Эскроу-счёт в Сбербанке¶
Эскроу-счёт в Сбербанке — специальный банковский счёт, открываемый в ПАО Сбербанк для расчётов между покупателем и продавцом, при котором банк выступает независимым посредником: средства зачисляются на счёт, но продавец получает их только после выполнения заранее согласованных условий сделки. В России эскроу-счета регулируются Главой 45 Гражданского кодекса РФ и активно используются в сделках с недвижимостью, в том числе при покупке квартир в новостройках по 214-ФЗ.
¶Правовое основание
Институт эскроу введён в Гражданский кодекс РФ федеральным законом № 302-ФЗ от 04.11.2014 (вступил в силу с 1 июня 2015 года). Согласно статье 860.7 ГК РФ, по договору эскроу банк принимает от депонента (покупателя) денежные средства и хранит их до наступления обстоятельств, указанных в договоре, либо до возврата депонента. Банк не вправе пользоваться этими средствами и распоряжаться ими по своему усмотрению.
Для застройщиков работа с эскроу-счетами регулируется 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». С 1 июля 2019 года все застройщики, привлекающие средства через проектное финансирование, обязаны использовать эскроу-счета при продаже квартир в новостройках. Исключение — застройщики, работающие на востребованных локациях Москвы и Санкт-Петербурга, а также в отдельных программах поддержки (например, льготная ипотека).
¶Виды эскроу-счетов в Сбербанке
Сбербанк открывает эскроу-счета в нескольких основных сферах:
| Вид счёта | Назначение |
|---|---|
| Для сделок с недвижимостью | Покупка квартир в новостройках, вторичном жилье, коммерческой недвижимости |
| Для сделок с земельными участками | Приобретение земли, в том числе в ипотеку |
| Для покупки автомобилей | Расчёты за транспортные средства через дилерские центры |
| Для сделок с долями в ООО | Расчёты при продаже доли в уставном капитале общества |
| Для торгов (закупок) | Обеспечение расчётов по 44-ФЗ и 223-ФЗ |
¶Как открыть эскроу-счёт
¶Для физических лиц (покупателя недвижимости)
В большинстве случаев эскроу-счёт открывается автоматически при оформлении ипотеки на новостройку в Сбербанке. Алгоритм действий следующий:
- Выбор объекта недвижимости у застройщика, аккредитованного в Сбербанке.
- Подача заявки на ипотеку (через сайт, мобильное приложение или отделение банка).
- Одобрение ипотеки и подписание кредитного договора.
- Открытие эскроу-счёта — происходит одновременно с подписанием договора долевого участия (ДДУ). Отдельное обращение в банк для этого не требуется.
- Зачисление заёмных средств на эскроу-счёт. Деньги замораживаются до сдачи дома в эксплуатацию.
Если покупка совершается без ипотеки (собственные средства), эскроу-счёт открывается по заявлению покупателя в отделении банка или через Сбербанк Онлайн. Необходимые документы: паспорт, договор долевого участия или предварительный договор купли-продажи, реквизиты продавца.
¶Для юридических лиц и застройщиков
Застройщик для работы с эскроу-счетами должен иметь аккредитацию в Сбербанке и соответствовать требованиям 214-ФЗ. Открытие счёта для застройщика производится на основании:
- заявления;
- учредительных документов;
- договора долевого участия (типовой формы);
- разрешения на строительство;
- проектной декларации.
¶Для индивидуальных предпринимателей
ИП может открыть эскроу-счёт для расчётов по сделкам купли-продажи имущества, в том числе недвижимости и транспортных средств. Пакет документов включает паспорт, лист записи ЕГРИП, договор сделки и реквизиты контрагента.
¶Условия и тарифы
Сбербанк устанавливает комиссию за открытие и обслуживание эскроу-счёта в зависимости от типа сделки. Для сделок с недвижимостью в рамках ипотечных программ комиссия, как правило, включается в стоимость кредитного продукта и составляет фиксированную сумму либо процент от суммы сделки. Точные тарифы публикуются в разделе «Тарифы и документы» на официальном сайте банка и могут меняться.
Средства на эскроу-счёте застрахованы в системе обязательного страхования вкладов (АСВ) на сумму до 1,4 млн рублей. Если сумма сделки превышает этот лимит, оставшаяся часть не подлежит страхованию.
¶Преимущества и риски
Основное преимущество эскроу-счёта — защита интересов обеих сторон сделки. Покупатель уверен, что деньги не будут получены продавцом до выполнения условий (например, до сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приёма-передачи). Продавец получает гарантию, что средства фактически внесены и находятся на счёте.
К ограничениям относится невозможность досрочного доступа к средствам без согласия обеих сторон. В случае банкротства застройщика деньги на эскроу-счёте возвращаются покупателю, но процедура может занять время. Также средства на счёте не покрываются страхованием сверх лимита АСВ.
¶Источники
- Гражданский кодекс РФ, Глава 45 (статьи 860.7–860.11)
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»
- Официальный сайт ПАО Сбербанк, раздел «Эскроу-счета»
- Материалы Агентства по страхованию вкладов (АСВ)