Эскроу-счета

Эскроу-счёт — это специальный условный счёт, на котором денежные средства или иные активы хранятся до момента выполнения определённых обязательств или наступления оговорённых обстоятельств. Термин происходит от английского escrow (депонирование у третьего лица). Эскроу-счёт используется как инструмент снижения рисков в сделках, где стороны не доверяют друг другу, и гарантирует, что продавец получит оплату только после выполнения своих обязательств, а покупатель — возврат средств в случае неисполнения контракта. В России данный механизм наиболее широко применяется в долевом строительстве жилья, а также в сделках купли-продажи недвижимости, бизнеса и при расчётах по крупным контрактам.

История возникновения

Идея условного депонирования средств известна с древних времён. В средневековой Англии существовала практика передачи денег или документов на хранение третьему лицу — нотариусу или банкиру, — которое выдавало их продавцу только после регистрации перехода прав собственности. В современном виде механизм эскроу начал формироваться в США в XIX веке, когда банки стали выступать посредниками в сделках с недвижимостью.

В России эскроу-счета впервые были законодательно закреплены в 2014 году с принятием поправок в Гражданский кодекс РФ (статья 860.1–860.10). Однако массовое применение они получили с 2019 года, когда вступили в силу изменения в законодательство о долевом строительстве. С этого момента застройщики обязаны привлекать средства граждан на строительство многоквартирных домов исключительно через счета эскроу, что привело к кардинальной реформе рынка жилья.

Правовая основа в России

Основные нормативные акты, регулирующие эскроу-счета в Российской Федерации:

Гражданский кодекс РФ, глава 45.1 «Счёт эскроу» (ст. 860.1–860.10) — определяет общие правила договора счёта эскроу, права и обязанности сторон.
Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» — устанавливает обязательность применения эскроу-счетов для застройщиков.
Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — регулирует порядок регистрации прав на объекты, построенные с использованием эскроу.
Инструкции Банка России — регламентируют порядок открытия и ведения эскроу-счетов в банках.

Участники и механизм работы

В классической схеме эскроу-сделки участвуют три стороны:

Депонент (покупатель, вкладчик) — лицо, которое вносит деньги на счёт.
Бенефициар (продавец, получатель) — лицо, в пользу которого открыт счёт и которое получит средства после выполнения условий.
Эскроу-агент (банк, нотариус, специализированная организация) — третья сторона, которая управляет счётом, проверяет наступление условий и переводит деньги.

Типовой алгоритм сделки с эскроу:

Стороны заключают основной договор (например, купли-продажи недвижимости или договор долевого участия).
Покупатель открывает в банке эскроу-счёт и вносит на него сумму сделки.
Банк блокирует средства до наступления определённых обстоятельств (например, регистрации права собственности на покупателя или подписания акта приёма-передачи).
После выполнения условий банк переводит деньги продавцу. Если условия не выполнены, средства возвращаются покупателю.

Виды эскроу-счетов

По типу хранимых активов:

Денежные — на счёт вносятся рубли или иностранная валюта. Наиболее распространённый вид.
Товарные — на счёт депонируются ценные бумаги, драгоценные металлы, документы или иное имущество. В России встречаются редко, преимущественно в сделках M&A (слияния и поглощения).

По сфере применения:

Строительные эскроу — обязательны для застройщиков жилья по 214-ФЗ.
Эскроу при купле-продаже недвижимости — добровольный механизм для снижения рисков между физическими лицами.
Эскроу в сделках с бизнесом — используются при покупке долей в ООО, акций, предприятий.
Эскроу в ипотеке — применяются для расчётов между продавцом и покупателем при ипотечных сделках.
Эскроу для аренды — депонирование арендной платы или залога.

Применение в долевом строительстве

Наиболее значимое применение эскроу-счетов в России — это реформа долевого строительства, начавшаяся в 2019 году. До этого застройщики привлекали средства дольщиков напрямую, что приводило к массовым обманам (так называемые «обманутые дольщики»). С введением эскроу-счетов схема изменилась:

Дольщик вносит деньги на эскроу-счёт в банке, а не застройщику.
Застройщик строит дом за счёт собственных средств или банковского кредита (проектного финансирования).
Банк выдаёт застройщику кредит, а после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию списывает деньги с эскроу-счетов дольщиков в погашение кредита.
Если застройщик обанкротился или не сдал дом, дольщик получает свои деньги обратно (до 10 млн рублей — застраховано Агентством по страхованию вкладов).

Преимущества для дольщиков:

Гарантия возврата средств при срыве сроков или банкротстве застройщика.
Средства на эскроу-счетах застрахованы государством (до 10 млн рублей).
Нет риска потери денег из-за недобросовестности застройщика.

Недостатки для застройщиков:

Необходимость привлекать проектное финансирование, что увеличивает стоимость строительства.
Ограничение доступа к деньгам дольщиков до сдачи объекта.
Сложность получения кредита для небольших застройщиков.

Эскроу-счета в других сферах

Купля-продажа недвижимости между физическими лицами

При продаже квартиры между частными лицами эскроу-счёт позволяет избежать риска, когда продавец передаёт квартиру, но не получает деньги, или покупатель платит, но не получает право собственности. Банк выступает гарантом: деньги перечисляются продавцу только после регистрации перехода права в Росреестре.

Сделки с бизнесом

При покупке доли в ООО или акций АО эскроу-счёт может использоваться для депонирования части цены сделки, которая будет выплачена продавцу после проверки финансовой отчётности, отсутствия долгов или выполнения других условий (так называемый earnout).

Международные контракты

Эскроу-счета применяются в экспортно-импортных операциях, когда поставщик и покупатель находятся в разных юрисдикциях. Банк или специализированная компания (например, нотариус) удерживает оплату до подтверждения отгрузки товара или получения документов.

Условия и ограничения

Для открытия эскроу-счёта необходимо:

Заключение договора счёта эскроу с банком.
Наличие основного договора (купли-продажи, долевого участия и т.д.).
Идентификация сторон (для физических лиц — паспорт, для юридических — учредительные документы).

Ограничения:

Эскроу-счёт не может быть использован для расчётов с самим депонентом или бенефициаром (только третьим лицом).
Банк не может списывать средства со счёта по поручению депонента или бенефициара до наступления оговорённых условий.
Проценты на остаток по эскроу-счету обычно не начисляются (или начисляются по минимальной ставке).
Срок действия счёта ограничен (обычно до 1–2 лет, но может быть продлён).

Критика и риски

Несмотря на очевидные преимущества, механизм эскроу-счетов имеет и недостатки:

Удорожание строительства — застройщики вынуждены брать кредиты, проценты по которым закладываются в цену квартир.
Сложность для малого бизнеса — небольшие застройщики часто не могут получить проектное финансирование, что ведёт к монополизации рынка.
Бюрократическая задержка — процесс открытия счёта и проверки условий может занимать до нескольких недель.
Риск банкротства банка — хотя средства на эскроу-счетах застрахованы, при банкротстве банка возврат может затянуться на месяцы.
Ограниченная сфера применения — в России эскроу-счета пока слабо распространены за пределами долевого строительства, что связано с недостаточной правовой проработанностью и низкой осведомлённостью граждан.

Интересные факты

В 2023 году в России было открыто более 1,5 млн эскроу-счетов в рамках долевого строительства, а общая сумма средств на них превысила 5 трлн рублей.
В США эскроу-счета используются в 90% сделок с недвижимостью, причём эскроу-агентом часто выступает не банк, а титульная компания или адвокат.
В некоторых странах (например, в ОАЭ) эскроу-счета обязательны для всех сделок с недвижимостью на стадии строительства, что позволило практически полностью исключить случаи мошенничества.
По данным Центрального банка РФ, доля проблемных объектов в долевом строительстве после введения эскроу-счетов снизилась с 15% (2018 год) до менее 1% (2023 год).

Источники

Гражданский кодекс Российской Федерации, глава 45.1 «Счёт эскроу».
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Федеральный закон от 23.07.2013 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Инструкция Банка России от 30.06.2021 № 204-И «О порядке открытия и ведения счетов эскроу».
Обзор Банка России «Развитие рынка долевого строительства и эскроу-счетов» (2023).
Статья 860.1–860.10 ГК РФ в редакции от 01.06.2023.

BFOmetr — база данных и аналитика по компаниям России.

На главную BFOmetr →