Facility management: понятие и сфера услуг¶

Facility management (с англ. — «управление объектами», также «управление инфраструктурой», «управление зданием и территорией») — это комплексная профессиональная деятельность, направленная на обеспечение эффективного функционирования и эксплуатации зданий, сооружений, прилегающих территорий и инженерных систем, а также на создание комфортных и безопасных условий для людей, находящихся на этих объектах. В более широком смысле под facility management понимается интеграция процессов, людей, технологий и ресурсов для поддержания и развития основных (профильных) видов деятельности организации через управление вспомогательными (поддерживающими) функциями.

¶История и формирование дисциплины

Истоки facility management как самостоятельной отрасли прослеживаются в США в 1970-х годах. Рост стоимости коммерческой недвижимости, усложнение инженерного оснащения зданий и повышение требований к энергоэффективности привели к необходимости выделить управление эксплуатацией в отдельную функцию. Термин «facility management» был предложен Германом Борхесом (Herman Borges) в 1978 году. В 1980 году была основана Международная ассоциация facility management (IFMA), которая впоследствии разработала стандарты и сертификационные программы для специалистов этой области.

В Европе развитие отрасли активизировалось в 1980–1990-х годах. В 1990-х годах была создана EuroFM — Европейская сеть по facility management, объединяющая национальные ассоциации и исследовательские центры. В России рынок профессионального управления объектами начал формироваться в конце 1990-х — начале 2000-х годов вместе с развитием рынка коммерческой недвижимости классов A и B. Первоначально услуги ограничивались техническим обслуживанием и уборкой, однако к 2010-м годам российские компании освоили полный спектр услуг facility management, включая управление инженерными системами, клинингом, охраной и административно-хозяйственное обеспечение.

¶Основные направления и классификация

Современный facility management принято разделять на два крупных блока:

• Твёрдые услуги (hard services) — техническое обслуживание и эксплуатация инженерных систем: отопление, вентиляция и кондиционирование (HVAC), электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, лифтовое хозяйство, пожарная сигнализация и системы безопасности. Эти работы требуют высокой квалификации инженерного персонала и часто регламентируются обязательными нормами.
• Мягкие услуги (soft services) — административно-хозяйственное обеспечение: уборка и клининг, охрана и контроль доступа, озеленение и ландшафтное обслуживание, организация питания, управление парковочными местами, почтовые и курьерские услуги, управление перемещением сотрудников (relocation), организация мероприятий и поддержка рабочих мест.

По способу организации различают инсорсинг (собственный отдел эксплуатации) и аутсорсинг (передача функций внешней профильной компании). В рамках аутсорсинга выделяют комплексное обслуживание (один подрядчик отвечает за большинство функций) и мультисервисное обслуживание (несколько специализированных подрядчиков под управлением единого координатора). Также существует модель интегрированного facility management, при которой один генеральный подрядчик управляет субподрядчиками и несёт единую ответственность перед заказчиком за результат.

¶Функциональные задачи и стандарты

Ключевые задачи facility management включают:

• обеспечение бесперебойной работы инженерного оборудования и снижение числа аварийных остановок;
• планирование и проведение планово-предупредительных ремонтов (ППР);
• контроль качества предоставляемых услуг и соблюдение санитарно-гигиенических норм;
• управление энергопотреблением и реализацию программ энергосбережения;
• обеспечение безопасности объекта и его посетителей;
• управление бюджетом эксплуатации и оптимизацию затрат;
• ведение технической документации и паспортизацию объекта.

Деятельность в сфере facility management регламентируется рядом международных и национальных стандартов. Основополагающим является европейский стандарт EN 15221, определяющий терминологию, модели и процессы управления объектами. В 2017 году на его основе был принят международный стандарт ISO 41001 «Системы менеджмента управления объектами (facility management) — Требования и руководство по применению». В России действует серия национальных стандартов ГОСТ Р 56006–56009, разработанных на основе EN 15221 и описывающих термины, принципы и методы оценки качества услуг. Профессиональные специалисты проходят сертификацию по программам IFMA (например, CFM — Certified Facility Manager).

¶Информационные технологии в отрасли

Современное управление объектами невозможно без использования специализированного программного обеспечения. Наибольшее распространение получили системы класса CMMS (Computerized Maintenance Management System) — компьютеризированные системы управления техническим обслуживанием. Они позволяют вести учёт оборудования, формировать графики ремонтов, регистрировать заявки и контролировать их исполнение, управлять складскими запасами запасных частей.

Вторым важным классом являются системы IWMS (Integrated Workplace Management System) — интегрированные системы управления рабочим пространством, которые охватывают управление недвижимостью, арендой, проектами, пространственным планированием и экологическими показателями. Всё чаще применяется технология BIM (Building Information Modeling) — информационное моделирование здания, позволяющее создать цифровой двойник объекта и связать его с данными об эксплуатации.

¶Рынок и экономическое значение

Рынок facility management является одним из быстрорастущих сегментов B2B-услуг. По оценкам аналитических компаний, глобальный объём рынка оценивается в сотни миллиардов долларов США и продолжает расти на 5–7% ежегодно. В России объём рынка профессионального управления объектами, по различным оценкам, составляет несколько сотен миллиардов рублей. Крупнейшими заказчиками выступают торговые и бизнес-центры, промышленные предприятия, медицинские учреждения, образовательные организации и государственные структуры.

Экономическая эффективность facility management достигается за счёт эффекта масштаба, специализации подрядчика и снижения численности собственного непрофильного персонала. Передача функций управления объектом внешней компании позволяет заказчику сосредоточиться на основном бизнесе и получить прозрачный бюджет затрат на эксплуатацию. В долгосрочной перспективе качественное управление продлевает жизненный цикл здания и сохраняет его рыночную стоимость.

¶Тенденции развития

Среди ключевых тенденций отрасли выделяются цифровизация процессов и внедрение интернета вещей (IoT) для мониторинга состояния оборудования в режиме реального времени, использование предиктивной аналитики для прогнозирования отказов, а также переход к «зелёным» стандартам эксплуатации, снижающим воздействие на окружающую среду. После пандемии COVID-19 усилилось внимание к гигиеническим аспектам и качеству вентиляции, а также к управлению гибридными рабочими пространствами. Развитие получает сервисная модель «объект как услуга» (Building as a Service), при которой заказчик оплачивает не отдельные операции, а гарантированный результат — комфортную и безопасную среду с заданными параметрами.