Ипотечное покрытие: состав и требования¶

Ипотечное покрытие — это совокупность требований по обеспеченным ипотекой обязательствам, права на которые удостоверяются закладными или договорами об ипотеке, и которые формируют активы, служащие обеспечением исполнения обязательств по облигациям ипотечного агента или иного эмитента. Ипотечное покрытие является ключевым элементом системы рефинансирования ипотечных кредитов через механизм секьюритизации, позволяя банкам привлекать долгосрочное финансирование под залог сформированных пулов кредитов.

¶Состав ипотечного покрытия

Согласно российскому законодательству, в состав ипотечного покрытия могут входить следующие виды активов:

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам — основной элемент покрытия. Это денежные требования кредитора по кредитным договорам (договорам займа), исполнение которых обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой). Требования должны быть подтверждены закладной или договором об ипотеке.
Ипотечные сертификаты участия — ценные бумаги, удостоверяющие долю их владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие.
Денежные средства — временно свободные средства, полученные в счёт исполнения обязательств по включённым в покрытие требованиям, а также средства, накопленные для выплат по облигациям.
Государственные ценные бумаги — в случаях, предусмотренных законом, допускается включение в покрытие облигаций федерального займа и иных государственных бумаг для обеспечения ликвидности.

Не могут входить в ипотечное покрытие требования, срок исполнения по которым наступил более чем за определённый период до даты формирования покрытия, а также требования по кредитам, предоставленным лицам, признанным банкротами.

¶Требования к активам в составе покрытия

Законодательство устанавливает строгие критерии для активов, включаемых в ипотечное покрытие, направленные на снижение рисков для инвесторов:

Обеспеченность ипотекой — каждое требование должно быть обеспечено залогом жилого или нежилого помещения, земельного участка либо иного объекта недвижимости, указанного в законе об ипотеке.
Отсутствие обременений — предмет залога не должен быть обременён правами третьих лиц (аренда, сервитут, последующие залоги), за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.
Валютные ограничения — требования должны быть выражены в российских рублях.
Сроки — обязательства по кредиту должны быть исполнены в срок, не превышающий определённый законом предельный период (как правило, до 30–50 лет с даты выпуска облигаций).
Отсутствие просрочек — на дату включения требования в покрытие не должно быть просроченной задолженности по основному долгу и процентам, либо допускается просрочка не более установленного лимита.

¶Учёт и хранение

Ипотечное покрытие подлежит обязательному учёту и хранению. Учёт ведётся специализированным депозитарием, который контролирует соответствие состава покрытия установленным требованиям. Депозитарий осуществляет:

Контроль достаточности — проверку того, что стоимость ипотечного покрытия не ниже суммы обязательств по облигациям.
Ведение реестра — фиксацию всех изменений состава покрытия (исключение исполненных требований, включение новых активов).
Хранение документов — закладных, договоров, подтверждающих права требования.

При несоответствии состава покрытия требованиям закона депозитарий обязан уведомить Банк России, который может применить меры надзора вплоть до приостановления эмиссии.

¶Значение ипотечного покрытия

Ипотечное покрытие выполняет функцию защиты интересов владельцев ипотечных ценных бумаг. Оно обособляется от иного имущества эмитента, что обеспечивает приоритетное удовлетворение требований инвесторов при банкротстве. Механизм ипотечного покрытия также позволяет снижать процентные ставки по ипотечным кредитам, поскольку банки получают доступ к «длинным» деньгам через выпуск облигаций, обеспеченных пулом закладных.

В России институт ипотечного покрытия регулируется Федеральным законом № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», принятым в 2003 году. Активное развитие рынка ипотечных облигаций с ипотечным покрытием наблюдается с середины 2010-х годов, чему способствовала деятельность АО «ДОМ.РФ» (государственная компания, не признанная иностранным агентом) по стандартизации и выкупу ипотечных кредитов у банков.

¶Источники

Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Положение Банка России о требованиях к ипотечному покрытию и деятельности специализированных депозитариев