Кадастровая ошибка

Кадастровая ошибка — это воспроизведённая в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и возникшая при ведении реестра ошибка, которая была допущена при подготовке документов, послуживших основанием для внесения сведений в ЕГРН, либо при переносе этих сведений в реестр. В зависимости от источника возникновения различают реестровые (технические) ошибки и ошибки, содержащиеся в документах, на основании которых вносились сведения. Исправление кадастровых ошибок является обязательной процедурой, направленной на обеспечение достоверности государственного кадастрового учёта и регистрации прав.

Классификация кадастровых ошибок

В российской правоприменительной практике и законодательстве (Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») выделяют два основных типа кадастровых ошибок.

Реестровая ошибка

Реестровая ошибка — это ошибка, допущенная органом регистрации прав (Росреестром) при переносе данных из документов-оснований в ЕГРН. К таким ошибкам относятся:

• опечатки, описки, грамматические или арифметические ошибки;
• неверное указание координат характерных точек границ земельного участка, здания, сооружения или объекта незавершённого строительства;
• неправильное указание площади, кадастрового номера, адреса или иных характеристик объекта;
• дублирование сведений об одном и том же объекте недвижимости.

Ошибка в документах-основаниях

Это ошибка, содержащаяся в документах, которые были представлены для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав. К таким документам относятся:

• межевые планы (готовятся кадастровыми инженерами);
• технические планы;
• акты обследования;
• карты (планы) объектов землеустройства;
• документы, выданные органами государственной власти или местного самоуправления (например, постановления о предоставлении земельного участка, решения о присвоении адреса).

Причины возникновения

Основными причинами появления кадастровых ошибок являются:

• Человеческий фактор: невнимательность кадастрового инженера при проведении геодезических измерений, расчётах координат или составлении межевого плана; ошибки оператора при вводе данных в информационную систему Росреестра.
• Недостоверные исходные данные: использование устаревших или неточных картографических материалов, неактуальных сведений из смежных реестров (например, из реестра объектов культурного наследия).
• Технические сбои: ошибки в программном обеспечении, сбои при передаче данных между информационными системами.
• Правовые коллизии: несоответствие сведений в документах, выданных разными органами (например, площадь земельного участка в решении о предоставлении не совпадает с площадью, указанной в межевом плане).

Последствия кадастровых ошибок

Наличие кадастровой ошибки влечёт за собой ряд негативных последствий для правообладателей недвижимости и третьих лиц:

• Нарушение границ земельных участков: наложение (пересечение) границ соседних участков, что приводит к спорам между собственниками и невозможности законного использования земли.
• Невозможность совершения сделок: ошибки в сведениях об объекте (площадь, адрес, конфигурация) могут стать препятствием для купли-продажи, дарения, аренды или ипотеки.
• Некорректный расчёт налогов: неверная площадь или кадастровая стоимость объекта приводят к завышению или занижению земельного налога и налога на имущество.
• Судебные разбирательства: споры о границах, о праве собственности, о признании права отсутствующим часто возникают именно из-за кадастровых ошибок.
• Нарушение прав третьих лиц: например, ошибка в координатах может привести к тому, что здание или сооружение окажется на чужом земельном участке.

Порядок исправления

Исправление кадастровых ошибок регламентируется статьёй 61 Федерального закона № 218-ФЗ. Процедура различается в зависимости от типа ошибки.

Исправление реестровой ошибки

Реестровая ошибка исправляется по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней с момента её обнаружения. Регистратор обязан уведомить правообладателя об исправлении в течение трёх рабочих дней. Если исправление может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, оно производится только на основании решения суда.

Исправление ошибки в документах-основаниях

Для исправления ошибки, содержащейся в межевом, техническом плане, акте обследования или ином документе, необходимо:

1. Обращение к кадастровому инженеру: правообладатель или заинтересованное лицо заключает договор подряда на подготовку нового документа (например, нового межевого плана с исправленными координатами).
2. Подготовка документа: кадастровый инженер проводит необходимые измерения и составляет новый документ, в котором указывает, что он подготовлен в связи с исправлением ошибки.
3. Подача заявления в Росреестр: заявление об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН и новый документ подаются в МФЦ или через портал «Госуслуги». К заявлению прилагается новый документ (межевой план, технический план и т.д.).
4. Рассмотрение: Росреестр в течение пяти рабочих дней проверяет документы и вносит изменения в ЕГРН. Если ошибка была допущена органом регистрации прав, исправление производится без взимания платы. Если ошибка возникла по вине кадастрового инженера или заявителя, плата за исправление не взимается, но заявитель оплачивает услуги кадастрового инженера.

Судебный порядок

Если исправление ошибки во внесудебном порядке невозможно (например, из-за спора о границах или несогласия смежного землепользователя), заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с иском об исправлении реестровой ошибки. Суд устанавливает наличие ошибки и определяет способ её исправления. Решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Примеры кадастровых ошибок

• Ошибка в координатах: земельный участок площадью 10 соток по документам расположен в одном месте, а по факту — на 50 метров южнее, что приводит к наложению на участок соседа.
• Ошибка в площади: в ЕГРН указана площадь квартиры 45,2 кв. м, а в техническом плане и фактически — 44,8 кв. м.
• Ошибка в адресе: зданию присвоен адрес «ул. Ленина, д. 5», хотя фактически оно находится на ул. Садовой.
• Дублирование сведений: один и тот же земельный участок учтён в ЕГРН дважды под разными кадастровыми номерами.

Интересные факты

• По данным Росреестра, ежегодно в России выявляется несколько десятков тысяч кадастровых ошибок, большая часть которых приходится на ошибки в границах земельных участков.
• С 2017 года в России действует «лесная амнистия», позволяющая исправлять ошибки в сведениях о границах земельных участков, пересекающихся с землями лесного фонда, в упрощённом порядке.
• Кадастровая ошибка может быть исправлена даже после смерти правообладателя — в таком случае заявление подают его наследники.

Источники

• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 61).
• Приказ Росреестра от 01.08.2014 № П/369 «О порядке ведения Единого государственного реестра недвижимости».
• Методические рекомендации по исправлению реестровых ошибок, утверждённые Росреестром.
• Обзор судебной практики по делам об исправлении кадастровых ошибок (Верховный Суд РФ).