МКД в строительстве¶
Многоквартирный дом (МКД) — это жилое здание, состоящее из трёх и более квартир, имеющих отдельные выходы в помещения общего пользования (подъезды, лестничные клетки, коридоры). Понятие закреплено в Жилищном кодексе Российской Федерации (статья 16) и является ключевым в жилищном, градостроительном и строительном законодательстве. В строительной отрасли МКД рассматривается как объект капитального строительства, проектируемый и возводимый по единому проекту с общей инженерной инфраструктурой.
¶Правовой статус
Согласно Жилищному кодексу РФ, МКД признаётся таким, если в нём расположены три и более квартиры либо если имеется более одной квартиры и он отвечает признакам блокированной застройки. Каждая квартира в МКД имеет самостоятельный правовой режим: оформляется как отдельный объект недвижимости, а собственники приобретают долю в общей собственности на общедомовое имущество (подъезды, крыши, фасады, инженерные коммуникации, придомовую территорию).
Понятие МКД тесно связано с понятием «жилой дом блокированной застройки» — ряда блоков, каждый из которых имеет отдельный вход и не более чем три этажа. Такие объекты не относятся к МКД в строгом смысле, хотя внешне могут быть неотличимы от него.
¶Классификация МКД
В строительной практике многоквартирные дома классифицируются по нескольким признакам:
| Признак | Виды |
|---|---|
| Этажность | Малоэтажные (до 5 этажей), среднеэтажные (6–12), высотные (12 и более) |
| Количество квартир | Мало-, средне- и многоквартирные |
| Материал стен | Кирпичные, панельные, монолитные, блочные, деревянные, комбинированные |
| Технология строительства | Монолитно-каркасные, крупнопанельные, мелкощитовые, из мелкоштучных элементов |
| Класс энергоэффективности | Класс A, B, C, D (по СП 50.13330) |
¶Технологии строительства МКД
¶Крупнопанельное домостроение
Наиболее распространённый в России метод массового жилищного строительства с 1950-х годов. Здание собирается из заводских железобетонных панелей. В России крупнопанельное домостроение развито в промышленных масштабах: заводы ЖБИ (железобетонные изделия) выпускают типовые элементы — стеновые панели, перекрытия, лестничные марши. Основные производители — предприятия, работающие по системам И-700, И-808, КОПЭ, «Инжиниринговые конструкции».
¶Монолитно-каркасная технология
Бетонирование конструкций непосредственно на строительной площадке с использованием инвентарной опалубки. Позволяет реализовывать нестандартные архитектурные решения, обеспечивает высокую сейсмостойкость и долговечность. В России монолитное домостроение получило широкое развитие с 1990-х годов и преобладает в строительстве современных жилых комплексов.
¶Каркасно-щитовое и деревянное домостроение
Применяется преимущественно в малоэтажном строительстве. Деревянные МКД (в том числе из клеёного бруса и по технологии LVL) строятся в России с учётом требований пожарной безопасности (НПБ, СП 2.13130).
¶Нормативная база
Проектирование и строительство МКД в России регулируется:
- Жилищным кодексом РФ — определение МКД, права и обязанности собственников;
- Градостроительным кодексом РФ — разрешительная документация, подготовка проектной документации;
- СП 54.13330 — «Здания жилые многоквартирные», основной свод правил;
- СП 50.13330 — тепловая защита зданий, энергоэффективность;
- СП 20.13330 — нагрузки и воздействия;
- СНиП 31-01-2003 — здания жилые (предшествующий документ, до перехода на своды правил).
С 2022 года в России действует система энергоэффективной сертификации зданий, обязательная для ввода в эксплуатацию новых МКД: присваивается класс энергоэффективности от A++ (высший) до E.
¶Эксплуатация и управление
После ввода в эксплуатацию МКД переходит в сферу управления: управляющая организация, товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив отвечает за содержание общедомового имущества, инженерных систем (отопление, водоснабжение, электроснабжение, вентиляция, лифты), придомовой территории. Эксплуатация регулируется Правилами содержания общего имущества в МКД (Постановление Правительства РФ № 491).
¶Значение в российском строительстве
МКД формируют основу жилищного фонда России: по данным Росстата, на долю многоквартирных домов приходится более 70 % всего жилищного фонда страны. Государственные программы (например, национальный проект «Жильё и городская среда») направлены на обновление ветхого фонда, снос аварийного жилья и строительство доступного МКД, в том числе с использованием эскроу-счетов и механизмов долевого строительства.
Источники:
- Жилищный кодекс Российской Федерации
- Градостроительный кодекс Российской Федерации
- СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные»
- Постановление Правительства РФ № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»
- Данные Федеральной службы государственной статистики (Росстат) по жилищному фонду РФ