Переоформление квартиры на другого собственника¶

Переоосновление квартиры на другого собственника — это процедура перехода права собственности на жилое помещение от одного лица к другому, оформляемая путём заключения соответствующей сделки (купли-продажи, дарения, мены, ренты) и последующей государственной регистрации перехода права в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Без регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) переход права собственности не считается состоявшимся.

¶Основания переоформления

Право собственности на квартиру может перейти к другому лицу по следующим основаниям:

• Договор купли-продажи — наиболее распространённая возмездная сделка между физическими лицами.
• Договор дарения — безвозмездная передача имущества, чаще всего между родственниками.
• Договор мены — обмен квартиры на другое имущество или иную квартиру.
• Договор ренты (пожизненного содержания с иждивением) — передача квартиры в обмен на регулярные платежи или уход.
• Наследование — переход квартиры по завещанию или по закону после смерти собственника.
• Судебное решение — раздел имущества супругов, признание сделки недействительной, принудительная выкуп доли.
• Приватизация — безвозмездная передача муниципального жилья в собственность гражданина.

¶Порядок действий при продаже квартиры

¶Шаг 1. Подготовка документов

Для оформления сделки потребуются:

• паспорта сторон сделки;
• выписка из ЕГРН на квартиру;
• правоустанавливающий документ (договор приватизации, свидетельство о наследстве, предыдущий договор купли-продажи и т. д.);
• технический паспорт из Бюро технической инвентаризации (БТИ) или выписка из технического плана;
• справка о зарегистрированных лицах («справка о составе семьи»);
• нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира является совместной собственностью;
• разрешение органов опеки и попечительства, если среди собственников или прописанных есть несовершеннолетние.

¶Шаг 2. Заключение договора

Договор купли-продажи квартиры составляется в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. С 1 марта 2013 года регистрация самого договора отменена — регистрируется только переход права собственности. Договор удостоверяется нотариусом в случаях, прямо указанных в законе (например, при продаже доли в праве общей собственности, при отчуждении имущества несовершеннолетнего или недееспособного гражданина).

¶Шаг 3. Расчёт и передача квартиры

Порядок расчётов стороны определяют самостоятельно: наличными, через банковскую ячейку, аккредитив или с использованием эскроу-счётов. Передача квартиры фиксируется передаточным актом.

¶Шаг 4. Государственная регистрация

Заявление и пакет документов подаются в Росреестр через МФЦ («Мои документы»), нотариуса (при удостоверении сделки) или непосредственно в Росреестр. Сроки регистрации:

• 7 рабочих дней при подаче документов напрямую в Росреестр;
• 9 рабочочных дней при подаче через МФЦ.

По итогам регистрации новый собственник получает выписку из ЕГРН, которая с 2017 года заменила свидетельство о государственной регистрации права.

¶Особенности переоформления по отдельным сделкам

¶Дарение

Договор дарения квартиры между близкими родственниками (супруги, родители, дети, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры) не облагается налогом на доходы физических лиц. При дарении постороннему лицу одаряемый обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от кадастровой стоимости квартиры. Договор дарения доли подлежит нотариальному удостоверению.

¶Наследование

Для переоформления квартиры по наследству необходимо вступить в наследство в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя (подать заявление нотариусу), получить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать право собственности в Росреестре.

¶Раздел имущества супругов

Квартира, приобретённая в браке, является совместной собственностью супругов. Переоформление на одного из супругов возможно на основании брачного договора, соглашения о разделе имущества или судебного решения.

¶Налоги и расходы

При продаже квартиры, находившейся в собственности менее 5 лет (3 года — для квартир, полученных по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации или по договору ренты), продавец обязан уплатить НДФЛ в размере 13 %. При этом применяется имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей или возможность уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение.

Основные расходы на оформление:

• госпошлина за регистрацию перехода права — 2000 рублей для физических лиц;
• услуги нотариуса — от 5 до 15 тысяч рублей в зависимости от региона и сложности сделки;
• техническая документация — до 2–3 тысяч рублей;
• услуги риелтора (при привлечении) — обычно 1–3 % от стоимости квартиры.

¶Ограничения и риски

Законодательство устанавливает ряд ограничений на переоформление квартиры:

• Право преимущественной покупки доли: при продаже доли в праве общей собственности продавец обязан письменно уведомить остальных сособственников и выждать месяц — они имеют преимущественное право выкупа.
• Согласие супруга: сделка по отчуждению совместного имущества без нотариального согласия второго супруга может быть оспорена в суде в течение года.
• Интересы несовершеннолетних: сделки с участием детей требуют разрешения органов опеки, которые проверяют, не ухудшаются ли жилищные условия ребёнка.
• Ограничения по ипотеке: квартира, находящаяся в залоге у банка, не может быть продана без письменного согласия кредитора.

При заключении сделок с пожилыми людьми и гражданами, находящимися в трудной жизненной ситуации, суды часто проверяют добровольность и осознанность волеизъявления — в целях противодействия рейдерским захватам жилья.

Источники: Гражданский кодекс Российской Федерации (части 1, 2); Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ); Налоговый кодекс Российской Федерации (глава 23); Федеральный закон «Об основах системы профилактики безнадзорности и правонарушений несовершеннолетних»; методические рекомендации Росреестра по проведению государственной регистрации прав.