Полезная площадь здания¶
Полезная площадь здания — часть общей площади здания или сооружения, включающая площадь всех помещений, предназначенных для размещения оборудования, рабочих мест, хранения продукции и выполнения технологических процессов, за исключением площади вспомогательных и подсобных помещений. Понятие широко применяется в строительном нормировании, проектировании, оценке недвижимости и статистической отчётности.
¶Нормативное определение
Термин «полезная площадь» закреплён в строительных нормах и правилах Российской Федерации, прежде всего в СНиП 2.08.02-85 «Общественные здания и сооружения» и в документах по бухгалтерскому учёту основных средств. В практике проектирования полезная площадь определяется как сумма площадей всех помещений здания, за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, коридоров, тамбуров, вестибюлей, санузлов, встроенных помещений общественного назначения и технических помещений.
Следует отличать полезную площадь от понятий «общая площадь» и «жилая площадь». Общая площадь включает все помещения здания без исключений, включая подсобные и технические. Жилая площадь относится только к помещениям, пригодным для постоянного проживания (комнаты в квартирах, общежитиях, гостиницах). Полезная площадь занимает промежуточное положение: она меньше общей, но, как правило, больше жилой, поскольку включает рабочие и технологические помещения.
¶Методика расчёта
Расчёт полезной площади производится по проектной документации на основании обмеров помещений. Площадь помещения определяется как произведение его внутренних размеров в свету. При расчёте полезной площади из общей вычитаются:
- площади лестничных клеток и лифтовых шахт;
- площади коридоров, холлов, вестибюлей и тамбуров;
- площади санузлов и душевых;
- площади встроенных помещений общественного назначения (магазинов, аптек, отделений связи);
- площади технических подвалов и чердачных помещений, не используемых для размещения оборудования;
- площади мусоропроводов, вентиляционных камер и иных инженерных сооружений внутри здания.
В отдельных случаях в состав полезной площади включают площади балконов, лоджий и террас, если они эксплуатируются в производственных или хозяйственных целях. При расчёте для жилых зданий полезная площадь квартиры определяется как разность общей площади квартиры и площади подсобных помещений (кладовых, встроенных шкафов), а также площади, занимаемой внутренними стенами и перегородками.
¶Применение
Полезная площадь используется в нескольких областях:
- Проектирование и строительство. Показатель применяется при расчёте плотности застройки, коэффициента использования земельного участка и технико-экономических показателей проекта. Нормируемые значения полезной площади закладываются в задание на проектирование.
- Бухгалтерский учёт. При принятии зданий и сооружений к учёту в качестве основных средств указывается общая и полезная площадь, что влияет на расчёт амортизации и налога на имущество.
- Оценка недвижимости. При определении рыночной стоимости коммерческих помещений полезная площадь служит базой для расчёта цены за единицу площади. Арендные договоры, как правило, заключаются на полезную площадь, что отличает её от общей, по которой рассчитывается арендная плата в ряде случаев.
- Статистика и отчётность. Органы государственной статистики учитывают полезную площадь при сборе данных о вводе жилых и нежилых помещений в эксплуатацию.
¶Отличие от смежных понятий
| Понятие | Что включает |
|---|---|
| Общая площадь | Все помещения здания без исключений |
| Полезная площадь | Все помещения, кроме вспомогательных и технических |
| Жилая площадь | Только помещения для постоянного проживания |
| Арендованная площадь | Часть полезной площади, переданная арендатору |
В международной практике используется понятие «net internal area» (чистая внутренняя площадь), близкое по смыслу к полезной площади, и «gross floor area» (общая площадь застройки). Различия в методиках расчёта между российскими и зарубежными стандартами учитываются при оценке объектов недвижимости в международных сделках.
¶Особенности расчёта для разных типов зданий
Для производственных зданий полезная площадь включает площадь цехов, участков, складов готовой продукции и вспомогательных производств, непосредственно связанных с технологическим процессом. Для административных зданий — площадь офисных помещений, переговорных и рабочих кабинетов. Для складских объектов — площадь хранения и погрузочно-разгрузочных зон.
При реконструкции зданий полезная площадь может увеличиваться за счёт уменьшения площади вспомогательных помещений, перепланировки или надстройки этажей. Изменение полезной площади фиксируется в техническом паспорте объекта, который выдаётся бюро технической инвентаризации (БТИ).
Источники:
- СНиП 2.08.02-85 «Общественные здания и сооружения»
- СП 31-101-2001 «Проектирование и строительство жилых домов повышенной комфортности»
- Приказ Росстата о порядке заполнения форм статистической наблюдения
- Методические рекомендации по определению площади помещений зданий и сооружений