Продажа квартиры через МФЦ: пошаговая инструкция¶
Продажа квартиры через МФЦ — это оформление перехода права собственности на жилое помещение посредством многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг. МФЦ выступает посредником между заявителем и Росреестром (Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии), который непосредственно вносит запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). С 2017 года регистрация сделок с недвижимостью в России регулируется Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
¶Правовая основа
Согласно статье 551 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на квартиру подлежит государственной регистрации и считается состоявшимся с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН. До 2013 года регистрация договора купли-продажи и регистрация перехода права были двумя отдельными процедурами; после внесения изменений в законодательство регистрируется только переход права, сам договор считается заключённым с момента подписания сторонами.
МФЦ не обладает полномочиями по принятию решений о регистрации — центр лишь принимает комплект документов и передаёт их в Росреестр. Сроки оформления установлены законом: 7 рабочих дней при подаче документов напрямую в Росреестр и 9 рабочих дней при обращении через МФЦ (два дополнительных дня отводятся на передачу документов). Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности для физических лиц составляет 2000 рублей.
¶Пошаговая инструкция
¶Шаг 1. Подготовка документов
Для продажи квартиры потребуется:
- паспорта продавца и покупателя;
- правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации и т. д.);
- выписка из ЕГРН (можно получить заранее или заказать в МФЦ);
- технический паспорт БТИ (при необходимости);
- согласие супруга(и), заверенное нотариусом, если квартира находится в совместной собственности;
- согласие органов опеки и попечительства, если среди собственников есть несовершеннолетние;
- справка о зарегистрированных лицах (справка о составе семьи).
¶Шаг 2. Заключение договора купли-продажи
Договор составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Закон не обязывает заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса, однако нотариальное удостоверение требуется в ряде случаев: при продаже доли в праве общей собственности, при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному гражданину. В договоре указываются цена, порядок расчётов, сроки передачи квартиры и перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.
¶Шаг 3. Подача документов в МФЦ
Записаться на приём можно заранее — через официальный сайт МФЦ, портал Госуслуг или по телефону. При обращении в центр заявитель заполняет заявление о государственной регистрации перехода права (форму предоставляет специалист). К заявлению прилагается комплект документов и договор купли-продажи в трёх экземплярах (по одному для каждой стороны и один для Росреестра). Специалист МФЦ проверяет комплектность документов, выдаёт расписку в их получении с перечнем и датой получения результата.
¶Шаг 4. Оплата государственной пошлины
Госпошлина оплачивается до подачи документов или в течение пяти дней после. Квитанция или справка об оплате прилагается к заявлению. При подаче документов в электронном виде через портал Госуслуг действует скидка 30 % — размер пошлины составит 1400 рублей.
¶Шаг 5. Получение результата
По истечении установленного срока заявитель обращается в тот же МФЦ с распиской и паспортом. На руки выдаётся выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности к покупателю. С 2017 года свидетельства о государственной регистрации права в бумажном виде не выдаются — единственным доказательством существования зарегистрированного права является запись в ЕГРН.
¶Особенности и нюансы
¶Альтернативные сделки
При альтернативной сделке (когда продавец одновременно покупает другое жильё) все договоры подаются в один комплект документов в МФЦ. Регистрация всех переходов прав проводится одновременно, что исключает ситуацию, когда продавец остаётся без жилья.
¶Электронная подача документов
С 2019 года доступна электронная регистрация сделок с недвижимостью. Заявление и документы можно подать через портал Госуслуг, однако для этого требуется усиленная квалифицированная электронная подпись. Услуга доступна не во всех регионах и предполагает дополнительную плату (через банки-партнёры — около 3000–5000 рублей).
¶Риски при продаже
Основные риски для покупателя связаны с наличием скрытых собственников (прописанных, но не выписанных жильцов), ограничений и обременений (залог, арест), а также с возможным оспариванием сделки по основаниям недееспособности продавца или давности. Для минимизации рисков стороны прибегают к нотариальному удостоверению договора, титульному страхованию и использованию банковских ячеек для расчётов.
¶Преимущества и ограничения МФЦ
К преимуществам обращения через МФЦ относятся единые стандарты обслуживания, возможность записаться на приём заранее, работа вечером и в субботу во многих центрах, а также отсутствие необходимости ездить в территориальный орган Росреестра. К ограничениям — увеличенный на два рабочих дня срок оформления по сравнению с прямым обращением в Росреестр и зависимость от графика работы конкретного центра.