Проект зонирования территории¶
Проект зонирования территории (ПЗЗ) — градостроительный документ, определяющий правила землепользования и застройки на территории одного или нескольких муниципальных образований. ПЗЗ устанавливает территориальные зоны и градостроительные регламенты, которые определяют, какие виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства допустимы, а также параметры допустимого строительства (высота, плотность, предельные размеры участков). ПЗЗ является обязательным для утверждения органами местного самоуправления в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.
¶Правовая основа
ПЗЗ регулируется Градостроительным кодексом РФ (глава 4, статьи 41–46). Согласно кодексу, проект зонирования разрабатывается для установления границ территориальных зон с указанием параметров и условий градостроительной деятельности. Документ обязателен для городских и сельских поселений, а также для межселенных территорий. Наличие утверждённого ПЗЗ является одним из условий выдачи разрешения на строительство в муниципальном образовании.
До 2017 года проекты зонирования разрабатывались на основании генерального плана населённого пункта. После внесения изменений в Градостроительный кодекс подготовка ПЗЗ стала отдельным этапом градостроительного планирования, не привязанным строго к генплану.
¶Структура документа
ПЗЗ состоит из двух основных частей: графической и текстовой.
Графическая часть — это карта (план) территориальных зон, на которой отображены границы зон и номера градостроительных регламентов. Границы зон проводятся по линиям улиц, площадей, кварталов, населённых пунктов, административных границ муниципальных образований, линиям пользования водными объектами и другим элементам планировочной структуры.
Текстовая часть включает:
- перечень территориальных зон с указанием их границ;
- градостроительные регламенты для каждой зоны;
- схему планировочных зон;
- схему размещения объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.
¶Градостроительный регламент
Ключевое содержание ПЗЗ — градостроительные регламенты. Для каждой территориальной зоны регламент устанавливает:
| Параметр | Содержание |
|---|---|
| Виды разрешённого использования | Основные, условно разрешённые и вспомогательные виды |
| Предельные размеры земельных участков | Минимальные и максимальные |
| Параметры строительства | Высотность, плотность, коэффициент застройки |
| Отступы от границ участков | Минимальные расстояния до объектов |
| Порядок благоустройства | Требования к озеленению, размещению стоянок |
Виды разрешённого использования делятся на три категории. Основные виды реализуются без дополнительных согласований. Условно разрешённые требуют получения разрешения через публичные слушания. Вспомогательные виды допускаются только в сочетании с основными (например, гараж при жилом доме).
¶Порядок разработки и утверждения
Подготовка ПЗЗ осуществляется на основании задания на подготовку проекта, утверждаемого главой муниципального образования. Разработчик определяется путём заключения контракта (для крупных муниципалитетов — по результатам конкурса). Проект проходит процедуру публичных слушаний, в ходе которой жители и заинтересованные лица могут вносить замечания и предложения. После обобщения результатов слушаний проект вносится на утверждение в представительный орган муниципального образования (как правило, городской совет или думу).
Срок действия ПЗЗ не ограничен, однако документ подлежит изменению при необходимости — например, при изменении генерального плана или в связи с новыми задачами развития территории.
¶ПЗЗ и градостроительный план земельного участка
Часто путаницу вызывает сходство ПЗЗ с другим документом — градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ). Это разные документы. ПЗЗ устанавливает правила для целой территории (зоны), тогда как ГПЗУ определяет параметры для конкретного участка: границы, разрешённое использование, отступы, допустимую высоту и площадь застройки. ГПЗУ выдаётся собственнику или арендатору участка и служит основанием для проектирования и получения разрешения на строительство.
¶Значение
ПЗЗ выполняет несколько функций. Для собственников земельных участков документ определяет пределы допустимой деятельности, что влияет на стоимость участка. Для застройщиков — устанавливает прозрачные условия проектирования. Для органов власти — служит инструментом территориального планирования, позволяя управлять размещением жилья, коммерческих объектов, социальной инфраструктуры.
Отсутствие ПЗЗ в муниципальном образовании означает, что градостроительные регламенты не установлены, а значит, виды разрешённого использования определяются по классификатору видов разрешённого использования (приказ Минстроя России от 2019 года), но без территориальной привязки и параметров застройки.
Источники: Градостроительный кодекс Российской Федерации (статьи 41–46); приказ Минстроя России от 25.04.2019 № 267/пр «О принятии классификатора видов разрешённого использования земельных участков»; методические рекомендации Минстроя России по разработке проектов зонирования.