Рефинансирование ипотеки в России¶
Рефинансирование ипотеки — это процедура замены действующего ипотечного кредита на новый, как правило, с более выгодными условиями: сниженной процентной ставкой, изменённым сроком или валютой кредита. Заемщик получает новый кредит в другом банке (или в том же), которым погашает прежний, а объект недвижимости остаётся в залоге — залог переоформляется на новый банк. Ответ на вопрос «можно ли рефинансировать ипотеку» — да, можно, при условии соблюдения ряда требований, установленных банками и государственными программами поддержки.
¶Основания и цели рефинансирования
Заемщики прибегают к рефинансированию по нескольким причинам:
- снижение процентной ставки и, как следствие, уменьшение ежемесячного платежа или общего переплаты по кредиту;
- объединение нескольких кредитов (ипотека + потребительский кредит + кредитная карта) в один;
- изменение валюты кредита (в основном актуально для валютной ипотеки, хотя после 2014 года таких заемщиков осталось немного);
- перевод ипотеки с плавающей ставки на фиксированную;
- привлечение созаемщика или, наоборот, выход одного из созаемщиков;
- изменение срока кредита — как продление, так и сокращение.
¶Условия и требования банков
Для рефинансирования ипотеки заемщик должен соответствовать ряду критериев, которые в разных банках различаются, но в целом сводятся к следующему:
- Кредитная история. Отсутствие просрочек за последние 12 месяцев (в ряде банков — за 6 месяцев). Даже одна небольшая задержка платежа может стать причиной отказа.
- Текущий статус кредита. Ипотека должна быть исправно обслуживаемой. Кредиты с просрочками рефинансируют крайне неохотно.
- Срок выплаты. Обычно требуют, чтобы до конца срока действия текущего кредита оставалось не менее 3–6 месяцев.
- Возраст и доход заемщика. Применяются стандартные требования: возраст на дату подачи заявки — не менее 21 года, на дату полного погашения — не более 70–75 лет; подтверждённый доход.
- Тип и состояние объекта недвижимости. Чаще всего рефинансируются квартиры в новостройках и на вторичном рынке. Дома, участки, апартаменты принимают не все банки.
- Страхование. Банк потребует переоформить страхование залога (а часто — и личное страхование заемщика) в своей страховой компании.
¶Государственные программы субсидирования
Существенный сегмент рынка — рефинансирование по государственным программам, которые позволяют получить ставку заметно ниже рыночной.
¶Семейная ипотека
Программа «Семейная ипотека» действует с 2018 года и предоставляет льготную ставку (обычно 6 % годовых, для Дальнего Востока — 5 %) семьям, в которых есть дети. С 2024 года программа распространяется и на рефинансирование: заемщик, соответствующий требованиям программы, может перевести действующую ипотеку на льготную ставку. Требования: наличие несовершеннолетнего ребёнка или ребёнка-инвалида, приобретение жилья у юридического лица (новостройка или ДДУ), лимит стоимости жилья (например, 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти и 6 млн рублей для остальных регионов).
¶Сельская ипотека
Программа «Сельская ипотека» (ставка от 1,5 до 5 % в зависимости от региона) изначально была направлена на покупку жилья в сельской местности, но с определёнными ограничениями. Рефинансирование по этой программе допускается в случаях, прямо предусмотренных условиями программы.
¶IT-ипотека
Для сотрудников аккредитованных IT-компаний действует льготная ставка (4 %), в том числе возможность рефинансирования действующей ипотеки при переходе на работу в аккредитованную организацию.
¶Порядок проведения процедуры
- Предварительный расчёт. Заемщик сравнивает предложения банков, рассчитывает новый платеж и оценивает экономическую целесообразность (учитывая расходы на оценку, страховку, госпошлину за переоформление залога, возможные комиссии).
- Подача заявки в новый банк с пакетом документов: паспорт, справка о доходах, трудовая книжка, документы по текущему кредиту и на объект недвижимости.
- Оценка объекта и решение банка о выдаче кредита.
- Погашение старого кредита. Новый банк перечисляет средства на счёт прежнего банка. Иногда используется двухэтапная схема: заемщик сначала берёт потребительский кредит на погашение ипотеки, а затем оформляет новую ипотеку.
- Переоформление залога в Росреестре. Пока залог не переоформлен, ставка по новому кредиту может быть повышенной (так называемая «повышенная ставка до переоформления залога»).
¶Стоимость и сроки
Процедура занимает в среднем от 1 до 3 месяцев. Расходы заемщика включают: оценку недвижимости (3–10 тысяч рублей), новое страхование залога (обычно 0,3–1 % от суммы кредита в год), возможные расходы на нотариальные действия и госпошлину. Некоторые банки включают расходы в сумму кредита.
¶Когда рефинансирование невыгодно
Рефинансирование не всегда экономически оправдано. Оно может быть не выгодно, если:
- до конца срока кредита осталось немного времени (основная часть процентов уже уплачена);
- новый банк предлагает ставку, отличающуюся от текущей незначительно (менее 0,5–1 процентного пункта);
- заемщик несёт существенные разовые расходы, которые не окупятся за оставшийся срок;
- текущий кредит был оформлен недавно (в первые годы проценты выплачиваются активнее).
¶Отказ в рефинансировании
Банки могут отказать по причинам: плохая кредитная история, недостаточный подтверждённый доход, неподходящий тип объекта недвижимости, наличие просрочек, несоответствие возрастным требованиям. Отказ в одном банке не запрещает обращение в другой — требования у банков различаются.
¶Рефинансирование внутри одного банка
Часть банков предлагает рефинансирование собственных ипотечных кредитов (так называемое «внутреннее рефинансирование»). Преимущество — упрощённая процедура: не требуется переоформление залога, оценка объекта и повторное страхование. Недостаток — выбор программ, как правило, ограничен.
Источники:
- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ
- Информация Дом.РФ о государственных программах субсидирования ипотеки
- Условия программ «Семейная ипотека», «Сельская ипотека» (Минфин России)
- Публикации Центрального банка Российской Федерации о состоянии ипотечного рынка