Региональный оператор капитального ремонта¶

Региональный оператор капитального ремонта (сокращённо — региональный оператор, фонд капремонта) — это специализированная некоммерческая организация, созданная в каждом субъекте Российской Федерации для организации и финансирования проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Деятельность региональных операторов регулируется Жилищным кодексом РФ, в первую очередь статьёй 178, а также нормативными правовыми актами субъектов РФ.

¶История возникновения

Система централизованного проведения капитального ремонта в многоквартирных домах с участием региональных операторов была введена в России с 1 января 2014 года. До этого ремонт проводился либо за счёт бюджетных средств, либо по решению собственников жилья, что часто приводило к нехватке финансирования и износу жилого фонда. Принятие Федерального закона № 271-ФЗ от 25 декабря 2012 года «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» создало правовую основу для формирования системы обязательных взносов на капитальный ремонт и появления региональных операторов.

Первые региональные операторы начали работу в 2014 году. К 2015 году такие организации были созданы во всех 85 субъектах Российской Федерации (на тот момент). В последующие годы система совершенствовалась: корректировались порядок формирования фондов, перечень работ и ответственность операторов.

¶Правовой статус и функции

Региональный оператор является юридическим лицом, созданным в организационно-правовой форме фонда. Его учредителем выступает субъект Российской Федерации. Основные функции регионального оператора включают:

• Аккумулирование взносов на капитальный ремонт, поступающих от собственников помещений в многоквартирных домах, выбравших способ формирования фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора.
• Организация проведения капитального ремонта: разработка и утверждение краткосрочных и долгосрочных планов (региональных программ), заключение договоров с подрядными организациями, технический надзор и приёмка выполненных работ.
• Финансирование расходов на капитальный ремонт за счёт средств фонда капитального ремонта, сформированного на счёте оператора.
• Ведение учёта средств, поступивших на счёт оператора, и начисление взносов по каждому многоквартирному дому.
• Взаимодействие с органами государственной власти субъекта РФ и органами местного самоуправления по вопросам реализации региональной программы капитального ремонта.
• Контроль за целевым использованием средств и качеством выполнения работ.

¶Источники финансирования

Основным источником финансирования деятельности регионального оператора и проведения капитального ремонта являются взносы собственников помещений в многоквартирных домах. Размер минимального взноса устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ и может различаться в зависимости от региона, типа дома и его технического состояния. Взносы уплачиваются ежемесячно и аккумулируются на специальном счёте регионального оператора.

Помимо взносов собственников, финансирование может осуществляться за счёт:

• Бюджетных субсидий из федерального, регионального или местного бюджетов, предоставляемых для софинансирования капитального ремонта отдельных категорий домов (например, домов-памятников, домов с высокой степенью износа).
• Средств, полученных от использования имущества, находящегося в собственности субъекта РФ и переданного региональному оператору.
• Добровольных пожертвований и иных не запрещённых законом поступлений.

¶Региональная программа капитального ремонта

Каждый субъект РФ утверждает региональную программу капитального ремонта — долгосрочный план (обычно на 20–30 лет), в котором определяются перечень многоквартирных домов, подлежащих капитальному ремонту, виды работ и сроки их проведения. Программа формируется на основе данных технического состояния домов, их возраста, этажности и других критериев. Региональный оператор является исполнителем этой программы.

Краткосрочные планы (на 1–3 года) уточняют перечень домов и работ на ближайший период. В них учитываются фактическое состояние домов, наличие проектной документации и возможности подрядных организаций.

¶Виды работ по капитальному ремонту

Региональный оператор организует проведение следующих видов работ (в соответствии с Жилищным кодексом РФ):

• Ремонт внутридомовых инженерных систем (электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения, водоотведения).
• Ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт.
• Ремонт крыши (кровли).
• Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу.
• Ремонт фасада (включая утепление, ремонт штукатурки, окраску).
• Ремонт фундамента.
• Разработка проектной документации для проведения капитального ремонта.
• Строительный контроль за выполнением работ.

Перечень конкретных работ может быть расширен нормативными актами субъекта РФ.

¶Выбор способа формирования фонда капитального ремонта

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта:

1. На счёте регионального оператора — средства аккумулируются централизованно, оператор отвечает за организацию ремонта в соответствии с региональной программой. Этот способ является наиболее распространённым.
2. На специальном счёте — средства хранятся на отдельном счёте, открытом в банке, и управляются товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом или управляющей организацией. В этом случае собственники сами определяют сроки и объём работ, но обязаны соблюдать требования региональной программы.

Если собственники не приняли решение о способе формирования фонда в установленный срок, решение принимает орган местного самоуправления — фонд формируется на счёте регионального оператора.

¶Ответственность и контроль

Региональный оператор несёт ответственность за:

• Целевое использование средств фонда капитального ремонта. Средства могут расходоваться только на проведение работ, предусмотренных региональной программой, и на содержание самого оператора (в пределах установленных нормативов).
• Качество и сроки выполнения работ по капитальному ремонту. Оператор обязан контролировать подрядчиков, принимать работы и в случае нарушений привлекать их к ответственности.
• Своевременное информирование собственников о ходе реализации программы, о сроках и объёмах работ.

Контроль за деятельностью региональных операторов осуществляют:

• Органы государственной власти субъектов РФ (в первую очередь — министерства или департаменты жилищно-коммунального хозяйства).
• Счётная палата РФ и контрольно-счётные органы субъектов РФ — в части финансового контроля.
• Прокуратура — в рамках надзора за соблюдением законодательства.
• Общественные советы при региональных операторах и органах власти.

¶Критика и проблемы

Система региональных операторов капитального ремонта с момента введения подвергается критике со стороны части собственников жилья и экспертов. Основные претензии включают:

• Недостаточная прозрачность расходования средств. Собственники не всегда могут получить детальную информацию о том, на что именно потрачены их взносы.
• Завышенные сметы на проведение работ. В ряде случаев стоимость ремонта, организованного региональным оператором, оказывается выше, чем при самостоятельном проведении работ.
• Низкое качество работ и затягивание сроков. Подрядные организации, выигравшие тендеры, не всегда выполняют работы качественно и в срок.
• Неравномерность распределения средств между домами. В некоторых регионах ремонт в первую очередь проводится в домах с большим количеством жильцов или в домах, находящихся в более выгодном положении.
• Отсутствие реальной возможности выбора способа формирования фонда для многих домов, особенно в небольших населённых пунктах, где нет ТСЖ или управляющих организаций, готовых взять на себя управление специальным счётом.
• Рост задолженности по взносам, что приводит к нехватке средств для своевременного проведения ремонта.

В ответ на критику в ряде регионов были приняты меры по усилению контроля за деятельностью операторов, введены электронные системы мониторинга и отчётности, а также механизмы общественного контроля.

¶Примеры региональных операторов

В каждом субъекте РФ действует свой региональный оператор. Примеры:

• Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы (ФКР Москвы).
• Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Московской области.
• Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге.
• Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Краснодарского края.
• Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Республики Татарстан.

¶Перспективы развития

Система региональных операторов продолжает развиваться. Основные направления совершенствования включают:

• Цифровизацию процессов: создание единых информационных систем для учёта взносов, планирования ремонта и контроля за его проведением.
• Усиление ответственности подрядных организаций за качество и сроки работ.
• Внедрение механизмов энергоэффективного капитального ремонта, позволяющего снизить расходы на коммунальные услуги после ремонта.
• Развитие механизмов софинансирования со стороны собственников и бюджетов.
• Повышение информированности собственников о ходе реализации программ и расходовании средств.

¶Источники

• Жилищный кодекс Российской Федерации (статьи 166–178).
• Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
• Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
• Методические рекомендации по организации деятельности региональных операторов капитального ремонта (Минстрой России).
• Отчёты и публикации Счётной палаты РФ о результатах контроля за реализацией программ капитального ремонта.
• Материалы общественных организаций и экспертных сообществ в сфере жилищно-коммунального хозяйства.