Рынок торговой недвижимости Вологды¶

Рынок торговой недвижимости Вологды — сегмент коммерческой недвижимости города Вологды, включающий в себя объекты розничной торговли: торговые центры, стрит-ритейл (встроенные помещения на первых этажах жилых домов), отдельно стоящие магазины и рынки. Рынок характеризуется высокой долей локальных игроков, ограниченным предложением качественных площадей и зависимостью от покупательской способности населения города (население — около 310 тысяч человек).

¶Структура и ключевые объекты

Основной объём качественного предложения торговой недвижимости Вологды сосредоточен в формате торговых центров. Крупнейшим и якорным объектом города является ТРЦ «Мармелад», расположенный в юго-западной части Вологды (ул. Преображенского, 30). Его арендопригодная площадь составляет около 60 тыс. м², что делает его доминирующим игроком на рынке. В составе ТРЦ представлены федеральные якорные арендаторы: гипермаркет «Лента», кинотеатр «Синема Парк», а также магазины одежды и электроники.

Среди других значимых объектов выделяются:

• ТЦ «Оазис» (ул. Мира, 82) — один из старейших торговых центров города, ориентированный на арендаторов среднего ценового сегмента.
• ТЦ «Апельсин» (ул. Ленинградская, 150) — районный центр в микрорайоне Бывалово.
• ТЦ «Форум» (ул. Чернышевского, 74) — объект, специализирующийся на продуктах питания и бытовых услугах.
• ТЦ «Кристалл» (Окружное шоссе, 23) — расположен вблизи крупных транспортных развязок.

¶Особенности спроса и арендаторы

Рынок Вологды характеризуется ограниченным присутствием международных и крупных федеральных сетей. В городе работают такие операторы, как «Магнит», «Пятёрочка», «Лента», DNS, «Спортмастер», однако многие бренды среднего ценового сегмента (одежда, обувь) представлены только в ТРЦ «Мармелад» либо через мультибрендовые франчайзинговые точки. Это связано с относительно невысокой плотностью населения и ограниченной ёмкостью рынка по сравнению с городами-миллионниками.

Высокую активность проявляют локальные предприниматели и региональные сети (например, вологодская сеть магазинов «Макси»). В структуре спроса преобладают продуктовый ритейл, товары повседневного спроса, аптеки и бытовые услуги. Вакантность в качественных торговых центрах оценивается на уровне 5–10 %, в то время как в устаревших объектах и на вторичном рынке стрит-ритейла она может достигать 15–20 %.

¶Стрит-ритейл и исторический центр

Стрит-ритейл Вологды сконцентрирован преимущественно в центральной части города — на улицах Мира, Ленина, Пушкинской, а также на проспекте Победы. Формат представлен встроенными помещениями на первых этажах жилых домов (в основном 1950–1980-х годов постройки) и отдельно стоящими зданиями. Средняя площадь помещений варьируется от 50 до 300 м².

В историческом центре (территория вокруг Кремлёвской площади и Софийского собора) наблюдается высокая доля туристического трафика, однако коммерческая недвижимость здесь ограничена объектами культурного наследия, что накладывает ограничения на реконструкцию и аренду. Ставки аренды в центральной части города выше средних по рынку на 20–30 %, но ликвидность таких помещений ниже из-за проблем с парковкой и сезонности туристического потока.

¶Ставки аренды и инвестиционная привлекательность

По состоянию на 2024 год средние ставки аренды в торговых центрах Вологды составляют:

• Для якорных арендаторов — 800–1 200 руб. за м² в месяц (включая НДС);
• Для арендаторов галереи — 1 500–3 000 руб. за м² в месяц;
• В стрит-ритейле (центральные улицы) — 1 000–2 000 руб. за м² в месяц.

Стоимость продажи торговых помещений варьируется от 60 до 120 тыс. руб. за м² в зависимости от местоположения и состояния объекта. Доходность от аренды (капитализация) составляет в среднем 9–11 % годовых, что делает вологодский рынок умеренно привлекательным для консервативных инвесторов, ориентированных на стабильный денежный поток, а не на быстрый рост капитала.

¶Тенденции и перспективы

Основной тенденцией последних лет является смещение спроса в сторону современных форматов. Устаревшие торговые центры 2000-х годов постройки теряют арендаторов и перепрофилируются под офисы, фитнес-клубы или склады. Новое строительство торговых площадей практически не ведётся — рынок находится в стадии насыщения.

Дополнительное давление на рынок оказывает развитие онлайн-торговли и маркетплейсов (Wildberries, Ozon), которые оттягивают на себя часть покупательского трафика, особенно в непродовольственном сегменте. В ответ на это собственники торговых центров увеличивают долю развлекательных форматов (детские развлекательные зоны, фуд-корты, кинотеатры) и сервисных услуг (салоны красоты, коворкинги).

Перспективы рынка связаны с реализацией проектов жилой застройки в микрорайонах «Прилуки» и «Охмыльцево», что создаст спрос на новые районные торговые объекты формата «у дома». Также ожидается постепенное обновление устаревшего фонда стрит-ритейла за счёт программ благоустройства исторического центра.

¶Источники

• Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости Вологды, консалтинговая компания «Р-1 Консалтинг», 2023.
• Данные управления экономики Администрации города Вологды о состоянии потребительского рынка.
• Публичные данные собственников и управляющих компаний ТРЦ «Мармелад» и ТЦ «Оазис».