Техническое обследование зданий

Техническое обследование зданий — это комплекс мероприятий по определению фактического технического состояния строительных конструкций, инженерных систем и грунтов основания объекта капитального строительства, проводимый с целью оценки его пригодности к эксплуатации, выявления дефектов и повреждений, а также подготовки проектной документации для ремонта, реконструкции или консервации.

Цели и задачи

Основной целью технического обследования является получение достоверной информации о состоянии здания или сооружения на момент проведения работ. В задачи обследования входят:

• установление фактических характеристик материалов и конструкций (прочность, деформативность, коррозионная стойкость);
• выявление дефектов, повреждений и причин их возникновения;
• определение физического износа здания в целом и его отдельных элементов;
• оценка соответствия объекта требованиям механической безопасности (несущей способности) и эксплуатационным характеристикам;
• сбор данных для разработки проектной документации по усилению, ремонту или реконструкции;
• определение возможности перепланировки, надстройки этажей или изменения функционального назначения здания.

Классификация видов обследования

Техническое обследование классифицируется по нескольким признакам.

По объему работ

• Сплошное (детальное) обследование — проводится для всех конструкций и систем здания. Применяется при авариях, массовых дефектах, перед реконструкцией или капитальным ремонтом.
• Выборочное обследование — выполняется для отдельных конструктивных элементов или участков, где обнаружены видимые дефекты. Используется для локального ремонта или уточнения состояния типовых узлов.

По целям проведения

• Предпроектное обследование — выполняется перед началом проектирования нового строительства в стесненных условиях, реконструкции или капитального ремонта. Позволяет определить реальную несущую способность конструкций.
• Обследование технического состояния — плановая или внеплановая проверка в рамках эксплуатации. Включает мониторинг износа и выявление скрытых дефектов.
• Обследование аварийных зданий — проводится после пожаров, подтоплений, взрывов, землетрясений или других чрезвычайных ситуаций. Цель — оценка возможности дальнейшей эксплуатации или необходимости сноса.
• Судебная экспертиза — назначается по решению суда для разрешения споров между заказчиками, подрядчиками, проектировщиками или страховыми компаниями.

По стадиям жизненного цикла

• Первичное обследование — проводится впервые для здания, не имеющего паспорта технического состояния.
• Периодическое обследование — выполняется с установленной нормативными документами периодичностью (например, для жилых зданий — не реже одного раза в 5 лет).
• Внеочередное обследование — инициируется при обнаружении дефектов, изменении нагрузок, смене собственника или после аварий.

Этапы проведения

Процесс технического обследования включает несколько последовательных этапов.

1. Подготовительный этап

На этом этапе изучается проектная и исполнительная документация (чертежи, паспорта, журналы производства работ), а также данные о предыдущих обследованиях и ремонтах. Проводится визуальный осмотр здания, составляется программа работ и определяются места для инструментальных измерений.

2. Визуальное обследование

Специалисты осматривают конструкции без применения сложных приборов. Фиксируются видимые дефекты: трещины, прогибы, коррозия, разрушение защитного слоя бетона, промерзание стен, протечки кровли, состояние отделки. Результаты заносятся в ведомости и фотографируются.

3. Инструментальное (детальное) обследование

Включает проведение полевых измерений и лабораторных испытаний. Основные методы:

• Неразрушающий контроль — ультразвуковая дефектоскопия (определение прочности бетона), измерители прочности (склерометры), тепловизионное обследование (выявление теплопотерь, скрытых дефектов), георадиолокация (определение расположения арматуры, пустот), акустические методы (оценка трещиноватости).
• Разрушающие методы — отбор образцов бетона, металла, грунта для лабораторных испытаний (испытание на сжатие, растяжение, химический анализ). Применяются, когда неразрушающие методы не дают точных данных.
• Геодезические измерения — определение отклонений конструкций от вертикали и горизонтали, осадок фундаментов, прогибов перекрытий с помощью нивелиров, теодолитов, тахеометров.
• Вскрытие конструкций — локальное удаление отделочных слоев для осмотра скрытых элементов (арматуры, закладных деталей, узлов сопряжения).

4. Камеральная обработка

Полученные данные анализируются. Выполняются поверочные расчеты несущей способности конструкций с учетом фактических прочностных характеристик материалов и выявленных дефектов. Определяется категория технического состояния здания.

5. Составление заключения

Итоговый документ содержит:

• общие сведения об объекте;
• описание проведенных работ и методов;
• ведомость дефектов и повреждений (с фотографиями и схемами);
• результаты поверочных расчетов;
• категорию технического состояния;
• выводы о возможности дальнейшей эксплуатации;
• рекомендации по ремонту, усилению или реконструкции.

Категории технического состояния

В соответствии с российскими нормативными документами (ГОСТ 31937-2011, СП 13-102-2003) выделяют четыре основные категории:

Нормативно-правовая база в России

Проведение технического обследования регулируется рядом документов:

• ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» — основной стандарт.
• СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» — детализирует методы.
• Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» — устанавливает общие требования к безопасности.
• Постановление Правительства РФ № 815 (о порядке проведения обследования технического состояния многоквартирных домов) — регламентирует обследование жилого фонда.
• Градостроительный кодекс РФ — определяет необходимость обследования при реконструкции и капитальном ремонте.

Кто проводит обследование

Техническое обследование выполняют специализированные организации, имеющие:

• членство в саморегулируемых организациях (СРО) в области строительства (для проектных и изыскательских работ);
• в штате — инженеров-строителей, экспертов по обследованию, геодезистов, лаборантов;
• аттестованные лаборатории неразрушающего контроля (при необходимости).

Применение результатов

Результаты технического обследования используются для:

• разработки проектной документации на капитальный ремонт, реконструкцию или усиление;
• принятия решения о консервации или сносе здания;
• обоснования страховых выплат при авариях;
• судебных разбирательств (например, по качеству строительства);
• оценки рыночной стоимости объекта недвижимости;
• паспортизации зданий (в том числе для включения в реестры аварийного жилья).

Источники

1. ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». — М.: Стандартинформ, 2012.
2. СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». — М.: Госстрой России, 2003.
3. Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
4. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
5. Добромыслов А. Н. «Диагностика повреждений зданий и инженерных сооружений». — М.: АСВ, 2008.
6. Шагин А. Л., Бондаренко В. М. «Техническое обследование строительных конструкций зданий и сооружений». — М.: Высшая школа, 2010.