ТСН «Строитель» как форма самоуправления¶

ТСН «Строитель» — распространённое в России название товарищества собственников недвижимости, создаваемого для управления общим имуществом многоквартирного дома, группой жилых домов или коттеджным посёлком. Наименование «Строитель» в таких случаях обычно связано либо с историческим названием жилого комплекса, либо с ведомственной принадлежностью домов (например, построенных строительным трестом или заводом), либо с традицией советских жилищно-строительных кооперативов. ТСН «Строитель» — не единая организация, а типовое наименование множества самостоятельных юридических лиц, зарегистрированных в разных регионах России.

¶Правовая природа

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — организационно-правовая форма некоммерческих корпоративных организаций, закреплённая в Гражданском кодексе РФ (статья 123.12, введена с 1 сентября 2014 года). ТСН пришло на смену товариществам собственников жилья (ТСЖ), которые с этой даты создаются уже в форме ТСН, а ранее зарегистрированные ТСЖ продолжают действовать без обязательной перерегистрации.

Ключевые признаки ТСН:

• объединение собственников помещений или земельных участков;
• некоммерческий характер — извлечение прибыли не является целью;
• управление общим имуществом, его содержание и сохранение;
• членство, основанное на праве собственности, а не на договоре.

ТСН «Строитель» действует на основании устава, принятого общим собранием членов, и подлежит государственной регистрации в ЕГРЮЛ. Высший орган управления — общее собрание членов; текущее руководство осуществляет правление и председатель, избираемые на срок, определённый уставом.

¶История наименования

Название «Строитель» широко использовалось в советской и постсоветской практике наименования жилищных объединений. В 1960–1980-е годы жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) нередко носили имена профессий и ведомств: «Строитель», «Металлург», «Энергетик», «Химик». Дома, возведённые строительными управлениями и трестами, закреплялись за соответствующими предприятиями, а после приватизации квартир их жильцы образовывали ТСЖ, а затем ТСН, сохраняя привычное наименование.

После 2014 года многие ТСЖ «Строитель» прошли перерегистрацию и получили статус ТСН «Строитель», сохранив ИНН, расчётные счета и договоры с ресурсоснабжающими организациями. Именно поэтому в реестрах можно встретить десятки одноимённых юридических лиц в разных городах — от крупных областных центров до небольших посёлков.

¶Цели и функции

Основные направления деятельности ТСН «Строитель» совпадают с задачами любого товарищества собственников недвижимости:

• содержание и текущий ремонт общего имущества (подъезды, крыши, инженерные сети, лифты, придомовая территория);
• заключение договоров с управляющими, ресурсоснабжающими и подрядными организациями;
• накопление средств на капитальный ремонт, взаимодействие с региональным оператором капремонта или открытие специального счёта;
• благоустройство территории, озеленение, организация парковок, детских и спортивных площадок;
• представление интересов собственников в отношениях с органами власти, надзорными органами и застройщиком;
• ведение учёта платежей, начисление взносов, работа с задолженностью.

В коттеджных посёлках ТСН «Строитель» дополнительно отвечает за общие дороги, сети водоснабжения и электроснабжения, охрану периметра и вывоз отходов.

¶Финансирование

Деятельность ТСН финансируется за счёт обязательных взносов членов и платежей собственников, не являющихся членами товарищества (они обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества в силу закона). Размер взносов устанавливается общим собранием на основе сметы доходов и расходов. Дополнительные источники — доходы от сдачи в аренду общего имущества (например, размещение рекламы, аренда нежилых помещений), целевые взносы на капитальный ремонт и благоустройство.

Смета, отчёт правления и заключение ревизионной комиссии утверждаются общим собранием ежегодно. С 2019 года ТСН обязаны раскрывать информацию в государственной информационной системе ГИС ЖКХ.

¶Управление и документы

Устав ТСН «Строитель» — основной документ, определяющий структуру органов, их компетенцию, порядок созыва собраний и размер взносов. Общее собрание членов правомочно при участии более половины членов; решения по ключевым вопросам (реорганизация, размер взносов, выбор председателя) принимаются квалифицированным большинством.

Обязательные документы включают:

• устав и изменения к нему;
• протоколы общих собраний и заседаний правления;
• техническую документацию на дом и земельный участок;
• сметы, отчёты, акты выполненных работ;
• реестр членов товарищества;
• договоры с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями.

¶Споры и практика

Типичные проблемы ТСН «Строитель» — низкая собираемость взносов, конфликты между правлением и собственниками, разногласия по размеру платежей и качеству услуг, споры с бывшим застройщиком или управляющей компанией. Судебная практика по таким делам обширна: рассматриваются иски о взыскании задолженности, о признании решений собраний недействительными, о понуждении к заключению договоров.

Отдельная тема — выбор способа управления: собственники могут заменить ТСН управляющей организацией или перейти на непосредственное управление, если это допускается законом. Такие решения принимаются на общем собрании и требуют соблюдения процедуры, установленной Жилищным кодексом РФ.

¶Значение

ТСН «Строитель» — пример массовой формы самоорганизации жильцов, позволяющей самостоятельно распоряжаться общим имуществом и определять объём услуг. Такие товарищества обеспечивают прямую связь между плательщиками и исполнителями работ, что при эффективном управлении снижает издержки и повышает качество содержания домов. Одновременно они требуют от собственников юридической грамотности и активного участия в собраниях, поскольку вся ответственность за состояние дома лежит на самом товариществе.

Источники: Гражданский кодекс РФ; Жилищный кодекс РФ; Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»; материалы ГИС ЖКХ; обзоры судебной практики по спорам ТСЖ и ТСН.