Вид разрешённого использования

Вид разрешённого использования (ВРИ) — это установленная в градостроительном и земельном законодательстве характеристика земельного участка, определяющая допустимые цели его эксплуатации, виды объектов капитального строительства, которые могут быть на нём возведены, и предельные параметры застройки. ВРИ является одной из основных характеристик участка наряду с категорией земель, площадью и кадастровым номером, и фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Выбор и изменение ВРИ регулируются Земельным кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ, а также местными правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

История и нормативная основа

Понятие «вид разрешённого использования» было введено в российское законодательство с принятием Земельного кодекса РФ в 2001 году. До этого правовой режим земель определялся в основном категорией земель и целевым назначением, что часто приводило к неоднозначности. В 2004 году был принят Градостроительный кодекс РФ, который закрепил принцип зонирования территорий и классификацию ВРИ.

В 2014 году Минэкономразвития России утвердило Классификатор видов разрешённого использования земельных участков (приказ № 540), который вступил в силу с 1 марта 2015 года. Этот документ систематизировал все возможные ВРИ, присвоив каждому из них уникальный код и описание. Классификатор периодически обновляется: последние значительные изменения вносились в 2021 и 2023 годах, в том числе для уточнения использования земель под жилищное строительство, сельское хозяйство и объекты энергетики.

Классификация видов разрешённого использования

ВРИ делятся на три основные группы в зависимости от порядка установления и возможности применения:

Основные виды разрешённого использования

Основные ВРИ устанавливаются градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны в составе ПЗЗ. Они являются приоритетными и могут быть реализованы правообладателем участка без получения дополнительных разрешений, при условии соблюдения градостроительных норм. Примеры основных ВРИ: «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1), «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (2.1.1), «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные комплексы)» (4.2).

Условно разрешённые виды использования

Условно разрешённые ВРИ требуют получения разрешения на условно разрешённый вид использования. Процедура включает публичные слушания и решение органа местного самоуправления. Такие виды могут быть установлены для участков, расположенных в зонах, где данный вид деятельности не является основным, но потенциально возможен при соблюдении определённых условий. Например, размещение автозаправочной станции в жилой зоне может быть условно разрешённым.

Вспомогательные виды разрешённого использования

Вспомогательные ВРИ допускаются только в дополнение к основному или условно разрешённому виду и не могут быть установлены самостоятельно. Они предназначены для обслуживания основного объекта. Например, для участка с основным ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» вспомогательным может быть «размещение хозяйственных построек (сараев, бань)» (код 3.1).

Классификатор ВРИ (коды и описания)

Классификатор, утверждённый приказом Росреестра (ранее — Минэкономразвития), включает 13 основных групп (с кодами от 1 до 13), каждая из которых содержит подгруппы. Наиболее распространённые коды:

Порядок установления и изменения ВРИ

ВРИ устанавливается для земельного участка при его образовании (кадастровом учёте) или может быть изменён впоследствии. Процедура изменения зависит от того, в какой территориальной зоне находится участок и какой именно ВРИ требуется.

Изменение на основной вид

Если желаемый ВРИ входит в перечень основных для данной территориальной зоны, достаточно подать заявление в Росреестр о внесении изменений в ЕГРН. Решение принимается в течение 10–15 рабочих дней. Дополнительных согласований не требуется.

Изменение на условно разрешённый вид

Для изменения на условно разрешённый ВРИ необходимо:

1. Подать заявление в орган местного самоуправления (администрацию города или района).
2. Пройти процедуру публичных слушаний (срок — до 1 месяца).
3. Получить разрешение на условно разрешённый вид использования (постановление администрации).
4. Внести изменения в ЕГРН.

Особые случаи

Для земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда и особо охраняемых территорий действуют более строгие ограничения. Изменение ВРИ на таких участках возможно только в пределах, установленных федеральным законодательством, и часто требует перевода земель в другую категорию.

Значение для кадастрового учёта и налогообложения

ВРИ напрямую влияет на кадастровую стоимость земельного участка, которая, в свою очередь, определяет размер земельного налога. Например, участки с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» обычно имеют более высокую кадастровую стоимость по сравнению с участками «для ведения огородничества» в той же местности. Кроме того, ВРИ ограничивает возможность использования участка: строительство капитальных объектов возможно только при наличии соответствующего ВРИ.

Типичные ошибки и споры

На практике часто возникают споры, связанные с несоответствием фактического использования участка его ВРИ. Например, если на участке с ВРИ «для ведения садоводства» построен магазин, это является нарушением, которое может повлечь административную ответственность (штрафы по ст. 8.8 КоАП РФ) и предписание об устранении нарушения. Также распространены ошибки при выборе ВРИ при покупке участка: покупатели могут не учитывать, что желаемый вид деятельности (например, строительство многоквартирного дома) не предусмотрен для данного участка.

Перспективы развития законодательства

В 2023–2024 годах обсуждаются поправки, направленные на упрощение процедуры изменения ВРИ, особенно для участков под индивидуальное жилищное строительство. Также планируется дальнейшая цифровизация процесса: внедрение электронных сервисов для подачи заявлений и автоматической проверки соответствия ВРИ градостроительным регламентам. В некоторых регионах уже действуют экспериментальные проекты по интеграции ПЗЗ с кадастровыми картами.

Источники

• Земельный кодекс Российской Федерации (ст. 7, 37, 40, 42)
• Градостроительный кодекс Российской Федерации (ст. 30, 37, 38)
• Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешённого использования земельных участков» (в действующей редакции)
• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ
• Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (ст. 8.8)