Классификатор видов разрешённого использования

Классификатор видов разрешённого использования — это систематизированный перечень кодов и наименований видов разрешённого использования земельных участков, устанавливаемый уполномоченными органами государственной власти для целей градостроительного зонирования, кадастрового учёта и земельного контроля. Классификатор является обязательным для применения на всей территории Российской Федерации при определении правового режима земель, формировании земельных участков и выдаче разрешений на строительство.

История возникновения

До 2014 года в России отсутствовала единая система кодификации видов разрешённого использования земельных участков. Каждый муниципалитет самостоятельно устанавливал перечни, что приводило к правовой неопределённости и злоупотреблениям. В 2012 году в Земельный кодекс РФ были внесены изменения, предписывающие создание федерального классификатора.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 года № 540 был утверждён первый Классификатор видов разрешённого использования земельных участков (КВРИ). Документ вступил в силу 24 декабря 2014 года. Впоследствии классификатор неоднократно дополнялся и корректировался — наиболее существенные изменения вносились приказами Минэкономразвития от 4 февраля 2019 года № 44 и от 3 ноября 2023 года № 801.

С 1 марта 2025 года вступила в силу новая редакция классификатора, утверждённая приказом Росреестра от 10 ноября 2023 года № П/0463, которая заменила предыдущие версии и ввела более детальную градацию по 18 основным группам.

Структура и кодификация

Классификатор построен по иерархическому принципу. Каждый вид разрешённого использования имеет уникальный цифровой код, состоящий из трёх-четырёх знаков. Первая цифра обозначает основную группу (например, 1 — сельскохозяйственное использование, 2 — жилая застройка, 3 — общественное использование). Вторая и третья цифры уточняют подгруппу и конкретный вид.

Всего в действующей редакции выделено 18 основных групп видов разрешённого использования:

Каждый вид дополнительно характеризуется описанием, которое раскрывает допустимые виды деятельности, объекты капитального строительства и ограничения.

Виды разрешённого использования по категориям

В рамках градостроительного зонирования все виды разрешённого использования делятся на три категории:

Основные виды

Это виды, которые соответствуют целевому назначению земельного участка и могут быть реализованы без дополнительных согласований (при условии соблюдения градостроительных регламентов). Например, для зоны индивидуальной жилой застройки основным видом является «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1).

Условно разрешённые виды

Виды, которые допускаются только после получения разрешения в порядке публичных слушаний. К ним относятся, например, объекты торговли или общественного питания в жилых зонах. Для изменения вида на условно разрешённый требуется обращение в орган местного самоуправления.

Вспомогательные виды

Дополнительные виды, которые допускаются только совместно с основным или условно разрешённым видом. Например, на участке под индивидуальное жилищное строительство вспомогательным видом может быть «Хранение автотранспорта» (гараж) или «Благоустройство территории».

Применение в кадастровом учёте

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) для каждого земельного участка обязательно указывается код и наименование вида разрешённого использования в соответствии с классификатором. Этот код является одним из ключевых реквизитов кадастрового паспорта.

Изменение вида разрешённого использования возможно только в пределах той территориальной зоны, в которой расположен участок, и при условии соответствия градостроительному регламенту. Для земель сельскохозяйственного назначения и земель запаса действуют особые правила — изменение вида возможно только после перевода участка в другую категорию.

Особые случаи и ограничения

Земли сельскохозяйственного назначения

Для земель этой категории классификатор устанавливает строгие ограничения: виды использования, связанные со строительством, допускаются только для ведения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства. Использование сельхозземель под промышленные объекты или жилую застройку без изменения категории запрещено.

Земли населённых пунктов

В границах населённых пунктов виды разрешённого использования определяются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), которые утверждаются муниципальными органами. Классификатор при этом задаёт общий перечень, но муниципалитет может уточнять его в рамках своих полномочий.

Земли особо охраняемых территорий

Для заповедников, национальных парков, заказников и памятников природы классификатор предусматривает виды, связанные исключительно с природоохранной, научной и рекреационной деятельностью. Строительство капитальных объектов, как правило, запрещено.

Критика и проблемы применения

С момента введения классификатора высказывались следующие замечания:

• Избыточная детализация — некоторые виды (например, «Размещение объектов дорожного сервиса» и «Размещение автозаправочных станций») пересекаются по смыслу, что создаёт правовую неопределённость.
• Несоответствие региональным особенностям — единый федеральный классификатор не всегда учитывает специфику землепользования в разных климатических и экономических зонах.
• Сложность изменения — процедура смены вида разрешённого использования для земельных участков, не относящихся к населённым пунктам, требует длительных согласований и нередко приводит к судебным спорам.
• Частые изменения — за 10 лет классификатор менялся более 15 раз, что затрудняет работу кадастровых инженеров и органов местного самоуправления.

Перспективы развития

С 2025 года Росреестр планирует переход к полностью цифровому формату ведения классификатора с автоматической синхронизацией с ЕГРН. Предполагается введение дополнительных подкодов для видов, связанных с «зелёным» строительством, агротуризмом и объектами возобновляемой энергетики. Также обсуждается возможность создания региональных дополнений к федеральному классификатору, которые будут учитывать местные градостроительные традиции.

Источники

• Земельный кодекс Российской Федерации (статья 7, статья 37)
• Приказ Росреестра от 10.11.2023 № П/0463 «Об утверждении классификатора видов разрешённого использования земельных участков»
• Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (в редакции, действовавшей до 2023 года)
• Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»
• Градостроительный кодекс Российской Федерации (статья 35, статья 37)