Выделение долей детям в ипотечной квартире¶
Выделение долей детям в ипотечной квартире — процедура оформления права общей долевой собственности несовершеннолетних на жилое помещение, приобретённое с использованием ипотечного кредита. Законодательство Российской Федерации допускает такую возможность, однако она связана с рядом ограничений, обусловленных наличием обременения в виде залога в пользу банка-кредитора.
¶Правовая основа
Вопрос регулируется Гражданским кодексом РФ (статьи 244, 256, 257), Семейным кодексом РФ (статья 60), Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года, а также рядом федеральных программ поддержки семей с детьми.
Согласно статье 244 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, принадлежит собственникам на праве общей собственности. Несовершеннолетние, включая детей до 18 лет, являются полноправными субъектами права собственности и могут быть участниками долевой собственности наравне со взрослыми.
¶Когда требуется выделение долей
Выделение долей детям в ипотечной квартире чаще всего требуется в следующих случаях:
- Участие в государственных программах субсидирования. При использовании материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий законодательство обязывает родителей оформить жилое помещение в долевую собственность с выделением долей всем детям. Сроки и размеры долей определяются соглашением, но не могут быть менее размера средств маткапитала, потраченных на приобретение жилья.
- Налоговый вычет. Родители могут получить имущественный налоговый вычет за доли несовершеннолетних детей, но для этого доли должны быть оформлены надлежащим образом.
- Защита имущественных прав детей. Судебная практика и органы опеки рассматривают долю ребёнка в жилом помещении как гарантию его жилищных прав.
¶Можно ли выделить доли до погашения ипотеки
Ответ на этот вопрос зависит от позиции банка-кредитора. С точки зрения закона прямого запрета на выделение долей в заложенной квартире не существует, однако статья 37 Федерального закона «Об ипотеке» устанавливает, что залогодатель не вправе без согласия залогодержателя (банка) совершать действия, влекущие прекращение или ограничение прав залогодержателя.
На практике большинство банков требуют письменного согласия на включение несовершеннолетних в состав собственников. Некоторые кредитные организации отказывают в этом, поскольку выделение долей ограничивает их права при обращении взыскания на предмет залога.
¶Позиция банков
Банки по-разному относятся к подобным просьбам заёмщиков:
- Часть крупных банков (включая Сбербанк, ВТБ) в отдельных случаях допускают выделение долей при условии получения дополнительного письменного согласия и подписания дополнительного соглашения к кредитному договору.
- Ряд банков категорически отказывают в выделении долей до полного погашения кредита, ссылаясь на риски при обращении взыскания на залоговое имущество.
¶Согласие органов опеки
При распоряжении имуществом несовершеннолетних, включая приобретение и отчуждение долей, требуется согласие органов опеки и попечительства. Это согласие необходимо и при последующей продаже квартиры с долей ребёнка — органы опеки следят за тем, чтобы жилищные права несовершеннолетнего не были ухудшены.
¶Порядок действий
Выделение долей в ипотечной квартире обычно включает следующие шаги:
- Обращение в банк-кредитор с письменным заявлением о согласии на выделение долей.
- При необходимости — получение согласия органов опеки и попечительства.
- Заключение соглашения о распределении долей (обычно в нотариальной форме).
- Регистрация перехода права собственности в Росреестре с внесением изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
- Внесение изменений в кредитный договор и договор ипотеки.
¶Размер долей
Российское законодательство не устанавливает обязательного минимального размера доли ребёнка. Размер долей определяется по соглашению сторон. На практике доли распределяются равномерно между всеми членами семьи, включая детей. При использовании материнского капитала размер доли ребёнка должен быть не менее той части стоимости жилья, которая покрывается средствами субсидии.
¶Прекращение обременения
После полного погашения ипотечного кредита обременение снимается в Росреестре, и квартира остаётся в долевой собственности без ограничений. Если доли были выделены заранее, дополнительных действий по их оформлению не требуется.
¶Налоговые последствия
Доли, оформленные на несовершеннолетних детей, облагаются налогом на имущество на общих основаниях — налогоплательщиками признаются собственники имущества, включая детей (налог уплачивают законные представители). При продаже квартиры, находящейся в общей долевой собственности, налоговый вычет распределяется между всеми собственниками пропорционально их долям.
¶Судебная практика
Суды подтверждают возможность выделения долей в ипотечной квартире при наличии согласия залогодержателя. В случае отказа банка заёмщики обращаются в суд, однако большинство исков остаются без удовлетворения, поскольку суды исходят из необходимости защиты прав залогодержателя. После погашения ипотеки споры о выделении долей разрешаются в пользу детей.
Источники:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая и вторая)
- Семейный кодекс Российской Федерации
- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998
- Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ от 29.12.2006
- Информационные материалы Росреестра и Министерства юстиции РФ