Земли населённых пунктов

Земли населённых пунктов — это категория земель в составе земельного фонда Российской Федерации, предназначенная для застройки и развития городских и сельских поселений. Данная категория является одной из семи основных категорий, установленных Земельным кодексом РФ (ЗК РФ), и отличается особым правовым режимом, направленным на обеспечение градостроительной деятельности, размещение объектов инфраструктуры, жилых, производственных и иных зданий, а также на создание условий для проживания населения.

Правовое регулирование

Правовой режим земель населённых пунктов определяется в первую очередь Земельным кодексом РФ (глава XV), Градостроительным кодексом РФ, а также федеральными законами и нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления. Ключевым документом, устанавливающим порядок использования таких земель, являются правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые разрабатываются и утверждаются на муниципальном уровне. В ПЗЗ определяются территориальные зоны, градостроительные регламенты и виды разрешённого использования земельных участков.

Отличительные признаки

Главный признак, отличающий земли населённых пунктов от других категорий (например, земель сельскохозяйственного назначения или земель промышленности), — это наличие границы населённого пункта. Граница (черта) населённого пункта отделяет его территорию от земель иных категорий. Изменение границ, включение новых участков в состав земель населённого пункта или исключение из них производится в порядке, установленном законодательством, и влечёт за собой перевод земель из одной категории в другую.

Внутри границ населённого пункта могут находиться участки, которые по своему фактическому состоянию не являются застроенными (леса, водные объекты, сельскохозяйственные угодья), но юридически они относятся к землям данной категории, если расположены в установленных границах.

Состав и территориальное зонирование

Земли населённых пунктов делятся на территориальные зоны, которые устанавливаются в ПЗЗ. Основными видами территориальных зон являются:

• Жилые зоны — предназначены для размещения жилых домов (индивидуальных, многоквартирных) и сопутствующей инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники, магазины шаговой доступности).
• Общественно-деловые зоны — для размещения административных зданий, офисов, банков, культурных и спортивных объектов, торговых центров.
• Производственные зоны — для промышленных предприятий, складов, объектов логистики, коммунальных служб.
• Зоны инженерной и транспортной инфраструктур — для размещения дорог, линий электропередачи, трубопроводов, водозаборов, очистных сооружений.
• Рекреационные зоны — для парков, скверов, лесов, водоёмов, используемых для отдыха населения.
• Зоны сельскохозяйственного использования — для ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта.
• Зоны специального назначения — для кладбищ, крематориев, полигонов ТКО, объектов, связанных с захоронением отходов.
• Зоны военных объектов и режимных территорий.

Для каждой зоны устанавливается градостроительный регламент, который определяет:

• виды разрешённого использования земельных участков (основные, условно разрешённые, вспомогательные);
• предельные размеры участков и параметры застройки (этажность, процент застройки, отступы от границ);
• ограничения на использование (например, охранные зоны).

Разрешённое использование

В отличие от земель сельскохозяйственного назначения, где основным видом деятельности является сельское хозяйство, на землях населённых пунктов допускается широкий спектр видов деятельности, соответствующих целям развития поселения. Основные виды разрешённого использования (ВРИ) кодифицируются в Классификаторе видов разрешённого использования земельных участков (утверждён приказом Росреестра). К числу наиболее распространённых ВРИ в границах населённых пунктов относятся:

• для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
• для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населённого пункта (приусадебный участок);
• для садоводства и огородничества;
• для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания;
• для строительства многоквартирных домов;
• для размещения производственных объектов (с соответствующими санитарно-защитными зонами);
• для размещения объектов образования, здравоохранения, культуры.

Важно, что ВРИ могут быть основными (выбираются без дополнительных разрешений), условно разрешёнными (требуют публичных слушаний и разрешения администрации) и вспомогательными (дополняют основной вид).

Особенности оборота

Земельные участки в составе земель населённых пунктов могут находиться в частной, государственной или муниципальной собственности. Граждане и юридические лица вправе приобретать их в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование. Ограничения на оборот могут быть установлены для участков, расположенных в зонах с особыми условиями использования (например, в водоохранных зонах, зонах охраны объектов культурного наследия).

Изменение категории земель

Перевод земель из категории «земли населённых пунктов» в другую категорию (например, в земли промышленности или земли особо охраняемых территорий) возможен только в исключительных случаях, предусмотренных федеральным законом (ФЗ № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»). Обратный перевод (из других категорий в земли населённых пунктов) происходит при расширении границ поселений, что является распространённой практикой при развитии городов и пригородов.

Критика и проблемы

В российской практике использование земель населённых пунктов сопряжено с рядом проблем:

• Несоответствие ПЗЗ фактическому использованию — часто встречаются случаи, когда участки, предназначенные по документам для жилой застройки, заняты промышленными объектами, или наоборот.
• Сложность изменения ВРИ — процедура смены вида разрешённого использования может быть длительной и бюрократизированной, особенно для условно разрешённых видов.
• Конфликты интересов — между жителями и застройщиками по поводу этажности, плотности застройки, сохранения зелёных зон.
• Недостаточная обеспеченность инфраструктурой — при активной жилой застройке нередко отстаёт строительство дорог, школ, поликлиник.
• Коррупционные риски — при установлении границ населённых пунктов, зонировании и выдаче разрешений на строительство.

Значение

Земли населённых пунктов являются основой для территориального развития страны. Именно на них сосредоточена основная часть экономической активности, проживает подавляющее большинство населения (около 75% граждан РФ живут в городах, остальные — в сельских населённых пунктах). Рациональное использование и эффективное управление этой категорией земель напрямую влияет на качество жизни, инвестиционный климат и устойчивое развитие регионов.

Источники

1. Земельный кодекс Российской Федерации (глава XV).
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации.
3. Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
4. Классификатор видов разрешённого использования земельных участков (утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412).
5. Правила землепользования и застройки (муниципальные правовые акты).