Зонирование — распределение территории по функциям¶

Зонирование — это процесс разделения территории (города, региона, земельного участка, акватории, объекта) на функциональные зоны с определённым режимом использования, застройки или охраны. Термин применяется в градостроительстве, землеустройстве, экологии, логистике, архитектуре и менеджменте. Цель зонирования — обеспечение рационального размещения объектов, соблюдение санитарных, экологических и безопасностных требований, предотвращение конфликтов между разными видами деятельности на одной территории.

¶Градостроительное зонирование

В России градостроительное зонирование регулируется Градостроительным кодексом РФ (статья 35). Оно представляет собой деление территории муниципального образования на зоны различных видов территориальных зон, в границах которых устанавливаются правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Зонирование закрепляется генеральным планом города или посёлка и картой (планом) градостроительного зонирования.

Территориальные зоны подразделяются на:

• Жилые — для размещения жилых домов, объектов инфраструктуры;
• Общественно-деловые — административные здания, торговые центры, офисы;
• Производственные — промышленные предприятия, склады;
• Инженерной и транспортной инфраструктуры — дороги, линии электропередачи, коммуникации;
• Сельскохозяйственного использования — пашни, пастбища, сады;
• Отдыха — парки, зоны рекреации, пляжи;
• Оборонные и иные специального назначения — военные объекты, полигоны;
• Особо охраняемых территорий — заповедники, национальные парки;
• Загрязнённых территорий — зоны с неблагоприятной экологической обстановкой.

В границах территориальных зон для земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются предельные параметры разрешённого строительства: минимальные и максимальные высота зданий, плотность и процент застройки, минимальные отступы от границ участков.

¶История развития

Практика разделения городов на зоны существует с античности — в Древнем Риме и Греции ремесленные мастерские и таверны законодательно ограничивались в размещении рядом с храмами и жилыми кварталами. Современное градостроительное зонирование сформировалось в начале XX века. Закон о зонировании Нью-Йорка 1916 года стал первым масштабным нормативным актом, ограничившим высоту и плотность застройки в целях обеспечения инсоляции и противопожарной безопасности.

В СССР зонирование осуществлялось через генеральные планы городов, разрабатывавшиеся по нормативам ГОСТ и СНиП: промышленные зоны размещались с учётом розы ветров, жилые массивы отделялись санитарно-защитными зонами. После 1990-х годов российское градостроительное законодательство было реформировано, и в 2004 году с принятием Градостроительного кодекса РФ зонирование получило современную правовую форму.

¶Экологическое зонирование

В экологии зонирование используется для выделения территорий с различным уровнем антропогенного воздействия. Различают:

• Природное (физико-географическое) зонирование — деление по природным условиям: климату, рельефу, почвам, растительности (например, зона тундры, степи, пустыни);
• Экологическое зонирование — оценка состояния экосистем и выделение зон с разной степенью экологического риска;
• Радиационное зонирование — распределение территорий по уровню радиоактивного загрязнения (применялось после аварии на Чернобыльской АЭС в 1986 году для выделения зон отчуждения, отселения и контроля);
• Геоботаническое зонирование — распределение территории по типам растительного покрова.

¶Зонирование в землеустройстве и кадастре

При межевании территорий зонирование определяет разрешённые виды использования земельных участков: основные, вспомогательные и условно разрешённые. Классификация видов разрешённого использования утверждена приказом Минэкономразвития России. Учёт зонирования ведётся в государственном реестре недвижимости (ЕГРН), что позволяет при продаже или аренде участка определить, какие постройки на нём допустимы.

¶Логистическое и коммерческое зонирование

В логистике зонирование складов и терминалов — распределение площади на зоны приёмки, хранения, комплектации, упаковки и отгрузки. Правильное размещение зон сокращает время обработки грузов и снижает трудозатраты. В коммерческой недвижимости зонирование торговых центров предусматривает разделение на якорные арендаторы, зоны потока, фуд-корты и зоны отдыха.

¶Принципы и методы

При разработке схем зонирования применяются следующие принципы:

• Разделение несовместимых видов деятельности (промышленность и жильё);
• Соблюдение санитарно-защитных расстояний между производствами и жилыми зонами;
• Учёт экологических факторов — розы ветров, гидрологии, рельефа;
• Иерархичность — от крупных зон к мелким (микрорайон, квартал, участок);
• Перспективность — зонирование учитывает планы развития территории.

Методы включают картографический анализ, геоинформационные системы (ГИС), математическое моделирование потоков и статистический анализ данных переписей и обследований.

¶Зонирование в других областях

• В архитектуре и интерьерном дизайне — разделение помещения на функциональные зоны (рабочая, зона отдыха, кухня) без капитальных перегородок;
• В охране труда — выделение опасных зон на производстве с ограничением доступа;
• В спорте — распределение площадки на зоны (например, штрафная и свободная в хоккее, зоны волейбольного поля);
• В морском праве — деление акваторий на территориальные воды, исключительную экономическую зону, континентальный шельф.

¶Источники

• Градостроительный кодекс Российской Федерации (ред. 2024)
• ГОСТ Р 54463-2011 «Методы оценки соответствия. Оценка воздействия на окружающую среду»
• ФЗ «Об охране окружающей среды»
• СНиП 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов»
• Атлас «Градостроительство России», под ред. В. В. Кулебякина