Агентство по ипотечному жилищному кредитованию

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) — российская государственная организация, созданная в 1997 году для развития рынка ипотечного кредитования и повышения доступности жилья для населения. Агентство выполняло функции оператора государственной программы ипотечного кредитования, рефинансировало ипотечные кредиты, выпускало ипотечные ценные бумаги и предоставляло гарантии по ипотечным облигациям. В 2018 году АИЖК было реорганизовано в акционерное общество «ДОМ.РФ», которое унаследовало его функции и активы.

История

Создание и первые годы (1997—2005)

АИЖК было учреждено в сентябре 1997 года постановлением Правительства Российской Федерации № 1018 в целях формирования национальной системы ипотечного жилищного кредитования. На момент создания в стране практически отсутствовал рынок долгосрочных жилищных кредитов, а банки не имели достаточных ресурсов для их выдачи. Агентство было зарегистрировано как открытое акционерное общество, 100 % акций которого принадлежали государству в лице Росимущества.

Первоначально АИЖК занималось разработкой стандартов ипотечного кредитования, методик оценки недвижимости и созданием правовой базы для обращения ипотечных ценных бумаг. В 2001 году агентство начало выкуп ипотечных кредитов у банков-партнёров, что позволило последним рефинансировать выданные займы и выдавать новые. К 2005 году объём выкупленных кредитов достиг 10 миллиардов рублей, а сеть региональных операторов охватила 40 субъектов РФ.

Период активного роста (2006—2013)

В 2006—2008 годах, в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жильё — гражданам России», АИЖК значительно расширило свою деятельность. Были запущены программы для отдельных категорий граждан: молодых семей, военнослужащих, работников бюджетной сферы. В 2007 году агентство начало выпуск ипотечных облигаций с государственной гарантией, что привлекло средства институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний) на рынок ипотеки.

В 2009 году, после мирового финансового кризиса, АИЖК сыграло ключевую роль в стабилизации рынка, выкупая проблемные кредиты и реструктурируя задолженность заёмщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации. В 2010 году была запущена программа «Стимул», предусматривавшая субсидирование процентной ставки по ипотеке для отдельных категорий граждан.

К 2013 году АИЖК выкупило более 1,3 миллиона ипотечных кредитов на сумму свыше 1,5 триллиона рублей, став крупнейшим оператором вторичного ипотечного рынка в России. Доля АИЖК в общем объёме выданных ипотечных кредитов составляла около 30 %.

Реорганизация и переход к ДОМ.РФ (2014—2018)

В 2014—2015 годах, в условиях экономического спада и повышения ключевой ставки ЦБ, АИЖК сосредоточилось на поддержке ипотечного рынка через программы субсидирования ставок. В 2015 году агентство выступило оператором государственной программы субсидирования ипотечной ставки до 12 % годовых, что позволило поддержать спрос на жильё.

В 2016 году началась реорганизация АИЖК в единый институт развития жилищной сферы. В 2017 году агентство получило дополнительные полномочия по вовлечению в оборот федеральных земель, развитию арендного жилья и модернизации строительной отрасли. В марте 2018 года АИЖК было переименовано в акционерное общество «ДОМ.РФ», которое стало правопреемником всех прав и обязанностей агентства.

Функции и деятельность

Рефинансирование ипотечных кредитов

Основной функцией АИЖК являлось рефинансирование ипотечных кредитов, выданных банками-партнёрами. Агентство выкупало у банков пулы ипотечных кредитов, соответствующих установленным стандартам (по срокам, суммам, процентным ставкам, качеству заёмщиков). Это позволяло банкам восполнять ликвидность и выдавать новые кредиты, не дожидаясь погашения старых.

Для рефинансирования АИЖК использовало собственные средства, а также средства, привлечённые через выпуск ипотечных облигаций. В 2012 году агентство начало выпуск облигаций с ипотечным покрытием, обеспеченных государственной гарантией, что повысило их надёжность и привлекательность для инвесторов.

Выпуск ипотечных ценных бумаг

АИЖК являлось крупнейшим эмитентом ипотечных ценных бумаг в России. Агентство выпускало два типа облигаций:

• Классические ипотечные облигации — обеспечены пулом ипотечных кредитов, выкупленных у банков.
• Облигации с государственной гарантией — дополнительно обеспечены гарантией Российской Федерации, что делало их сопоставимыми по надёжности с государственными ценными бумагами.

Выпуск ипотечных ценных бумаг позволял привлекать долгосрочные ресурсы на рынок ипотеки, в том числе средства пенсионных накоплений и страховых резервов.

Стандартизация ипотечного рынка

АИЖК разрабатывало и внедряло единые стандарты ипотечного кредитования, включая требования к заёмщикам, порядок оценки недвижимости, условия страхования и процедуры взыскания заложенного имущества. Это способствовало унификации рынка и снижению рисков для всех участников.

Агентство также вело реестр аккредитованных банков-партнёров и оценочных компаний, контролируя их соответствие установленным требованиям.

Социальные программы

АИЖК реализовывало ряд социальных программ, направленных на повышение доступности жилья:

• Программа «Молодая семья» — субсидирование первоначального взноса и процентной ставки для семей, в которых возраст супругов не превышал 35 лет.
• Программа «Военная ипотека» — предоставление ипотечных кредитов военнослужащим с использованием средств накопительно-ипотечной системы.
• Программа «Стимул» — субсидирование ставки для работников бюджетной сферы (врачей, учителей, учёных).
• Программа реструктуризации — помощь заёмщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации (потеря работы, снижение дохода), через снижение процентной ставки, увеличение срока кредита или предоставление кредитных каникул.

Структура и управление

АИЖК являлось открытым акционерным обществом, 100 % акций которого принадлежали государству. Высшим органом управления было общее собрание акционеров, функции которого выполняло Росимущество. Текущее руководство осуществлял совет директоров, назначаемый правительством РФ. В состав совета входили представители Минфина, Минстроя, Минэкономразвития, Центрального банка и независимые эксперты.

Оперативное управление осуществлял генеральный директор, назначаемый советом директоров. В разные годы эту должность занимали:

• Александр Семеняка (1997—2008)
• Александр Копылов (2008—2011)
• Андрей Шелковый (2011—2014)
• Александр Плутник (2014—2018)

Агентство имело разветвлённую региональную сеть, включавшую филиалы и дочерние компании в большинстве субъектов РФ.

Ключевые показатели

На момент реорганизации в 2018 году АИЖК имело следующие показатели:

• Объём выкупленных кредитов — более 2,5 миллиона единиц.
• Сумма выкупленных кредитов — свыше 3 триллионов рублей.
• Объём выпущенных ипотечных облигаций — более 1,5 триллиона рублей.
• Количество банков-партнёров — более 200.
• Доля на рынке ипотечного кредитования — около 25 %.

Критика

Деятельность АИЖК подвергалась критике по нескольким направлениям:

• Недостаточная эффективность — ряд экспертов отмечал, что государственная поддержка через АИЖК не привела к существенному снижению ставок по ипотеке, а лишь замещала рыночные механизмы.
• Риски для бюджета — государственные гарантии по облигациям АИЖК создавали потенциальные обязательства для федерального бюджета в случае дефолта заёмщиков.
• Бюрократизация — процедуры аккредитации банков и выкупа кредитов были сложными и длительными, что ограничивало доступ малых и средних банков к рефинансированию.
• Неравномерное региональное развитие — основная часть выкупленных кредитов приходилась на крупные города и регионы с высокими доходами населения, в то время как в депрессивных регионах ипотека оставалась малодоступной.

Наследие и переход к ДОМ.РФ

Реорганизация АИЖК в ДОМ.РФ в 2018 году была направлена на расширение функций института развития жилищной сферы. ДОМ.РФ унаследовал все активы и обязательства АИЖК, включая портфель ипотечных кредитов, программы рефинансирования и социальные проекты. В настоящее время ДОМ.РФ занимается не только ипотекой, но и развитием жилищного строительства, арендного жилья, вовлечением в оборот федеральных земель и цифровизацией строительной отрасли.

Источники

• Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. № 1018 «О создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию»
• Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
• Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»
• Годовые отчёты АИЖК за 2005—2017 годы
• Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года (утверждена распоряжением Правительства РФ от 19 июля 2010 г. № 1201-р)
• Материалы официального сайта АИЖК (архивные версии)