АИЖК — агентство ипотечного жилищного кредитования¶

АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) — российская государственная организация, созданная в 1997 году для развития системы ипотечного кредитования и повышения доступности жилья для граждан. Выступала оператором государственной программы по рефинансированию ипотечных кредитов, а в 2018 году была преобразована в публично-правовую компанию «ДОМ.РФ», сохранившую основные функции предшественника.

¶История создания и развития

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию было учреждено в сентябре 1997 года постановлением Правительства Российской Федерации. Инициатива создания организации была связана с необходимостью формирования в России цивилизованного рынка ипотечного кредитования, который в тот период практически отсутствовал. Основной задачей АИЖК стало привлечение долгосрочных финансовых ресурсов в жилищную сферу через механизм рефинансирования банков, выдающих ипотечные кредиты.

Первоначально агентство функционировало в форме открытого акционерного общества, 100% акций которого принадлежало государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом. Уставный капитал организации формировался за счёт средств федерального бюджета и имущественных взносов.

В 2008 году, в разгар мирового финансового кризиса, роль АИЖК существенно возросла. Агентство получило дополнительные государственные средства для выкупа закладных у коммерческих банков, что позволило поддержать ликвидность банковской системы и не допустить остановки ипотечного кредитования в стране. В этот период АИЖК также реализовывало программы реструктуризации задолженности для заёмщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации.

В 2015 году в рамках оптимизации системы институтов развития в жилищной сфере начался процесс объединения АИЖК с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). В марте 2018 года на базе АИЖК была создана публично-правовая компания «ДОМ.РФ», которой были переданы функции агентства, а также активы и обязательства Фонда РЖС. Юридически АИЖК прекратило существование, однако его правопреемник продолжает реализацию заложенных агентством подходов.

¶Механизм работы и функции

Ключевым механизмом деятельности АИЖК являлось рефинансирование ипотечных кредитов. Схема работы выглядела следующим образом: коммерческий банк выдавал заёмщику ипотечный кредит, после чего продавал права требования по этому кредиту (закладную) агентству. АИЖК, в свою очередь, выпускало облигации, обеспеченные пулом таких закладных, и размещало их на рынке капитала. Привлечённые средства направлялись на выкуп новых закладных у банков, что обеспечивало непрерывность процесса кредитования.

Основные функции АИЖК включали:

установление стандартов ипотечного кредитования, которым должны были соответствовать кредиты, выкупаемые агентством;
выкуп закладных у банков-партнёров и формирование ипотечного покрытия для эмиссии ценных бумаг;
эмиссия облигаций с ипотечным покрытием и их размещение на фондовом рынке;
разработка и внедрение новых ипотечных продуктов (военная ипотека, кредиты на покупку жилья в новостройках, программы для молодых семей);
методическая и информационная поддержка участников рынка ипотечного кредитования;
реализация государственных программ поддержки отдельных категорий граждан.

Важной функцией агентства являлась унификация требований к ипотечным кредитам. Банки, желавшие продавать закладные АИЖК, должны были соблюдать единые стандарты андеррайтинга (оценки платёжеспособности заёмщика), что способствовало повышению качества кредитного портфеля в целом по стране.

¶Программы и направления деятельности

¶Военная ипотека

С 2005 года АИЖК участвовало в реализации накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Агентство выступало оператором, через который осуществлялось рефинансирование кредитов, выдаваемых военнослужащим — участникам программы. Средства на счетах участников формировались за счёт ежегодных взносов из федерального бюджета, а после трёх лет участия в системе военнослужащий получал право оформить ипотечный кредит.

¶Реструктуризация задолженности

В кризисные периоды АИЖК реализовывало программы помощи заёмщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации. Агентство выкупало у банков кредиты проблемных заёмщиков и предоставляло им возможность реструктуризации: снижение процентной ставки, увеличение срока кредита, предоставление кредитных каникул. Такая мера позволяла людям сохранить единственное жильё.

¶Арендное жильё

В 2010-х годах АИЖК начало развивать направление арендного жилья, создавая фонды для строительства доходных домов. Проект предполагал строительство многоквартирных домов, квартиры в которых сдавались в аренду по фиксированным ставкам, что должно было сформировать в России цивилизованный рынок аренды.

¶Стандартизация ипотечного рынка

Существенным вкладом АИЖК в развитие финансовой системы России стала разработка стандартов ипотечного жилищного кредитования. Документы регламентировали порядок оценки платёжеспособности заёмщиков, требования к предмету залога, процедуру оформления сделок и сопровождения кредитов. Стандарты АИЖК фактически стали ориентиром для всей банковской системы, даже для тех кредитных организаций, которые не сотрудничали с агентством напрямую.

Агентство также способствовало развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Совместно с Банком России и Министерством финансов разрабатывались нормативные акты, регулирующие выпуск облигаций с ипотечным покрытием. Первые выпуски таких бумаг, осуществлённые АИЖК в середине 2000-х годов, стали важным этапом формирования национального рынка секьюритизации.

¶Преобразование в ДОМ.РФ

В 2018 году АИЖК прекратило существование как самостоятельная организация, войдя в состав публично-правовой компании «ДОМ.РФ». Преобразование было вызвано стремлением государства консолидировать все институты развития жилищной сферы в единую структуру. К «ДОМ.РФ» перешли функции АИЖК по рефинансированию ипотеки, а также функции ликвидированного Фонда РЖС по вовлечению в оборот федеральных земель под жилищное строительство.

В настоящее время правопреемник агентства продолжает реализацию государственных ипотечных программ, в том числе льготной ипотеки для отдельных категорий граждан, а также занимается развитием территорий и строительством жилья. При этом многие механизмы, впервые внедрённые АИЖК, продолжают использоваться в российской банковской практике.

¶Критика и итоги деятельности

Деятельность АИЖК сопровождалась критикой со стороны экспертов. Отмечались бюрократизированность процедур выкупа закладных, длительные сроки рассмотрения документов, а также зависимость агентства от бюджетного финансирования. В условиях рыночной экономики государственное агентство неизбежно сталкивалось с конкуренцией со стороны частных ипотечных операторов, однако его системообразующая роль в кризисные периоды признавалась участниками рынка.

Итогом деятельности АИЖК стало создание в России работающей системы ипотечного рефинансирования, формирование рынка ипотечных ценных бумаг и внедрение единых стандартов кредитования. За два десятилетия работы агентство способствовало росту доступности ипотечных кредитов для населения и заложило основу для последующего развития жилищного финансирования в стране.