Открыть сервис
Главная → Блог → Аренда земельных участков

Аренда земельных участков

Аренда земельных участков — это форма имущественного найма, при которой собственник земли (арендодатель) передаёт другой стороне (арендатору) земельный участок во временное владение и пользование или во временное пользование за плату. Данный институт регулируется гражданским и земельным законодательством, а также является одним из наиболее распространённых способов вовлечения земли в хозяйственный оборот, особенно в случаях, когда долгосрочная приватизация участка нецелесообразна или невозможна.

Правовая основа

В Российской Федерации аренда земельных участков регулируется прежде всего Земельным кодексом РФ (глава V.1 «Аренда земельных участков») и Гражданским кодексом РФ (глава 34 «Аренда»). Ключевые принципы включают свободу договора, обязательность государственной регистрации договора аренды, заключённого на срок более одного года, и приоритет публичных интересов при распоряжении государственными и муниципальными землями.

Стороны договора

Арендодателем может выступать:

  • собственник земельного участка (физическое или юридическое лицо, а также публично-правовое образование — Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование);
  • лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (например, арендатор по договору субаренды — с согласия арендодателя).

Арендатором может быть любое дееспособное лицо — гражданин, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо, а также иностранные граждане и организации, за исключением случаев, прямо установленных законом (например, иностранные лица не могут арендовать земли сельскохозяйственного назначения на срок более 49 лет, а также земли, находящиеся в приграничных территориях).

Существенные условия договора

Для признания договора аренды земельного участка заключённым необходимо согласование следующих существенных условий:

  1. Предмет договора — данные, позволяющие определённо установить земельный участок: кадастровый номер, площадь, местоположение, категория земель и вид разрешённого использования.
  2. Размер арендной платы — может быть установлен в твёрдой сумме, в виде доли от кадастровой стоимости, в натуральной форме (например, урожаем) или в виде возложения на арендатора определённых затрат на улучшение участка.
  3. Срок аренды — если срок не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок (в этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца).

Виды аренды земельных участков

Аренда земельных участков классифицируется по нескольким основаниям.

По субъекту арендодателя

  • Государственная и муниципальная аренда — участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, сдаются в аренду на торгах (аукционах) или без торгов в случаях, предусмотренных законом (например, для строительства объектов социальной инфраструктуры, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, для индивидуального жилищного строительства).
  • Частная аренда — участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, сдаются в аренду на условиях, определяемых сторонами самостоятельно, в рамках закона.

По сроку

  • Краткосрочная аренда — до 5 лет (часто применяется для сезонных работ, размещения временных объектов).
  • Долгосрочная аренда — от 5 до 49 лет (наиболее распространена для строительства, ведения сельского хозяйства, размещения производственных объектов).

По целевому назначению

  • Для сельскохозяйственного производства — включает выращивание сельскохозяйственных культур, выпас скота, сенокошение.
  • Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — предоставляется гражданам для строительства жилого дома.
  • Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) — на полевых и приусадебных участках.
  • Для коммерческой застройки — под офисные, торговые, складские и производственные здания.
  • Для рекреационных целей — под размещение баз отдыха, спортивных объектов, туристических лагерей.

Порядок заключения договора

Аренда государственных и муниципальных земель

Основной способ — проведение аукциона на право заключения договора аренды. Организатор торгов (уполномоченный орган власти) публикует извещение, определяет начальную цену (годовой размер арендной платы) и шаг аукциона. Победителем признаётся участник, предложивший наибольшую цену.

В ряде случаев договор заключается без проведения торгов:

  • если участок предоставляется для строительства объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения;
  • для размещения линейных объектов (дорог, трубопроводов, линий электропередачи);
  • для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (в пределах установленных квот);
  • для индивидуального жилищного строительства (при наличии права на первоочередное получение, например, для многодетных семей).

Аренда частных земель

Договор заключается в простой письменной форме. Государственная регистрация обязательна, если срок аренды превышает один год. Если срок менее года, договор может быть заключён без регистрации, но стороны вправе зарегистрировать его по желанию.

Права и обязанности сторон

Арендатор имеет право:

  • использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешённым использованием;
  • с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаём);
  • возводить на участке здания и сооружения (при условии получения разрешения на строительство и соблюдения градостроительных норм);
  • требовать соразмерного уменьшения арендной платы, если состояние участка ухудшилось не по его вине;
  • по истечении срока договора при прочих равных условиях иметь преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Арендатор обязан:

  • своевременно вносить арендную плату;
  • использовать участок строго по назначению;
  • не допускать ухудшения состояния земель (эрозия, загрязнение, захламление);
  • обеспечивать доступ арендодателя на участок для контроля;
  • после прекращения договора вернуть участок арендодателю в состоянии, пригодном для дальнейшего использования.

Арендодатель имеет право:

  • требовать своевременного внесения арендной платы;
  • осуществлять контроль за соблюдением условий договора;
  • требовать досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения арендатором его условий (например, нецелевое использование, невнесение платы более двух раз подряд, ухудшение состояния участка).

Арендодатель обязан:

  • передать участок арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора;
  • не чинить препятствий арендатору в законном использовании участка;
  • предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок (сервитуты, залог, арест).

Арендная плата

Размер арендной платы за государственные и муниципальные земли устанавливается в соответствии с утверждёнными методиками, как правило, на основе кадастровой стоимости участка. Для частных земель размер платы определяется соглашением сторон.

Формы арендной платы:

  • денежная — наиболее распространённая (фиксированная сумма, проценты от кадастровой стоимости, индексация);
  • натуральная — передача части урожая, продукции, услуг;
  • смешанная — сочетание денежной и натуральной форм.

Законом установлены случаи, когда арендная плата не может превышать определённый предел (например, для арендаторов, являющихся субъектами малого и среднего предпринимательства, при аренде государственного или муниципального имущества).

Прекращение договора аренды

Договор аренды земельного участка прекращается:

  • по истечении срока, на который он был заключён;
  • по соглашению сторон;
  • в одностороннем порядке (если это предусмотрено договором или законом);
  • по решению суда (при существенных нарушениях условий договора, при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд, при реквизиции или конфискации);
  • в случае гибели участка (например, в результате природного катаклизма).

Особенностью земельной аренды является то, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды. Однако это право не действует, если участок предоставляется на торгах.

Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой режим. Аренда таких участков возможна только для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельским хозяйством целей. Максимальный срок аренды составляет 49 лет. Арендатор обязан использовать участок по целевому назначению и не допускать снижения плодородия почв. При неиспользовании сельхозземель в течение трёх лет (за исключением случаев, связанных с чрезвычайными ситуациями) арендодатель вправе требовать расторжения договора.

Субаренда

Арендатор вправе с согласия арендодателя передать участок в субаренду. Договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок основного договора аренды. При досрочном прекращении основного договора прекращается и договор субаренды. Субарендатор не имеет преимущественного права на заключение нового договора аренды с арендодателем.

Ответственность за нарушения

За нарушение условий договора аренды и земельного законодательства предусмотрена гражданско-правовая, административная и уголовная ответственность. Наиболее распространённые нарушения:

  • нецелевое использование земельного участка;
  • невнесение арендной платы;
  • самовольное занятие земельного участка;
  • порча земель, загрязнение, захламление.

Административные штрафы за такие нарушения могут достигать значительных сумм (до 200 000 рублей для юридических лиц за нецелевое использование, до 400 000 рублей за порчу земель). В случае систематических нарушений арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Источники

BFOmetr — база данных и аналитика по компаниям России.

На главную BFOmetr →

Похожие материалы