Арендатор и арендодатель¶

Арендатор — это сторона договора аренды, которая принимает имущество во временное владение и пользование и обязуется вносить за него арендную плату. Арендодатель, напротив, — собственник имущества или уполномоченное им лицо, которое сдаёт имущество в аренду. Термины «арендатор» и «арендодатель» являются производными от глаголов «арендовать» (снимать) и «сдавать в аренду».

¶Правовой статус арендатора

В российском законодательстве арендатор определяется как лицо, принимающее имущество во временное владение и пользование на условиях аренды. Правовое регулирование отношений аренды осуществляется главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К арендатору предъявляются следующие требования:

• достижение возраста полной дееспособности (для физических лиц — 18 лет, либо эмансипация с 16 лет);
• наличие правоспособности для заключения договора (для юридических лиц — с момента государственной регистрации);
• отсутствие ограничений на совершение сделок (банкротство, недееспособность).

Арендатор может быть как физическим, так и юридическим лицом, а также индивидуальным предпринимателем. В отдельных случаях арендатором выступает публично-правовое образование — например, государство или муниципальное образование, арендующее имущество у частных собственников.

¶Права и обязанности арендатора

Права арендатора по общему правилу включают:

• владение и пользование арендованным имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества;
• требование от арендодателя предоставления имущества, соответствующего условиям договора и назначению;
• преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (статья 621 ГК РФ);
• сдачу имущества в субаренду с согласия арендодателя;
• требование уменьшения арендной платы, если имущество существенно ухудшилось не по вине арендатора.

Обязанности арендатора:

• вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором;
• пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества;
• поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт;
• по окончании срока аренды вернуть имущество арендодателю в состоянии, в котором оно было получено, с учётом нормального износа.

¶Отличие арендатора от арендодателя

¶Виды аренды

В зависимости от объекта аренды выделяют аренду:

• недвижимости — зданий, сооружений, помещений, земельных участков;
• транспортных средств — автомобилей, судов, воздушных судов;
• оборудования и техники;
• предметов лизинга — финансовая аренда, при которой арендодатель (лизингодатель) приобретает имущество для арендатора (лизингополучателя) с последующей передачей ему в пользование.

Отдельной разновидностью является аренда с правом выкупа, при которой арендатор по истечении срока договора или в течение его действия приобретает право собственности на имущество.

¶Арендатор в предпринимательской деятельности

Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей аренда является распространённой формой доступа к основным средствам без крупных единовременных вложений. Наиболее распространённые случаи аренды в бизнесе:

• аренда офисных, складских и торговых помещений;
• аренда оборудования и транспорта;
• аренда земельных участков под производственные нужды.

Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Арендатор, внесший существенные инвестиции в арендованное имущество, может рассчитывать на преимущественное право выкупа.

¶Арендатор и субаренда

Арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам только с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Сдача имущества в субаренду не освобождает арендатора от ответственности перед арендодателем. Субарендатор, в свою очередь, также является арендатором, но по отношению к арендатору-посреднику.

¶Историческая справка

В российском дореволюционном праве арендные отношения регулировались нормами о найме имущества. Советское законодательство ограничивало аренду недвижимости, особенно для юридических лиц; широкое развитие арендные отношения получили после экономических реформ 1990-х годов, когда появилась возможность частной собственности на землю и недвижимость. В 1991 году был принят Закон РСФСР «О концессионных соглашениях», а в 1998 году в Гражданский кодекс была включена глава 34 «Аренда», которая с тех пор неоднократно дополнялась.

Источники:

• Гражданский кодекс Российской Федерации, глава 34 «Аренда»
• Закон РФ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации»
• Гражданский кодекс РФ, статьи 606–670
• Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
• Статьи Г. А. Свердлова «Аренда и финансовая аренда»
• «Комментарий к главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации» (под ред. Е. А. Суханова)