Договор залога

Договор залога — это соглашение, в силу которого одна сторона (залогодержатель) приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). Договор залога является акцессорным (дополнительным) по отношению к основному обязательству (кредитному договору, договору займа, купли-продажи с рассрочкой платежа и т.д.), то есть его действительность и судьба зависят от действительности и судьбы основного долга. Залог регулируется главой 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), а также Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Законом РФ «О залоге» (в части, не противоречащей ГК РФ).

Правовая природа и сущность

Залог выполняет обеспечительную функцию: он стимулирует должника к надлежащему исполнению обязательства, а в случае его нарушения предоставляет кредитору реальный источник удовлетворения требований, не зависящий от финансового состояния должника. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Предметом залога может быть любое имущество, не изъятое из оборота, включая вещи (движимые и недвижимые), имущественные права (права требования, аренды, исключительные права), ценные бумаги, доли в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью.

Залог возникает либо в силу договора (добровольный залог), либо на основании закона при наступлении указанных в нём обстоятельств (например, залог имущества при продаже в рассрочку). Договор залога является консенсуальным (считается заключённым с момента достижения согласия) или реальным (требует передачи вещи залогодержателю) в зависимости от вида залога.

Виды залога

ГК РФ выделяет несколько основных видов залога, различающихся по способу владения предметом залога и порядку обращения взыскания.

Залог с оставлением имущества у залогодателя

Наиболее распространённая форма. Предмет залога остаётся у залогодателя, который вправе им пользоваться, извлекать плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором. Залогодатель обязан содержать имущество в надлежащем состоянии, не совершать действий, уменьшающих его стоимость, и не отчуждать его без согласия залогодержателя. К этому виду относится, в частности, залог товаров в обороте (ст. 357 ГК РФ), при котором залогодатель вправе изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (например, складские запасы).

Залог с передачей имущества залогодержателю (заклад)

Имущество передаётся во владение залогодержателю. Залогодержатель обязан принимать меры для сохранности имущества, нести расходы по его содержанию, а в случае утраты или повреждения — отвечать перед залогодателем. Заклад обычно применяется для ценных вещей (ювелирных изделий, антиквариата, автомобилей в ломбардах). Залогодержатель не вправе пользоваться предметом заклада без согласия залогодателя.

Ипотека (залог недвижимости)

Регулируется отдельным Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Предметом ипотеки могут быть земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершённого строительства. Договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Ипотека может быть как договорной, так и законной (например, при покупке квартиры в кредит — ипотека в силу закона возникает с момента регистрации права собственности покупателя).

Залог прав

Предметом залога могут быть имущественные права (требования), вытекающие из обязательств, в том числе права аренды, права на получение денежных средств, исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности. Залог прав оформляется договором, а если права удостоверены ценной бумагой — передачей ценной бумаги.

Существенные условия договора залога

Для признания договора залога заключённым необходимо согласование сторонами следующих существенных условий (ст. 339 ГК РФ):

1. Предмет залога — конкретное имущество или права, с указанием индивидуализирующих признаков (наименование, количество, местонахождение, кадастровый номер для недвижимости, реквизиты ценной бумаги и т.д.). Если предмет залога не определён, договор считается незаключённым.
2. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом — ссылка на основной договор (номер, дата, стороны), сумма долга, проценты, срок возврата. Допускается указание в виде «всех обязательств должника по кредитному договору» с приложением копии основного договора.
3. Условие о том, у какой из сторон находится заложенное имущество — у залогодателя или залогодержателя (заклад).

Дополнительно могут быть согласованы: оценка предмета залога (обычно по соглашению сторон или на основании отчёта оценщика), порядок обращения взыскания (внесудебный или судебный), страхование предмета залога, обязанности сторон по содержанию имущества.

Форма договора

Договор залога должен быть заключён в письменной форме (ст. 339 ГК РФ). Для договора ипотеки требуется нотариальное удостоверение (ст. 22 Федерального закона «Об ипотеке»). Несоблюдение письменной формы влечёт недействительность договора. Договор залога движимого имущества может быть заключён путём составления одного документа, подписанного сторонами, или путём обмена документами (письмами, телеграммами), позволяющими достоверно установить волю сторон.

Права и обязанности сторон

Залогодатель

• Вправе владеть и пользоваться предметом залога, если он оставлен у него (за исключением случаев, когда это противоречит договору).
• Обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, не допускать его ухудшения, не отчуждать без согласия залогодержателя (кроме залога товаров в обороте).
• Обязан страховать предмет залога за свой счёт, если это предусмотрено договором или законом (например, для ипотеки).
• В случае утраты или повреждения предмета залога обязан заменить его равноценным имуществом или восстановить, если иное не установлено договором.

Залогодержатель

• Вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения предмета залога.
• Вправе требовать досрочного исполнения обязательства, если предмет залога утрачен или повреждён по вине залогодателя.
• Вправе обратить взыскание на предмет залога при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного обязательства.
• Обязан возвратить предмет залога залогодателю после прекращения залога (например, после полного погашения долга).

Обращение взыскания на заложенное имущество

Обращение взыскания — это процедура, в результате которой залогодержатель получает право продать заложенное имущество и за счёт вырученных средств удовлетворить свои требования. Обращение взыскания возможно в судебном или внесудебном порядке.

Судебный порядок

По общему правилу, взыскание обращается по решению суда. Иск предъявляется к залогодателю. Суд устанавливает начальную продажную цену имущества (обычно на основании отчёта оценщика). Реализация производится с публичных торгов в форме аукциона. Если торги признаны несостоявшимися, залогодержатель вправе оставить имущество за собой с зачётом его стоимости в счёт долга (по цене не ниже начальной продажной цены на повторных торгах).

Внесудебный порядок

Допускается, если это предусмотрено договором залога (соглашением сторон) или законом (например, для залога товаров в обороте). Внесудебное обращение взыскания осуществляется путём продажи предмета залога с торгов, проводимых в соответствии с правилами, установленными договором, или путём оставления имущества за залогодержателем. Для ипотеки внесудебный порядок возможен только при наличии нотариально удостоверенного соглашения сторон, заключённого после возникновения оснований для обращения взыскания.

Прекращение залога

Залог прекращается (ст. 352 ГК РФ):

• с прекращением обеспеченного залогом обязательства (например, возврат кредита);
• по требованию залогодателя при грубом нарушении залогодержателем обязанностей по сохранности имущества;
• в случае гибели заложенного имущества (если залогодатель не заменил его);
• при реализации предмета залога с торгов;
• в случае изъятия имущества из оборота;
• по решению суда о признании договора залога недействительным.

При прекращении залога залогодержатель обязан возвратить предмет залога залогодателю (если он находился у него) и снять обременение (например, погасить запись об ипотеке в ЕГРН).

Особенности залога в предпринимательской деятельности

В коммерческой практике залог часто используется для обеспечения кредитных линий, договоров поставки, лизинга. Особой разновидностью является залог товаров в обороте, позволяющий предприятию использовать заложенное сырьё или готовую продукцию в производственном цикле. Также распространён залог долей в уставном капитале ООО, который регистрируется в едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ). Для залога ценных бумаг требуется их передача залогодержателю или депонирование у номинального держателя.

Критика и риски

Основные риски для залогодателя связаны с возможностью потери имущества при неисполнении обязательства, даже если его стоимость значительно превышает сумму долга (при судебном порядке начальная цена может быть занижена). Для залогодержателя риски заключаются в снижении стоимости предмета залога, его утрате или повреждении, а также в сложности и длительности процедуры обращения взыскания (особенно при ипотеке). В российской судебной практике нередки споры о действительности договоров залога, заключённых с нарушением формы или без согласия собственника (например, при залоге общего имущества супругов).

Источники

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств»).
2. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
3. Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» (в части, не противоречащей ГК РФ).
4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
5. Учебник «Гражданское право» под ред. Е.А. Суханова, том 2, 4-е издание, 2019.