Документы для покупки квартиры¶
Документы для покупки квартиры — совокупность бумаг, которые покупатель и продавец обязаны подготовить и представить для совершения сделки купли-продажи жилого помещения. Состав пакета зависит от способа покупки (первичный или вторичный рынок), формы расчётов, наличия обременений, участия ипотеки, материнского капитала и других факторов. Сделка оформляется договором, который подлежит государственной регистрации в Росреестре (через МФЦ или непосредственно в ведомстве).
¶Общие документы для всех сделок
Независимо от типа жилья стороны готовят базовый набор:
- Паспорта всех участников сделки (продавца, покупателя, супругов).
- Договор купли-продажи в трёх экземплярах (по одному для сторон и один для Росреестра).
- Заявление о государственной регистрации перехода права собственности.
- Квитанция об уплате госпошлины — 2000 рублей для физического лица (ст. 333.33 НК РФ).
- Согласие супруга(и) продавца, удостоверенное нотариусом, если квартира приобреталась в браке (ст. 35 Семейного кодекса РФ).
- Разрешение органов опеки и попечительства, если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные.
- Нотариальное согласие супруга покупателя, если квартира покупается в браке и оформляется на одного из супругов.
¶Документы на квартиру (продавца)
Покупатель вправе требовать от продавца:
- Выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) — подтверждает право собственности, отсутствие арестов и обременений. Заказывается в Росреестре или через МФЦ, действует 30 дней.
- Правоустанавливающий документ — договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о наследстве, решение суда.
- Технический паспорт из БТИ (поэтажный план и экспликация) — проверяется соответствие реальной планировки документальной.
- Выписку из домовой книги (или справку о зарегистрированных лицах) — показывает, кто прописан в квартире.
- Справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
- Согласие супруга на продажу, если квартира — совместная собственность.
- Отказ от преимущественного права покупки от других собственников доли (для долевой собственности).
¶Покупка на первичном рынке
При покупке квартиры в новостройке у застройщика пакет иной:
- Договор долевого участия (ДДУ) — основной документ, регистрируется в Росреестре. С 2019 года ДДУ заключается только в письменной форме с обязательной регистрацией.
- Проектная декларация застройщика и разрешение на строительство — публично доступны на сайте наш.дом.рф.
- Акт приёма-передачи квартиры — подписывается после ввода дома в эксплуатацию.
- Выписка из ЕГРН на объект долевого строительства — подтверждает, что квартира не обременена правами третьих лиц.
После сдачи дома и регистрации права собственности дольщик получает выписку из ЕГРН, подтверждающую право на квартиру.
¶Ипотека
Если квартира покупается в кредит, добавляются:
- Кредитный договор с банком.
- Залоговый договор (ипотечный), который регистрируется одновременно с переходом права.
- Согласие банка на сделку (если требуется).
- Оценка квартиры от аккредитованного оценщика — для определения суммы кредита.
¶Материнский капитал
При использовании материнского капитала Пенсионный фонд требует:
- Заявление о распоряжении средствами маткапитала.
- Копию договора купли-продажи с отметкой о регистрации.
- Выписку из ЕГРН о праве собственности покупателя.
- Нотариальное обязательство выделить доли детям в течение шести месяцев после снятия обременения.
¶Электронная регистрация сделки
С 2019 года доступна электронная регистрация через сервисы банков (Сбербанк, ВТБ и др.). Стороны подписывают договор электронной подписью, документы направляются в Росреестр дистанционно. Срок регистрации сокращается до 5–7 рабочих дней.
¶Проверка чистоты сделки
Перед подписанием договора рекомендуется:
- Заказать расширенную выписку из ЕГРН и проверить историю перехода прав.
- Проверить продавца по базам судебных приставов и банкротств (ФССП, ЕФРСБ).
- Убедиться, что в квартире не зарегистрированы несовершеннолетние и нет правопреемников наследства.
- Проверить, не признан ли продавец недееспособным.
Нотариальное удостоверение договора обязательно при продаже долей, а также при участии в сделке несовершеннолетних или недееспособных.
Источники: Гражданский кодекс РФ (ст. 549–558); Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ); Семейный кодекс РФ (ст. 35); Налоговый кодекс РФ (ст. 333.33); Памятка Росреестра «Как купить квартиру»; Портал «Наш.дом.рф».