Документы при покупке квартиры¶

Документы при покупке квартиры — перечень бумаг, которые покупатель и продавец обязаны подготовить и предоставить для совершения сделки купли-продажи жилого помещения. Состав пакета зависит от способа приобретения (вторичный рынок, новостройка, участие в долевом строительстве), формы расчётов и наличия обременений. Сделка оформляется договором, который подлежит государственной регистрации в Росреестре.

¶Документы продавца

При покупке квартиры на вторичном рынке покупатель вправе потребовать от продавца следующие документы:

• Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) — подтверждает право собственности продавца, отсутствие арестов и ограничений. Запрашивается в Росреестре или МФЦ, действительна 30 дней.
• Правоустанавливающий документ — договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о праве на наследство или судебное решение, на основании которого продавец стал собственником.
• Технический паспорт БТИ — содержит план помещения, площадь, описание перепланировок. Заказывается в Бюро технической инвентаризации или через МФЦ.
• Выписка из домовой книги (справка о зарегистрированных лицах) — подтверждает, кто прописан в квартире на текущий момент.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт — выдаётся управляющей организацией.
• Согласие супруга(и), заверенное нотариусом, — требуется, если квартира приобреталась в браке и является совместной собственностью.
• Разрешение органов опеки и попечительства — необходимо, если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные граждане.

¶Документы покупателя

Покупатель предоставляет:

• Паспорт гражданина РФ (для иностранных граждан — паспорт с нотариальным переводом).
• Согласие супруга(и) на покупку, если сделка совершается в браке и предполагается использование совместных средств.
• Договор с банком и кредитный договор — при ипотечном кредитовании.
• Сертификат на материнский (семейный) капитал — при его использовании для оплаты.
• Разрешение органов опеки — если покупатель состоит на учёте как ограниченно дееспособный.

¶Документы при покупке новостройки

При приобретении квартиры у застройщика по договору долевого участия (ДДУ) пакет иной:

• Договор долевого участия — подписывается с застройщиком, обязательно регистрируется в Росреестре. С 2019 года ДДУ заключается только в электронной форме с использованием ЭЦП.
• Проектная декларация застройщика — публикуется в ЕИС (Единой информационной системе) в сфере долевого строительства.
• Разрешение на строительство — подтверждает законность проекта.
• Выписка из ЕГРН на объект долевого строительства — фиксирует статус строящегося дома.
• Акт приёма-передачи — подписывается после сдачи дома в эксплуатацию, на его основании регистрируется право собственности.

При покупке квартиры у подрядной организации или по альтернативным схемам (уступка прав требования по ДДУ) дополнительно оформляется договор уступки, который также подлежит регистрации.

¶Порядок оформления сделки

1. Проверка документов и юридическая чистота сделки (иногда привлекается независимый юрист или риелтор).
2. Подписание договора купли-продажи. Договор составляется в письменной форме, количество экземпляров — по числу сторон плюс один для Росреестра.
3. Подача документов на регистрацию перехода права собственности — через МФЦ, отделение Росреестра или в электронном виде.
4. Расчёты между сторонами — через банковскую ячейку, аккредитив или с использованием сервиса безопасных расчётов.
5. Получение выписки из ЕГРН новым собственником — подтверждает завершение сделки. Срок регистрации — 7–9 рабочих дней (при подаче через МФЦ — до 12 дней).

¶Нотариальное удостоверение

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно в случаях:

• продажи доли в праве общей собственности;
• участия в сделке несовершеннолетнего или недееспособного гражданина;
• продажи квартиры, принадлежащей ограниченно дееспособному лицу.

В остальных случаях участие нотариуса добровольное, но повышает безопасность сделки.

¶Налоговые обязательства

Продавец, владевший квартирой менее 5 лет (3 года — при дарении, наследовании, приватизации или покупке до 2016 года), обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. При стоимости свыше 1 млн рублей применяется имущественный вычет. Покупатель вправе получить налоговый вычет в размере до 260 000 рублей (13% от стоимости до 2 млн рублей), предоставив декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

¶Стоимость оформления

Примерные расходы на сделку:

Источники: Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ), Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» (№ 214-ФЗ), официальный сайт Росреестра, памятки МФЦ по оформлению сделок с недвижимостью.