Единый недвижимый комплекс

Единый недвижимый комплекс — это совокупность объединённых единым назначением зданий, строений, сооружений и иных объектов недвижимости, неразрывно связанных физически или технологически (в том числе объектов, расположенных на одном земельном участке), если в едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь. Данная категория введена в российское гражданское законодательство статьёй 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) в 2013 году.

История возникновения

До введения понятия «единый недвижимый комплекс» (ЕНК) в правовую систему России существовала проблема регистрации прав на сложные объекты, состоящие из нескольких зданий и сооружений, которые функционально представляли собой единое целое. Классические примеры — заводские цеха, соединённые трубопроводами и конвейерами, или автозаправочные станции, включающие здание операторской, навесы, топливные резервуары и очистные сооружения. Ранее такие объекты приходилось регистрировать как совокупность отдельных вещей, что создавало сложности при сделках (например, продажа всей АЗС требовала оформления нескольких договоров купли-продажи) и при налогообложении.

В 2013 году Федеральным законом от 2 июля 2013 года № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в ГК РФ была введена статья 133.1, закрепившая понятие ЕНК. Законодатель стремился упростить гражданский оборот сложных имущественных комплексов, признав их единым объектом недвижимости.

Правовая природа и признаки

ЕНК является недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект. Для признания совокупности объектов ЕНК необходимо наличие следующих признаков:

• Единое назначение — все объекты в составе комплекса предназначены для использования по одной общей цели (например, производственная деятельность, торговля, хранение).
• Физическая или технологическая связь — объекты могут быть соединены между собой (например, общими фундаментами, инженерными сетями, конвейерными линиями) либо их функционирование невозможно друг без друга.
• Расположение на одном земельном участке — хотя закон прямо не требует этого, в судебной практике и доктрине преобладает мнение, что объекты ЕНК должны находиться в границах одного участка.
• Государственная регистрация права собственности на комплекс в целом — ключевой формальный признак. Пока в ЕГРН не зарегистрировано право на совокупность объектов как на одну вещь, они считаются отдельными объектами недвижимости.

Отличие от предприятия

ЕНК не следует путать с предприятием как имущественным комплексом (статья 132 ГК РФ). Предприятие включает не только недвижимость, но и движимое имущество (оборудование, сырьё, товары), права требования, долги и исключительные права. ЕНК состоит исключительно из объектов недвижимости, объединённых единым назначением. Кроме того, предприятие может включать объекты, расположенные на разных земельных участках, что для ЕНК нехарактерно.

Порядок регистрации

Для признания объекта ЕНК необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о государственном кадастровом учёте и государственной регистрации права на единый недвижимый комплекс. В заявлении указываются кадастровые номера всех объектов, входящих в состав комплекса. К заявлению прилагаются:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• технические планы на каждый объект, входящий в состав ЕНК;
• документ, подтверждающий, что объекты объединены единым назначением (например, проектная документация, заключение экспертизы).

После регистрации в ЕГРН вносится запись о ЕНК как об объекте недвижимости, а права на отдельные объекты прекращаются. При этом земельный участок, на котором расположен комплекс, остаётся самостоятельным объектом.

Преимущества и недостатки

Преимущества

• Упрощение оборота — единый объект продаётся, дарится или передаётся в залог одним договором, а не множеством сделок.
• Снижение налоговой нагрузки — налог на имущество исчисляется как на один объект, что может быть выгоднее, чем сумма налогов на отдельные здания (особенно при применении кадастровой стоимости).
• Снижение рисков — при раздельной регистрации возможна ситуация, когда разные объекты комплекса оказываются в собственности разных лиц, что затрудняет эксплуатацию. ЕНК исключает такой риск.

Недостатки

• Сложность выделения части — если владелец захочет продать только часть комплекса (например, одно здание), это потребует прекращения режима ЕНК и регистрации отдельных объектов, что процедурно сложно.
• Риски при оспаривании — если суд признает, что объекты не имеют единого назначения или технологической связи, регистрация ЕНК может быть признана недействительной.
• Необходимость экспертизы — для подтверждения признаков ЕНК часто требуется проведение строительно-технической экспертизы, что влечёт дополнительные затраты.

Примеры

На практике ЕНК чаще всего регистрируются для:

• Автозаправочных станций — включают здание операторской, навесы над топливораздаточными колонками, резервуары для хранения топлива, очистные сооружения, соединённые технологическими трубопроводами.
• Производственных комплексов — заводские корпуса, соединённые конвейерными линиями, склады, административные здания, расположенные на одной территории.
• Торговых центров — несколько зданий (гипермаркет, парковка, кинотеатр), объединённых единой концепцией и инженерными сетями.
• Спортивных сооружений — стадион, тренировочные поля, административные здания, соединённые дорожками и коммуникациями.

Судебная практика

Судебная практика по делам, связанным с ЕНК, неоднозначна. Основные споры касаются:

• Критерия единого назначения — суды часто требуют, чтобы объекты не просто находились на одном участке, но и были функционально взаимосвязаны (например, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.02.2019 по делу № А32-19175/2018).
• Технологической связи — если объекты соединены лишь забором или дорогой, это не признаётся достаточной связью (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.07.2018 по делу № А60-49578/2017).
• Возможности включения в ЕНК объектов незавершённого строительства — суды в основном приходят к выводу, что это возможно, если объекты имеют единое назначение и расположены на одном участке (определение Верховного Суда РФ от 09.01.2019 № 305-ЭС18-22028).

Критика

Институт ЕНК подвергается критике со стороны юристов и риелторов. Основные претензии:

• Неопределённость критериев — закон не раскрывает понятия «единое назначение» и «технологическая связь», что порождает споры.
• Риски для добросовестных приобретателей — при покупке ЕНК покупатель не может проверить, не будет ли в будущем регистрация оспорена.
• Сложность ликвидации — если владелец захочет снести одно из зданий в составе ЕНК, потребуется сначала прекратить режим комплекса, что замедляет процесс.

Тем не менее, практика показывает, что ЕНК остаётся востребованным инструментом для оформления крупных промышленных и коммерческих объектов.

Источники

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ, статья 133.1.
2. Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
4. Определение Верховного Суда РФ от 09.01.2019 № 305-ЭС18-22028.
5. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.02.2019 по делу № А32-19175/2018.
6. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.07.2018 по делу № А60-49578/2017.