Экспликация помещений в проектной документации¶

Экспликация помещений — это таблица или текстовый перечень, содержащий систематизированные сведения о помещениях объекта капитального строительства: их номера, наименования, площади, функциональное назначение, а в ряде случаев — высоту, категорию по взрывопожарной опасности и другие характеристики. Документ входит в состав проектной и рабочей документации, а также технических планов зданий и сооружений, и служит для однозначной идентификации каждого помещения в пределах объекта.

¶Назначение и место в документации

Экспликация выполняет учётную и идентифицирующую функцию. Она позволяет соотнести планировочное решение (чертёж этажа) с конкретными помещениями, закрепить за каждым из них номер и назначение, а также свести площади в единую систему. На основании экспликации рассчитываются технико-экономические показатели здания, определяется состав арендопригодных или полезных площадей, формируются данные для кадастрового учёта.

В проектной документации экспликация обычно включается в состав архитектурных решений (раздел АР) и может дополнять планировочные чертежи. В строительных чертежах её часто размещают непосредственно на листе рядом с планом этажа либо выносят в отдельный документ. В техническом плане помещения сведения о наименовании и назначении каждого помещения отражаются в специальном разделе и служат основанием для постановки объекта на кадастровый учёт.

¶Структура и состав сведений

Типовая экспликация представляет собой таблицу. Набор графов зависит от назначения документа, но чаще всего включает:

номер помещения по плану;
наименование (например, «жилая комната», «кухня», «коридор», «электрощитовая»);
площадь, кв. м;
высоту помещения (при необходимости);
функциональное или технологическое назначение;
категорию помещения по пожарной и взрывопожарной опасности;
примечания.

В производственных и общественных зданиях в таблицу нередко добавляют сведения о количестве рабочих мест, классе чистоты, влажностном режиме, наличии мокрых процессов и другие параметры, значимые для эксплуатации.

¶Виды экспликаций

В зависимости от стадии проектирования и объекта различают несколько разновидностей.

¶По стадии и назначению

Проектная — составляется на этапе разработки проектной документации, служит для согласования решений и расчёта показателей.
Рабочая — уточняется при выпуске рабочей документации, содержит окончательные площади и наименования.
Кадастровая (технический план) — формируется по результатам обмеров и отражает фактическое состояние объекта.

¶По типу объекта

экспликация помещений здания (жилого, общественного, производственного);
экспликация зданий и сооружений в составе генерального плана — перечень объектов на участке с указанием их номеров и площадей застройки;
экспликация оборудования или элементов благоустройства — вспомогательные таблицы, поясняющие условные обозначения.

¶Нормативное регулирование в России

Требования к оформлению и составу сведений о помещениях устанавливаются рядом документов. Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет общий состав проектной документации. Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» регламентирует, какие сведения должны присутствовать в разделах, включая архитектурные и конструктивные решения. Оформление технических планов регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и подзаконными актами Росреестра. Система проектной документации для строительства (СПДС), в частности ГОСТ 21.501, задаёт правила выполнения архитектурно-строительных чертежей, включая размещение экспликаций.

¶Порядок составления

Работа над экспликацией ведётся в несколько этапов. Сначала на плане этажа выполняют нумерацию помещений — как правило, по часовой стрелке, начиная с левого верхнего угла; для многоэтажных зданий применяют сквозную или поэтажную нумерацию с префиксом этажа. Затем каждому помещению присваивают наименование в соответствии с его функциональным назначением, после чего вычисляют площади по внутренним обмерам или по проектным размерам. Завершающий этап — сведение данных в таблицу и проверка соответствия площадей и наименований другим разделам проекта.

Площадь помещений в жилых зданиях определяется по правилам, установленным приказом Минэкономразвития (ныне функции переданы Росреестру), и может учитываться с понижающими коэффициентами для лоджий, балконов и террас.

¶Значение и применение

Экспликация используется на всех стадиях жизненного цикла объекта. Проектировщики применяют её для согласования решений, строители — для организации работ, органы кадастрового учёта — для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости. В эксплуатации документ помогает вести учёт площадей, планировать перепланировки, рассчитывать арендные ставки и коммунальные платежи. Для объектов нежилого назначения экспликация нередко служит приложением к договорам аренды, поскольку фиксирует перечень и характеристики передаваемых помещений.

¶Особенности и типичные ошибки

На практике встречаются расхождения между проектной экспликацией и фактическими характеристиками помещений, выявленными при обмерах. Причинами бывают перепланировки, изменение функционального назначения без внесения правок в документацию, а также арифметические ошибки при суммировании площадей. Несоответствие наименований помещений их фактическому использованию может создавать сложности при регистрации прав и при проведении проверок. Поэтому при любых изменениях планировки экспликацию рекомендуется актуализировать.

Отдельная особенность — различие между понятиями «общая площадь», «жилая площадь» и «площадь помещения», поскольку в экспликации эти величины могут приводиться одновременно и должны соответствовать действующим правилам подсчёта.

Источники: Градостроительный кодекс РФ; Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87; Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ; ГОСТ 21.501; методические материалы по составлению технических планов.