Фанни Мэй

Фанни Мэй (официальное название — Federal National Mortgage Association, Fannie Mae) — крупнейшая в США ипотечная корпорация, созданная федеральным правительством в 1938 году для обеспечения ликвидности рынка ипотечного кредитования. Является одним из ключевых элементов системы вторичного ипотечного рынка США. Название «Фанни Мэй» (Fannie Mae) образовано от аббревиатуры FNMA (Federal National Mortgage Association). Корпорация не выдает кредиты напрямую заемщикам, а покупает ипотечные кредиты у банков и других кредиторов, упаковывает их в ценные бумаги (ипотечные облигации) и продает инвесторам, тем самым возвращая банкам средства для выдачи новых кредитов.

История

Создание и ранние годы (1938–1968)

Фанни Мэй была учреждена в 1938 году в рамках «Нового курса» президента Франклина Рузвельта как государственная корпорация. Первоначально её задачей было выкупать ипотечные кредиты, выдаваемые Федеральной жилищной администрацией (FHA), чтобы стимулировать жилищное строительство и сделать ипотеку более доступной. В 1948 году корпорация начала выкупать кредиты, застрахованные Администрацией по делам ветеранов (VA). В 1968 году, в связи с ростом бюджетного дефицита, правительство преобразовало Фанни Мэй в частную корпорацию, акции которой стали торговаться на Нью-Йоркской фондовой бирже. При этом она сохранила тесные связи с государством, включая право на получение кредитов от Министерства финансов США.

Эпоха GSE (1968–2008)

С 1968 года Фанни Мэй действовала как спонсируемое федеральным правительством предприятие (Government-Sponsored Enterprise, GSE). Это означало, что она находилась в частной собственности, но имела особый статус: её ценные бумаги считались практически безрисковыми (неявная гарантия государства), что позволяло занимать деньги под более низкие проценты, чем обычные банки. В 1970 году была создана аналогичная корпорация — Фредди Мак (Freddie Mac). В 1980–1990-е годы Фанни Мэй значительно расширила свою деятельность, начав выкупать и секьюритизировать обычные (не гарантированные государством) ипотечные кредиты. К 2000-м годам она стала одним из крупнейших финансовых институтов мира, владея портфелем ипотечных кредитов на сумму более 700 миллиардов долларов.

Кризис 2008 года и консервация

В 2007–2008 годах, в результате ипотечного кризиса, Фанни Мэй понесла огромные убытки из-за массовых дефолтов по субстандартным кредитам. В сентябре 2008 года, на пике кризиса, Федеральное агентство по жилищному финансированию (FHFA) взяло корпорацию под свою опеку (консервация). Правительство США влило в Фанни Мэй около 116 миллиардов долларов для предотвращения коллапса. С тех пор корпорация находится под контролем государства, её акции практически обесценились, а прибыль направляется в федеральный бюджет. Попытки приватизировать Фанни Мэй неоднократно предпринимались, но до настоящего времени (2024 год) не реализованы.

Устройство и механизм работы

Бизнес-модель

Основная деятельность Фанни Мэй заключается в покупке ипотечных кредитов у первичных кредиторов (банков, кредитных союзов, ипотечных брокеров) и их секьюритизации — выпуске ипотечных ценных бумаг (Mortgage-Backed Securities, MBS). Эти MBS продаются инвесторам (пенсионным фондам, страховым компаниям, центральным банкам). Фанни Мэй гарантирует своевременную выплату процентов и основной суммы долга по этим бумагам, за что взимает комиссию (гарантийный сбор). Таким образом, корпорация принимает на себя кредитный риск, но не процентный риск.

Кредитные стандарты

Фанни Мэй устанавливает строгие стандарты для кредитов, которые она готова выкупать. Эти стандарты включают:

• Максимальный размер кредита (конформирующий лимит, ежегодно корректируется; в 2024 году — 766 550 долларов для большинства регионов США).
• Требования к первоначальному взносу (обычно не менее 3–5%).
• Требования к кредитной истории и уровню долговой нагрузки заемщика (коэффициент долг/доход не более 43–45%).
• Обязательное страхование ипотеки для кредитов с низким первоначальным взносом.

Кредиты, соответствующие этим стандартам, называются конформирующими. Кредиты, превышающие лимиты или не соответствующие требованиям, называются неконформирующими (jumbo loans) и обычно не выкупаются Фанни Мэй.

Роль на рынке

Фанни Мэй является крупнейшим эмитентом ипотечных ценных бумаг в США. На её долю и долю Фредди Мак приходится более 60% всех ипотечных кредитов, выданных в стране. Это делает корпорацию системообразующим элементом американского жилищного рынка. Она обеспечивает ликвидность, снижает процентные ставки по ипотеке и делает жильё более доступным для широких слоёв населения.

Классификация и виды деятельности

Основные направления

Деятельность Фанни Мэй можно разделить на два основных направления:

1. Секьюритизация (Single-Family MBS) — выпуск ипотечных ценных бумаг, обеспеченных кредитами на односемейные дома (основной вид деятельности).
2. Инвестиционный портфель (Retained Portfolio) — покупка и хранение ипотечных кредитов и MBS на собственном балансе для получения процентного дохода.

Дочерние структуры

Фанни Мэй имеет несколько дочерних компаний, в том числе:

• Fannie Mae MBS — эмитент ипотечных ценных бумаг.
• Fannie Mae Insurance — предоставляет страхование ипотечных кредитов.
• Fannie Mae Foundation — благотворительная организация, финансирующая программы доступного жилья.

Критика и противоречия

Роль в ипотечном кризисе

Фанни Мэй подвергалась резкой критике за её роль в ипотечном кризисе 2007–2008 годов. Критики утверждали, что корпорация, стремясь к прибыли и выполнению государственных задач по расширению доступности жилья, снизила кредитные стандарты и активно покупала субстандартные кредиты. Это привело к накоплению огромных рисков. Сторонники Фанни Мэй, напротив, указывали, что её проблемы были вызваны общим крахом рынка, а не её действиями, и что без её вмешательства кризис был бы ещё глубже.

Конфликт интересов

Статус GSE создаёт конфликт интересов: частные акционеры получают прибыль, а риски (в случае краха) ложатся на налогоплательщиков. Это называется «приватизация прибыли и социализация убытков». После 2008 года правительство США фактически национализировало Фанни Мэй, но её акционеры (включая крупные хедж-фонды) продолжают судиться за возврат контроля и прибыли.

Политические дебаты

Вопрос о будущем Фанни Мэй остаётся предметом острых политических споров. Республиканцы обычно выступают за её приватизацию или ликвидацию, считая, что она искажает рынок и создаёт риски. Демократы, напротив, часто поддерживают её сохранение как инструмента для обеспечения доступного жилья, особенно для малообеспеченных слоёв населения. На 2024 год консенсус не достигнут, и корпорация продолжает функционировать под государственным контролем.

Интересные факты

• Название «Фанни Мэй» было придумано как аббревиатура от Federal National Mortgage Association (FNMA). «Фанни» — это женское имя, образованное от FN, а «Мэй» — от MA.
• Фанни Мэй и Фредди Мак вместе владеют или гарантируют около 5 триллионов долларов ипотечных кредитов, что составляет примерно половину всего ипотечного рынка США.
• В 2011 году Фанни Мэй подала в суд на более чем 20 крупных банков (включая Bank of America, JPMorgan Chase, Goldman Sachs) за мошенничество при продаже ценных бумаг, обеспеченных дефектными ипотечными кредитами. Банки выплатили миллиарды долларов в качестве компенсации.
• В 2023 году Фанни Мэй объявила о запуске новой программы «HomeReady», которая позволяет заемщикам с низким доходом получить ипотеку с первоначальным взносом всего 3% и без обязательного частного ипотечного страхования при определённых условиях.

Источники

• Федеральное агентство по жилищному финансированию (FHFA). Годовые отчёты и пресс-релизы.
• Министерство финансов США. Документы по программе консервации Fannie Mae и Freddie Mac.
• Книга «The Mortgage Wars: Inside Fannie Mae, Big-Money Politics, and the Collapse of the American Dream» (Timothy Howard).
• Отчёт Комиссии по расследованию финансового кризиса (Financial Crisis Inquiry Commission, 2011).
• Официальный сайт Fannie Mae (www.fanniemae.com).