Federal National Mortgage Association

Federal National Mortgage Association (сокращённо Fannie Mae) — крупнейшая в США ипотечная корпорация, созданная федеральным правительством в 1938 году. Она является спонсируемым государством предприятием (government-sponsored enterprise, GSE), то есть частной корпорацией, действующей под надзором правительства США. Основная деятельность Fannie Mae заключается в покупке ипотечных кредитов у банков и других кредиторов, их секьюритизации (выпуске ипотечных ценных бумаг) и предоставлении ликвидности на вторичном рынке ипотечного кредитования. Корпорация не выдаёт кредиты напрямую заёмщикам, а обеспечивает стабильный поток средств для кредиторов, что способствует доступности жилья для американцев.

История

Создание и ранние годы (1938–1968)

Fannie Mae была учреждена в 1938 году в рамках «Нового курса» президента Франклина Рузвельта как часть Федеральной жилищной администрации (FHA). Основной целью было оживление рынка жилья после Великой депрессии: корпорация выкупала ипотечные кредиты, застрахованные FHA, у банков, которые не имели достаточных средств для долгосрочного кредитования. В 1948 году Fannie Mae была реорганизована в смешанное предприятие с участием частного капитала, а в 1954 году — в полностью частную корпорацию, хотя её акции оставались под контролем правительства.

Преобразование в GSE (1968–1990)

В 1968 году, в связи с ростом бюджетного дефицита, правительство США разделило Fannie Mae на две организации: саму Fannie Mae (стала частной GSE) и Government National Mortgage Association (Ginnie Mae), которая осталась в составе правительства и гарантирует ипотечные ценные бумаги. В 1970 году была создана Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита (Freddie Mac) — второй GSE, конкурирующий с Fannie Mae. В 1980-х годах Fannie Mae начала активно выпускать ипотечные ценные бумаги (MBS), что позволило привлечь глобальный капитал на рынок жилья.

Кризис и национализация (2008–2012)

В 2007–2008 годах, во время ипотечного кризиса в США, Fannie Mae и Freddie Mac понесли огромные убытки из-за массовых дефолтов по субстандартным кредитам. В сентябре 2008 года Федеральное агентство по финансированию жилья (FHFA) взяло корпорации под консерваторство (фактическую национализацию). Правительство США вложило в Fannie Mae около 116 миллиардов долларов для предотвращения краха. С тех пор корпорация остаётся под контролем FHFA, а её акции торгуются на бирже, но не приносят дивидендов.

Современное состояние (2013–настоящее время)

С 2013 года Fannie Mae начала восстанавливать прибыльность, выплатив правительству более 180 миллиардов долларов дивидендов. В 2019 году администрация Трампа предложила план реприватизации, но он не был реализован. В 2021 году администрация Байдена подтвердила намерение вывести Fannie Mae из-под консерваторства, но конкретные сроки не определены. По состоянию на 2023 год корпорация остаётся крупнейшим игроком на вторичном рынке ипотеки США, обеспечивая около 40% всех ипотечных кредитов.

Структура и управление

Fannie Mae является корпорацией, зарегистрированной в штате Делавэр. Её акции (символ FNMA) котируются на Нью-Йоркской фондовой бирже, но с 2008 года они находятся под контролем FHFA. Совет директоров состоит из 13 членов, из которых 5 назначаются FHFA, а 8 избираются акционерами (но с ограниченными полномочиями). Генеральный директор назначается FHFA.

Основные подразделения:

• Single-Family — работа с ипотекой на односемейные дома (около 90% портфеля).
• Multifamily — кредитование многоквартирных домов (арендное жильё).
• Capital Markets — управление портфелем ценных бумаг и хеджирование рисков.

Деятельность

Покупка ипотечных кредитов

Fannie Mae покупает ипотечные кредиты у банков, кредитных союзов и других кредиторов, которые соответствуют её стандартам (conforming loans). Эти стандарты включают максимальный размер кредита (в 2023 году — 726 200 долларов для большинства регионов, до 1 089 300 долларов для дорогих рынков), минимальный первоначальный взнос (обычно 3–5%), а также требования к кредитной истории и доходу заёмщика.

Секьюритизация

Купленные кредиты Fannie Mae объединяет в пулы и выпускает на их основе ипотечные ценные бумаги (MBS). Эти бумаги гарантируются корпорацией (но не правительством США напрямую) и продаются инвесторам: пенсионным фондам, страховым компаниям, центральным банкам. MBS Fannie Mae считаются одними из самых надёжных в мире, хотя и не имеют прямой государственной гарантии.

Поддержка ликвидности

Покупая кредиты у банков, Fannie Mae предоставляет им капитал для выдачи новых займов. Это снижает процентные ставки для заёмщиков и делает ипотеку более доступной. Без участия GSE ставки по ипотеке могли бы быть на 1–2 процентных пункта выше.

Критика и споры

Роль в ипотечном кризисе 2008 года

Fannie Mae и Freddie Mac часто обвиняют в том, что они способствовали кризису, покупая субстандартные кредиты (с низким качеством заёмщиков) и выпуская MBS с завышенными рейтингами. Однако исследования показывают, что доля субстандартных кредитов в портфеле Fannie Mae была ниже, чем у частных банков (около 10–15% против 30–40%). Критики также указывают на политическое давление на корпорацию с целью расширения доступности жилья для малообеспеченных слоёв населения.

Субсидирование рынка

Некоторые экономисты (например, Лоуренс Уайт) утверждают, что Fannie Mae создаёт искусственное занижение процентных ставок, что приводит к перегреву рынка жилья и росту цен. Другие, напротив, считают, что GSE стабилизируют рынок, особенно в периоды кризисов.

Проблема «слишком большая, чтобы обанкротиться»

Из-за своего размера и системной важности Fannie Mae считается «слишком большой, чтобы обанкротиться» (too big to fail). В 2008 году правительство было вынуждено её спасать, что создало моральный риск: корпорация может рисковать, зная, что государство её не бросит.

Влияние на рынок жилья

Fannie Mae оказывает значительное влияние на рынок жилья США:

• Обеспечивает около 40% всех ипотечных кредитов (вместе с Freddie Mac — около 60%).
• Снижает среднюю ставку по ипотеке на 0,5–1 процентный пункт по сравнению с рынком без GSE.
• Способствует стандартизации ипотечных продуктов (например, 30-летняя фиксированная ставка стала возможной благодаря Fannie Mae).
• Поддерживает программы доступного жилья (например, кредиты с низким первоначальным взносом для малообеспеченных заёмщиков).

Источники

• Федеральное агентство по финансированию жилья (FHFA) — отчёты о деятельности Fannie Mae.
• Исследование Конгресса США «The Role of Fannie Mae and Freddie Mac in the Financial Crisis» (2010).
• Книга «Reckless Endangerment: How Outsized Ambition, Greed, and Corruption Led to the Worst Financial Crisis of Our Time» (Gretchen Morgenson, Joshua Rosner, 2011).
• Статья «Fannie Mae and Freddie Mac: A History of Government-Sponsored Enterprises» (Federal Reserve Bank of St. Louis, 2019).
• Официальный сайт Fannie Mae (fanniemae.com) — годовые отчёты и пресс-релизы.