Федеральный закон № 217-ФЗ

Федеральный закон № 217-ФЗ — это нормативный правовой акт Российской Федерации, регулирующий деятельность садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ (СНТ и ОНТ), а также отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества на территории страны. Полное наименование — «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Закон вступил в силу 1 января 2019 года, заменив утративший силу Федеральный закон № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (1998 года). Ключевая цель 217-ФЗ — упорядочивание правового статуса садовых и огородных участков, упрощение процедуры управления товариществами, а также устранение правовой неопределённости в отношении «дачных» образований.

Предыстория и причины принятия

До 2019 года деятельность садоводов и огородников регулировалась законом № 66-ФЗ, принятым ещё в 1998 году. С течением времени этот акт устарел и породил ряд проблем:

• Дачная амнистия и земельные споры. Граждане, имевшие участки в дачных кооперативах, нередко сталкивались с неопределённостью в границах земель общего пользования и правах на инфраструктуру.
• Двойной статус «дачных» домов. В законодательстве существовали понятия «дачный дом» и «жилой дом», что создавало путаницу при регистрации недвижимости и налогообложении.
• Управленческие злоупотребления. Во многих товариществах председатели и правления обладали неограниченной властью, отсутствовал прозрачный механизм смены руководства и контроля за финансами.
• Избыточные формы объединений. Закон № 66-ФЗ предусматривал три типа некоммерческих объединений (садоводческое, огородническое и дачное), что часто дублировало функции и усложняло административные процедуры.

Разработка нового закона велась с 2015 года. Итоговый документ был принят Государственной Думой 29 июля 2017 года, одобрен Советом Федерации, подписан Президентом 29 июля 2017 года и вступил в силу через полтора года — с 1 января 2019 года.

Основные положения закона

Терминология и формы объединений

Закон № 217-ФЗ вводит чёткое разграничение между садоводством и огородничеством:

• Садоводство — деятельность, связанная с выращиванием плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных культур и картофеля, а также с отдыхом. На садовом участке разрешается возведение жилого дома, садового дома, хозяйственных построек (сараев, бань, теплиц). При этом садовый дом может быть оформлен как жилой, если он соответствует градостроительным и строительным нормам.
• Огородничество — деятельность, направленная преимущественно на выращивание сельскохозяйственных культур. На огородном участке строительство капитальных строений (жилых домов) запрещено; допускаются только некапитальные сооружения (временные строения — навесы, хозяйственные блоки) и, в некоторых случаях, бытовые постройки.

Закон упраздняет понятие «дачное некоммерческое объединение» (ДНП, ДНТ). Все существовавшие ранее дачные товарищества автоматически приравниваются к садоводческим. Таким образом, остаётся две формы: садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) и огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ). Возможно также ведение деятельности без образования юридического лица — в индивидуальном порядке.

Управление товариществом

Закон детально регламентирует структуру управления СНТ/ОНТ. Органами управления являются:

• Общее собрание членов товарищества — высший орган, принимающий ключевые решения (утверждение устава, сметы, избрание председателя и членов правления, приём/исключение членов). Кворум — 50% членов.
• Правление (не менее трёх членов) — коллегиальный исполнительный орган, избираемый на срок до 5 лет. Правление подотчётно общему собранию.
• Председатель товарищества — единоличный исполнительный орган, избираемый из числа членов правления на тот же срок. Председатель подписывает договоры, ведёт оперативное управление.

Важное нововведение — введение института ревизионной комиссии (ревизора) и аудитора — для обязательной проверки финансовой отчётности. Также товарищество обязано вести реестр членов, а для крупных СНТ (более 200 членов) может формироваться наблюдательный совет.

Имущество общего пользования

Все земельные участки и объекты, не находящиеся в частной собственности и предназначенные для обеспечения нужд товарищества (дороги, системы водоснабжения, электросети, места сбора отходов, детские площадки, участки под пожаро- и электробезопасность), относятся к имуществу общего пользования. Полномочия по установлению порядка его использования и распоряжения принадлежат общему собранию.

Закон закрепляет за гражданами, ведущими садоводство или огородничество без членства в товариществе, право пользоваться инфраструктурой СНТ/ОНТ на равных условиях с членами, но с обязательной оплатой взносов (как правило, в том же размере).

Взносы и финансы

217-ФЗ вводит два вида взносов:

1. Членские взносы — регулярные платежи (ежемесячные или ежеквартальные), направляемые на содержание имущества общего пользования (оплата электроэнергии, уборка, охрана, зарплата сотрудников, налоги). Размер определяется общим собранием на основе финансово-экономического обоснования — сметы.
2. Целевые взносы — разовые платежи на конкретные проекты (строительство новой дороги, установка водонапорной башни, ремонт водопровода).

Закон запрещает произвольные поборы («вступительные взносы», «добровольные пожертвования») без решения общего собрания. Все финансовые операции должны фиксироваться в отчётах (сметах) и публиковаться на официальном сайте товарищества или доске объявлений. Для контроля вводятся обязательная аудиторская проверка (ежегодно) и публикация отчёта.

Земельные отношения

Для садовых участков закон сохраняет возможность строительства жилого дома (до трёх этажей, высотой не более 20 метров). После государственной регистрации права собственности на такой дом он признаётся жилым помещением, в котором возможна постоянная регистрация граждан. Для огородных участков строительство капитального жилья однозначно запрещено.

Закон также регулирует порядок размежевания земель общего пользования и личных участков, а также процедуру изъятия участков за нецелевое использование (например, если участок не используется по назначению в течение трёх лет).

Переходные положения

Статья 54 закона устанавливает, что все ранее созданные дачные, садоводческие и огороднические некоммерческие объединения (ДНП, ДНТ, СНТ, ОНТ, ДСК и др.) со дня вступления закона в силу не обязаны перерегистрироваться, но их уставы должны быть приведены в соответствие с новыми требованиями в течение года (до 1 января 2020 года). До этого момента они продолжают действовать в прежнем порядке, за исключением ряда норм (например, ограничение на вступительные взносы). В документ также были внесены поправки в Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и Кодекс об административных правонарушениях.

Применение и практика

Закон № 217-ФЗ активно применяется в деятельности миллионов российских садоводов и огородников. На практике он привёл к следующим изменениям:

• Упрощение кадастрового учёта. Появилась возможность оформления границ земельных участков в упрощённом порядке (через дачную амнистию).
• Рост числа товариществ с официальными сайтами. Для публикации отчётности в интернете СНТ обязаны создавать сайты или размещать информацию на специализированных порталах.
• Сокращение судебных споров. Чёткая регламентация взносов и процедур избрания председателя снизила количество конфликтов, хотя полностью их не устранила — нередки случаи неправомерного начисления взносов или отказа в доступе к имуществу общего пользования «индивидуалам».
• Усиление ответственности. В КоАП введены штрафы за ведение деятельности без устава или с нарушением финансовой дисциплины: для должностных лиц — от 20 тыс. до 50 тыс. рублей, для юридических — до 100 тыс.

Критика и недостатки

Несмотря на положительные намерения, закон нередко подвергается критике:

• Сложность для малых товариществ. Для СНТ с числом членов менее 10–15 человек обязательные процедуры (ведение сайта, аудит, реестр) оказываются избыточно дорогими.
• Неопределённость в статусе «садового дома». Хотя закон допускает регистрацию садового дома как жилого, на практике это требует соблюдения сложных технических условий (газификация, водопровод, канализация, высота потолков), что доступно не всем.
• Конфликты с «индивидуалами». Граждане, не желающие вступать в товарищество, по закону обязаны платить взносы, равные членским, но при этом зачастую лишаются права голоса при принятии решений о расходах. Это порождает напряжение.
• Недостаточная конкретика в части водоснабжения. Вопросы скважин и центрального водоснабжения регулируются подзаконными актами, что создаёт пробелы.

Интересные факты

• Закон № 217-ФЗ стал результатом более чем трёх лет общественных обсуждений и дебатов. В ходе разработки было внесено свыше 1000 поправок.
• Согласно закону, в товариществах запрещено использовать эмблемы и названия, вводящие в заблуждение (например, «акционерное общество садоводов»), — все наименования должны чётко указывать на некоммерческий характер.
• Закон установил норму, по которой решение о строительстве на территории общего пользования (например, детской площадки) может быть принято только квалифицированным большинством (2/3 голосов от общего числа членов, а не от присутствующих).
• После вступления закона в силу число дачных объединений (ДНП, ДНТ) в течение 2019 года сократилось за счёт переименования в СНТ — из статистики Росреестра исчезло более 70 тыс. записей.

Источники

• Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями).
• Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ.
• Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ.
• Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ.
• Постановление Правительства РФ от 9 марта 2019 г. № 252 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки…».
• Официальные разъяснения Минэкономразвития России (письма от 2018–2020 гг.) по применению 217-ФЗ.
• Аналитические обзоры Высшей школы экономики (2018–2022 гг.) по практике применения закона о садоводстве.