Федеральный закон № 258-ФЗ

Федеральный закон № 258-ФЗ — это нормативный правовой акт Российской Федерации, принятый Государственной Думой 1 июля 2021 года и одобренный Советом Федерации 7 июля 2021 года, подписанный Президентом РФ 11 июля 2021 года. Полное официальное наименование: «О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации недвижимости“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Закон направлен на совершенствование системы государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также на упрощение процедур для граждан и бизнеса, связанных с оформлением недвижимости.

История принятия

Законопроект № 1130304-7 был внесён в Государственную Думу Правительством РФ 11 марта 2021 года. Основной целью разработки называлось устранение административных барьеров и сокращение сроков регистрационных действий. Документ прошёл три чтения в нижней палате парламента, после чего был одобрен Советом Федерации. 11 июля 2021 года закон был подписан Президентом РФ Владимиром Путиным и официально опубликован на портале правовой информации. Большинство положений вступило в силу с 1 сентября 2021 года, за исключением отдельных норм, для которых установлены иные сроки (например, с 1 января 2022 года или 1 января 2023 года).

Основные положения закона

Упрощение процедур регистрации

Закон № 258-ФЗ внёс существенные изменения в Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Ключевые нововведения включают:

• Сокращение сроков регистрации: для физических лиц срок государственной регистрации прав сокращён с 7 до 5 рабочих дней, для юридических лиц — с 9 до 7 рабочих дней. При подаче документов через МФЦ срок увеличивается на 2 дня.
• Экстерриториальный принцип: заявители получили возможность подавать документы на регистрацию прав на объекты недвижимости, расположенные в любом регионе России, независимо от места нахождения объекта. Это реализовано через МФЦ или портал «Госуслуги».
• Отмена обязательного нотариального удостоверения: для ряда сделок с недвижимостью, совершаемых в простой письменной форме, отменено требование обязательного нотариального удостоверения, если стороны не настаивают на этом. Однако для сделок с долями в праве общей собственности, отчуждением имущества несовершеннолетних и некоторых других случаев нотариальная форма сохраняется.

Регулирование кадастрового учёта

Закон уточнил порядок постановки на кадастровый учёт и снятия с него объектов недвижимости. В частности:

• Упрощённый порядок для садовых и жилых домов: введён уведомительный порядок строительства и реконструкции индивидуальных жилых домов и садовых домов. Для регистрации права собственности на построенный дом теперь не требуется получать разрешение на ввод в эксплуатацию — достаточно направить уведомление об окончании строительства в орган местного самоуправления.
• Исключение дублирующих сведений: закон обязал органы регистрации прав самостоятельно проверять отсутствие противоречий между сведениями Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и данными других государственных информационных систем (например, кадастра недвижимости).
• Уточнение понятий: введены определения для «единого недвижимого комплекса» и «машино-места», что позволило более чётко регулировать их учёт и регистрацию.

Изменения в сделках с недвижимостью

Закон № 258-ФЗ затронул правила совершения сделок с недвижимостью, особенно в части защиты прав участников:

• Запрет на регистрацию по доверенности без личного присутствия: для сделок, требующих нотариального удостоверения, введено требование, чтобы доверенность на представление интересов была удостоверена нотариусом. При этом сам нотариус обязан проверить дееспособность доверителя.
• Уточнение порядка государственной регистрации ипотеки: закон упростил процедуру регистрации ипотеки в силу закона (например, при покупке квартиры в кредит). Теперь банки могут подавать документы в электронном виде без участия заёмщика.
• Введение «периода охлаждения»: для сделок с недвижимостью, совершаемых с участием граждан, закон установил, что заявление о регистрации перехода права может быть подано не ранее чем через 10 рабочих дней после заключения договора, если иное не предусмотрено законом. Это направлено на борьбу с мошенничеством.

Значение и последствия

Для граждан

Закон № 258-ФЗ существенно упростил жизнь физическим лицам. Сокращение сроков регистрации и возможность подачи документов в любом регионе снизили временные и транспортные издержки. Уведомительный порядок строительства жилых домов позволил легализовать многие объекты, построенные без разрешений, особенно в садоводческих товариществах. По оценкам Росреестра, за первый год действия закона количество заявлений, поданных в электронном виде, выросло на 30%, а средний срок регистрации сократился на 2 дня.

Для бизнеса

Для юридических лиц закон упростил процедуры оформления прав на объекты коммерческой недвижимости. Экстерриториальный принцип особенно важен для компаний, имеющих объекты в разных регионах — теперь не нужно направлять представителей в каждый региональный орган Росреестра. Отмена обязательного нотариального удостоверения для ряда сделок снизила затраты на оформление, однако эксперты отмечают, что это повысило риски ошибок в документах.

Для рынка недвижимости

Введение «периода охлаждения» и усиление контроля за доверенностями способствовали снижению числа мошеннических схем с недвижимостью. Однако участники рынка отмечали, что эти меры несколько замедлили оборот сделок, особенно в сегменте ипотечного кредитования. В целом закон оценивается как положительный шаг в развитии системы государственной регистрации, соответствующий общемировым тенденциям цифровизации государственных услуг.

Критика и недостатки

Несмотря на очевидные преимущества, закон № 258-ФЗ подвергался критике со стороны профессионального сообщества. Основные замечания:

• Технические сбои при электронной подаче: в первые месяцы после вступления закона в силу наблюдались сбои в работе портала «Госуслуги» и системы Росреестра, что приводило к задержкам в обработке заявлений.
• Неоднозначность «периода охлаждения»: некоторые юристы указывали, что 10-дневный срок может быть неудобен для срочных сделок, например, при продаже квартиры для переезда в другой город. Кроме того, механизм не всегда эффективен против мошенников, использующих поддельные документы.
• Недостаточная проработка уведомительного порядка: на практике органы местного самоуправления не всегда своевременно обрабатывали уведомления о строительстве, что приводило к спорам о законности построенных объектов.

Интересные факты

• Закон № 258-ФЗ стал одним из первых нормативных актов, реализующих положения Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в части полного перехода на электронный документооборот между Росреестром и другими ведомствами.
• В 2022 году, после начала специальной военной операции на Украине, закон был дополнен нормами, упрощающими регистрацию прав на недвижимость для граждан, пострадавших от боевых действий, однако эти изменения не были частью изначального текста.
• По данным Росреестра, за 2022 год доля заявлений, поданных в электронном виде, достигла 60% от общего числа, что в два раза выше показателей 2020 года.