Коммерческий наем

Коммерческий наем — это договор аренды жилого помещения, заключаемый между собственником жилья (наймодателем) и гражданином (нанимателем) на возмездной основе, без ограничения по сроку и без привязки к месту работы или учебы нанимателя. В отличие от социального найма, коммерческий наем не предполагает предоставления жилья в порядке очереди и не регулируется нормами жилищного законодательства о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма. Основным источником правового регулирования коммерческого найма является Гражданский кодекс Российской Федерации (глава 35 «Наем жилого помещения»).

Правовая природа и отличия от смежных договоров

Коммерческий наем представляет собой разновидность договора аренды, объектом которого выступает жилое помещение. Ключевое отличие от договора аренды нежилых помещений заключается в целевом назначении: жилье предоставляется исключительно для проживания граждан. От договора социального найма коммерческий наем отличается следующими признаками:

Субъектный состав: наймодателем по коммерческому найму может быть любое лицо, обладающее правом собственности на жилое помещение (физическое или юридическое лицо, публично-правовое образование). По социальному найму наймодателем выступает только государственный или муниципальный орган.
Основание предоставления: коммерческий наем заключается на основе свободного волеизъявления сторон, без каких-либо очередей или льгот. Социальный наем предоставляется малоимущим и иным категориям граждан, нуждающимся в жилье, в порядке очередности.
Плата: размер платы за коммерческий наем определяется соглашением сторон и может быть рыночным. В социальном найме размер платы устанавливается государством и значительно ниже рыночного.
Срок: договор коммерческого найма может быть заключен как на определенный срок (до 5 лет), так и на неопределенный. Социальный наем заключается без указания срока.
Расторжение: основания и порядок расторжения договора коммерческого найма регулируются ГК РФ, в то время как для социального найма действуют более жесткие нормы Жилищного кодекса РФ.

Существенные условия и форма договора

Договор коммерческого найма считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. К ним относятся:

Предмет договора: конкретное жилое помещение (квартира, комната, жилой дом) с указанием его адреса, площади, кадастрового номера (при наличии) и иных характеристик, позволяющих однозначно определить объект.
Стороны: наймодатель и наниматель (физическое лицо). В договоре указываются их паспортные данные.
Размер платы: сумма, которую наниматель обязан уплачивать за пользование жильем. Плата может быть установлена как в твердой сумме, так и в виде процента от стоимости. Допускается установление платы за коммунальные услуги отдельно.
Срок: если срок не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок. Однако для коммерческого найма характерно указание конкретного срока (например, 11 месяцев, 1 год, 3 года).

Форма договора — письменная. Простая письменная форма является обязательной, но не требуется нотариального удостоверения. Договор, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации. Если срок превышает один год, договор подлежит регистрации в Росреестре, хотя на практике это требование часто не соблюдается, что не лишает договор юридической силы, но может создать риски для сторон.

Права и обязанности сторон

Наймодатель

Наймодатель обязан:

Передать нанимателю пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора и санитарно-техническим нормам.
Обеспечивать проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома (крыша, фасад, инженерные сети) и, если иное не предусмотрено договором, текущего ремонта.
Нести ответственность за недостатки сданного внаем жилья, препятствующие его использованию по назначению.

Наймодатель имеет право:

Требовать своевременной оплаты.
Требовать соблюдения правил пользования жилым помещением.
Расторгнуть договор в одностороннем порядке в судебном порядке при неисполнении нанимателем обязательств (например, при невнесении платы более двух раз подряд, при использовании жилья не по назначению, при умышленной порче имущества).
В случае договора, заключенного на срок до одного года, расторгнуть его в одностороннем порядке без указания причин, предупредив нанимателя за три месяца (ст. 687 ГК РФ).

Наниматель

Наниматель обязан:

Использовать жилое помещение только для проживания.
Обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Своевременно вносить плату за пользование жильем и коммунальные услуги.
Не производить переустройство и перепланировку без согласия наймодателя.
Допускать наймодателя в жилое помещение для осмотра его состояния (с предварительным уведомлением, как правило, за 24 часа).

Наниматель имеет право:

Вселять в жилое помещение с согласия наймодателя и других совместно проживающих совершеннолетних членов своей семьи (супруга, детей, родителей).
Сдавать жилое помещение в поднаем (с согласия наймодателя).
Требовать от наймодателя проведения капитального ремонта.
Расторгнуть договор в любое время, предупредив наймодателя за три месяца (ст. 687 ГК РФ).
В случае смерти нанимателя или его выбытия, договор продолжает действовать для членов его семьи, проживающих совместно.

Особенности для отдельных категорий граждан

Законодательство РФ не устанавливает специальных льгот или ограничений для коммерческого найма в зависимости от социального статуса нанимателя. Однако некоторые категории граждан (например, ветераны, инвалиды, многодетные семьи) могут претендовать на субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, которые предоставляются независимо от формы найма, если их расходы на эти цели превышают установленную долю в совокупном доходе семьи.

Ответственность сторон

За нарушение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Основные виды ответственности:

За просрочку оплаты: наниматель обязан уплатить пени в размере, установленном договором или законом (ст. 395 ГК РФ). Если договором не предусмотрено иное, размер неустойки определяется ключевой ставкой Банка России.
За порчу имущества: наниматель возмещает причиненный ущерб в полном объеме. Если ущерб причинен по вине нанимателя или членов его семьи, он несет ответственность.
За неисполнение обязательств наймодателем: если наймодатель не передал жилье в срок или передал его в непригодном состоянии, наниматель вправе требовать расторжения договора, возмещения убытков и уплаты неустойки.

Споры и судебная практика

Споры, связанные с коммерческим наймом, рассматриваются в судах общей юрисдикции по месту нахождения жилого помещения. Наиболее распространенные категории дел:

Взыскание задолженности по оплате: наймодатели обращаются в суд с исками о взыскании с нанимателей просроченной платы и пеней.
Выселение нанимателя: выселение возможно только по решению суда. Основаниями могут быть: невнесение платы более двух раз подряд, использование жилья не по назначению, систематическое нарушение прав соседей, умышленная порча имущества. При выселении наниматель и члены его семьи обязаны освободить жилое помещение. Если они этого не делают добровольно, выселение производится принудительно судебными приставами-исполнителями.
Расторжение договора по инициативе наймодателя: если договор заключен на неопределенный срок, наймодатель может расторгнуть его, предупредив нанимателя за три месяца. Если договор срочный, расторжение возможно только в судебном порядке при наличии оснований, предусмотренных законом или договором.
Споры о праве пользования жилым помещением после смерти нанимателя: члены семьи нанимателя, проживавшие совместно с ним, имеют право на сохранение договора. Однако если они не были указаны в договоре, их право может быть оспорено.

Налогообложение доходов от коммерческого найма

Доходы, полученные физическим лицом от сдачи жилья в коммерческий наем, подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (для резидентов РФ) или 30% (для нерезидентов). Наймодатель обязан самостоятельно декларировать такие доходы и уплачивать налог. Альтернативой является регистрация в качестве самозанятого (налог на профессиональный доход — 4% при сдаче жилья физическому лицу и 6% — юридическому) или индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения (6% с доходов или 15% с разницы между доходами и расходами). Неуплата налогов влечет административную и уголовную ответственность.

Источники

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ, глава 35 «Наем жилого помещения».
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ.

BFOmetr — база данных и аналитика по компаниям России.

На главную BFOmetr →