Кондоминиум — совместная собственность на общее имущество¶
Кондоминиум — это форма совместной собственности на недвижимое имущество, при которой отдельные владельцы квартир (или помещений) в многоквартирном доме одновременно являются совладельцами общего имущества здания: несущих конструкций, крыши, фасадов, инженерных коммуникаций, земельного участка и придомовой территории. Термин происходит от латинского condominium («совместное владение») и широко используется в правовых системах разных стран, включая Россию.
¶История и происхождение термина
Институт кондоминиума зародился в римском праве, где под condominium понималась общая собственность нескольких лиц на одну вещь. В средневековой Европе аналогичные модели складывались стихийно: жители городских домов совместно владели стенами, кровлей и дворовыми постройками.
В современном виде кондоминиум оформился в США в конце XIX — начале XX века, когда в быстро растущих городах (Нью-Йорк, Чикаго) возникла потребность в юридическом закреплении права собственности на отдельные квартиры при сохранении общей собственности на здание. Законодательное оформление получили модели «кооперативного» (corporation) и «кондоминиального» (condominium) владения.
В континентальной Европе институт получил распространение в XX веке: во Франции — copropriété, в Германии — Wohnungseigentum, в Италии — condominio. В странах Латинской Америки и Канаде кондоминиум стал одной из основных форм городского жилья.
¶Кондоминиум в российском праве
В России понятие «кондоминиум» не используется как самостоятельный правовой термин в жилищном законодательстве, однако его содержательный аналог закреплён в Жилищном кодексе РФ (введён в действие в 2005 году). Статья 36 ЖК РФ устанавливает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, а также крыши, несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в пределах дома.
Российское законодательство также закрепляет понятие «общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме», которое в значительной степени воспроизводит содержание кондоминиума. Право общей долевой собственности на общее имущество возникает в силу закона независимо от того, внесена ли соответствующая запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и указано ли это имущество в техническом паспорте дома.
¶Правовой режим и управление
Ключевым элементом кондоминиального правового режима является обязательность совместного управления общим имуществом. В России управление многоквартирным домом осуществляется путём:
- непосредственного управления собственниками помещений (для домов с числом квартир не более тридцати при отсутствии лифта);
- создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческой организации, объединяющей собственников для совместного управления общим имуществом;
- передачи полномочий по управлению управляющей организации на основании договора управления.
Решения по вопросам, касающимся общего имущества, принимаются на общих собраниях собственников квалифицированным большинством голосов. К таким вопросам относятся выбор способа управления, утверждение сметы расходов, выбор подрядчиков на содержание и ремонт общего имущества, реконструкция дома.
¶Сравнение с другими формами собственности
| Признак | Кондоминиум | Общая долевая собственность (общее имущество МКД в РФ) | Кооператив |
|---|---|---|---|
| Право собственности на помещение | Полное, зарегистрированное | Полное, зарегистрированное | Возникает после выплаты пая |
| Совместное владение общим имуществом | Да | Да | Да |
| Орган управления | Ассоциация/совет кондоминиума | ТСЖ, управляющая организация | Правление кооператива |
| Земельный участок | Обычно в общей собственности | В общей долевой собственности (с 2015 года) | Зависит от статуса |
¶Кондоминиум в других странах
В США и Канаде кондоминиум является одной из распространённых форм владения городским жильём. Покупатель приобретает право собственности на конкретное помещение и долю в общем имуществе, а управление осуществляется через ассоциацию собственников (homeowners association), которая устанавливает обязательные для всех членов правила и взносы.
Во Франции институт copropriété регулируется Законом о совместной собственности 1965 года. Каждый кондоминиум управляется советом синдиков (conseil syndical), а решения принимаются на общих собраниях с учётом доли в общей собственности.
В странах СНГ модель кондоминиума получила развитие в Молдове, Казахстане и Грузии, где законодательство прямо закрепляет термин «кондоминиум» и регулирует порядок управления общим имуществом.
¶Значение института
Кондоминиум решает ключевую проблему многоэтажного жилья: разграничивает индивидуальную собственность на квартиру и коллективную — на элементы здания, без которых функционирование отдельного помещения невозможно. Единый правовой режим обеспечивает возможность финансирования капитального ремонта, содержания общедомового имущества и поддержания здания в надлежащем состоянии.
Источники:
- Жилищный кодекс Российской Федерации (статья 36)
- Гражданский кодекс Российской Федерации (раздел о праве общей собственности)
- Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» (1998)
- Семьё П. «Совместная собственность в римском праве»
- Закон Франции № 65-557 от 10 июля 1965 года о совместной собственности (copropriété)
- Берлинский сенат. Правила об управлении общим имуществом кондоминиумов (WEG)