Льготная ипотека под 6,5% годовых

Льготная ипотека под 6,5% годовых — государственная программа субсидирования ипотечного кредитования в Российской Федерации, действовавшая с апреля 2020 года по 1 июля 2022 года. Была введена в качестве антикризисной меры для поддержки строительной отрасли и повышения доступности жилья на фоне экономического спада, вызванного пандемией COVID-19. Программа предусматривала выдачу ипотечных кредитов на покупку жилья в новостройках по ставке не выше 6,5% годовых, при этом разницу между рыночной и льготной ставкой банкам компенсировало государство.

История

Предпосылки введения

В начале 2020 года в связи с распространением коронавирусной инфекции и введением ограничительных мер в России произошёл резкий спад экономической активности. Строительная отрасль столкнулась с падением спроса на жильё, остановкой строек и риском банкротства застройщиков. Для стимулирования спроса и предотвращения коллапса на рынке недвижимости правительство РФ приняло решение о запуске масштабной программы льготного ипотечного кредитования.

Хронология реализации

• 17 апреля 2020 года — постановление Правительства РФ № 566 «Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 году». Программа была запущена на срок до 1 ноября 2020 года.
• Июнь 2020 года — программа продлена до 1 июля 2021 года в связи с высоким спросом.
• Март 2021 года — президент Владимир Путин поручил продлить программу до 1 июля 2022 года, сохранив ставку 6,5% для покупки жилья в новостройках.
• Июнь 2021 года — условия программы скорректированы: максимальная сумма кредита для регионов (кроме Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) снижена с 6 млн до 3 млн рублей; для столичных регионов — с 12 млн до 6 млн рублей.
• 1 июля 2022 года — программа официально завершена, однако правительство запустило новую льготную программу под 7% годовых (позже ставка менялась).

Условия программы

Основные параметры

• Процентная ставка — не более 6,5% годовых (фиксированная на весь срок кредита).
• Целевое назначение — покупка квартиры в строящемся или готовом многоквартирном доме у юридического лица (застройщика). Покупка на вторичном рынке не допускалась.
• Первоначальный взнос — не менее 15% от стоимости жилья (с июня 2021 года — не менее 15%, изначально было 20%).
• Максимальная сумма кредита:
• Первоначально: 8 млн рублей для регионов, 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
• С июня 2021 года: 3 млн рублей для регионов, 6 млн рублей для столичных регионов.
• Срок кредита — до 30 лет.
• Валюта — рубли.
• Страхование — обязательное страхование предмета залога (квартиры) от рисков утраты и повреждения; личное страхование заёмщика не обязательно, но влияло на ставку.

Требования к заёмщику

• Гражданство Российской Федерации.
• Возраст — от 21 года до 65 лет (на момент погашения кредита).
• Наличие постоянного дохода, подтверждённого справкой 2-НДФЛ или по форме банка.
• Отсутствие просроченной задолженности по другим кредитам.
• Кредитная история — удовлетворительная.

Ограничения

• Кредит выдавался только на покупку жилья у юридического лица (застройщика). Покупка у физического лица не допускалась.
• Нельзя было использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса (только для погашения основного долга).
• Заёмщик мог взять только один кредит по программе.
• Жильё должно было быть зарегистрировано как единственное жильё заёмщика (за исключением случаев, когда заёмщик уже имел долю в другом жилье менее 50%).

Механизм субсидирования

Государство компенсировало банкам разницу между рыночной ипотечной ставкой (которая в 2020–2022 годах составляла 8–12% годовых) и льготной ставкой 6,5%. Компенсация выплачивалась из федерального бюджета. Банки получали субсидии на весь срок кредита, что делало программу привлекательной для кредитных организаций. Общий объём бюджетных ассигнований на программу оценивался в 600–700 млрд рублей.

Участники программы

Банки-операторы

Кредитные организации, участвовавшие в программе, должны были соответствовать требованиям Минфина РФ. Крупнейшими операторами выступили:

• Сбербанк
• ВТБ
• Газпромбанк
• Россельхозбанк
• Альфа-Банк
• ДОМ.РФ
• Промсвязьбанк

Застройщики

Программа распространялась на объекты, строительство которых осуществлялось в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Участие застройщика в программе не требовало специального аккредитации — достаточно было соответствия закону.

Результаты и влияние

Объёмы выдачи

За период действия программы (апрель 2020 — июнь 2022) было выдано около 1,5 млн кредитов на общую сумму более 4,5 трлн рублей. Пик выдачи пришёлся на декабрь 2021 года — около 150 тыс. кредитов в месяц.

Влияние на рынок недвижимости

• Рост цен на новостройки — за два года действия программы средняя цена квадратного метра в новостройках выросла на 30–50% в зависимости от региона. В Москве рост составил около 40%.
• Увеличение объёмов строительства — ввод жилья в 2021 году достиг рекордных 92,6 млн кв. м.
• Снижение доступности жилья для отдельных категорий — рост цен опережал рост доходов населения, что привело к увеличению разрыва между стоимостью жилья и платёжеспособным спросом.
• Переток спроса с вторичного рынка — льготная ставка сделала новостройки привлекательнее вторичного жилья, что привело к стагнации на вторичном рынке.

Критика программы

• Проинфляционный эффект — субсидирование спроса при ограниченном предложении привело к росту цен, что частично нивелировало цель повышения доступности жилья.
• Неравномерность выгод — основными бенефициарами программы стали застройщики и владельцы недвижимости, а не наименее обеспеченные слои населения.
• Риски для заёмщиков — при высокой долговой нагрузке (платёж мог достигать 40–50% дохода) заёмщики оказывались уязвимыми в случае потери работы или роста ставок после завершения программы.
• Региональные диспропорции — в регионах с низким уровнем доходов спрос на льготную ипотеку был ограничен, в то время как в крупных городах она стимулировала перегрев рынка.

Завершение программы

1 июля 2022 года программа льготной ипотеки под 6,5% была прекращена. Взамен правительство запустило программу «Льготная ипотека» под 7% годовых (с сентября 2022 года — под 8%, с января 2023 года — под 8,5%). В 2023–2024 годах условия программы неоднократно корректировались, а с 1 июля 2024 года она была завершена окончательно.

Сравнение с другими программами

Источники

• Постановление Правительства РФ от 17 апреля 2020 г. № 566
• Постановление Правительства РФ от 23 марта 2021 г. № 441
• Данные ЦБ РФ «Обзор ипотечного рынка» за 2020–2022 гг.
• Аналитические отчёты ДОМ.РФ «Ипотека в России: итоги 2021 года»
• Материалы Минфина РФ «О реализации программы льготной ипотеки»
• Исследование НИУ ВШЭ «Влияние льготной ипотеки на рынок жилья в России» (2022)