Муниципальный жилищный контроль

Муниципальный жилищный контроль — это вид муниципального контроля, осуществляемый органами местного самоуправления в целях соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в сфере жилищных отношений. Данный контроль направлен на обеспечение надлежащего состояния жилищного фонда, соблюдения правил пользования жилыми помещениями, а также на предотвращение и выявление нарушений в области содержания общего имущества в многоквартирных домах.

Правовая основа

Муниципальный жилищный контроль регулируется рядом нормативных правовых актов. Основополагающим является Жилищный кодекс Российской Федерации (статья 20), который определяет общие принципы организации и осуществления контроля. Кроме того, ключевое значение имеет Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», устанавливающий единые правила проведения контрольных мероприятий. Также применяются положения Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», закрепляющие полномочия органов местного самоуправления в данной сфере.

На уровне субъектов РФ и муниципальных образований принимаются собственные нормативные акты, уточняющие порядок проведения проверок, перечень должностных лиц, уполномоченных на их проведение, и критерии оценки рисков.

Субъекты и объекты контроля

Субъекты контроля

Субъектами, осуществляющими муниципальный жилищный контроль, являются органы местного самоуправления (администрации городов, районов, сельских поселений) и их структурные подразделения (например, отделы жилищного контроля, муниципальные жилищные инспекции). Должностные лица этих органов наделены правом проводить проверки, составлять акты, выдавать предписания об устранении нарушений и привлекать виновных к административной ответственности.

Объекты контроля

Объектами контроля выступают:

• жилые помещения (квартиры, комнаты, индивидуальные жилые дома) независимо от формы собственности;
• общее имущество в многоквартирных домах (подвалы, чердаки, лестничные клетки, лифты, крыши, инженерные сети);
• деятельность управляющих организаций, товариществ собственников жилья (ТСЖ), жилищных кооперативов и иных лиц, ответственных за содержание жилья;
• соблюдение правил пользования жилыми помещениями (например, перепланировка, переустройство, использование не по назначению).

Виды и формы контрольных мероприятий

В соответствии с Федеральным законом № 248-ФЗ, муниципальный жилищный контроль включает следующие виды мероприятий:

Плановые проверки

Проводятся на основании ежегодных планов, утверждаемых органом местного самоуправления. Основанием для включения в план служит отнесение объекта к определённой категории риска (высокий, значительный, средний, умеренный, низкий). Периодичность плановых проверок зависит от категории риска: для объектов высокого риска — не чаще одного раза в год, для низкого — не проводится.

Внеплановые проверки

Основаниями для проведения внеплановой проверки являются:

• поступление жалоб и обращений граждан о нарушениях (например, о неудовлетворительном состоянии подъездов, затоплениях, отсутствии отопления);
• истечение срока исполнения ранее выданного предписания;
• выявление признаков нарушений при мониторинге (например, в ходе осмотра территории);
• поручения вышестоящих органов или прокуратуры.

Профилактические мероприятия

К ним относятся:

• консультирование (разъяснение требований жилищного законодательства);
• объявление предостережений о недопустимости нарушения обязательных требований;
• проведение профилактических визитов (без взаимодействия с контролируемым лицом).

Контрольные (надзорные) действия

В рамках проверок должностные лица вправе:

• проводить осмотры жилых помещений и общего имущества;
• запрашивать документы (технические паспорта, договоры управления, акты выполненных работ);
• проводить инструментальное обследование (например, замеры температуры, влажности, состояния инженерных систем);
• составлять протоколы об административных правонарушениях.

Порядок проведения проверки

Проверка проводится на основании распоряжения (приказа) руководителя органа местного самоуправления. В документе указываются: предмет проверки, сроки, перечень проверяемых лиц, перечень мероприятий. О проведении плановой проверки контролируемое лицо уведомляется не позднее чем за 24 часа до её начала (для внеплановой — не позднее чем за 24 часа, за исключением случаев, когда требуется немедленное реагирование).

По результатам проверки составляется акт, в котором фиксируются выявленные нарушения. Если нарушения установлены, выносится предписание об их устранении с указанием срока. В случае неисполнения предписания в установленный срок орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском о принудительном исполнении требований или о привлечении к административной ответственности.

Ответственность за нарушения

За нарушение обязательных требований в сфере жилищных отношений предусмотрена административная ответственность в соответствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ). Наиболее часто применяемые статьи:

• статья 7.22 — нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (штраф для должностных лиц — от 4 до 50 тысяч рублей, для юридических лиц — от 40 до 50 тысяч рублей);
• статья 7.23 — нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами;
• статья 19.5 — невыполнение в срок законного предписания органа муниципального контроля.

Кроме того, в случае систематических нарушений может быть инициирована процедура лишения лицензии управляющей организации (для многоквартирных домов).

Отличие от государственного жилищного надзора

Муниципальный жилищный контроль следует отличать от государственного жилищного надзора, который осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ (региональными жилищными инспекциями). Основные различия:

• Уровень власти: муниципальный контроль — на уровне местного самоуправления, государственный надзор — на уровне субъекта РФ.
• Объекты: муниципальный контроль охватывает преимущественно жилые помещения и общее имущество в многоквартирных домах, а государственный надзор — деятельность управляющих организаций, ТСЖ, а также соблюдение лицензионных требований.
• Полномочия: муниципальный контроль не может налагать административные штрафы самостоятельно (только составлять протоколы и направлять материалы в суд или государственный орган), тогда как государственный жилищный надзор вправе выносить постановления о назначении административного наказания.

Проблемы и критика

На практике муниципальный жилищный контроль сталкивается с рядом проблем:

• Недостаток ресурсов: во многих муниципальных образованиях отсутствуют специализированные отделы, а функции контроля возложены на одного-двух сотрудников, что ограничивает возможности проведения проверок.
• Низкая эффективность: из-за большого количества объектов и малого числа инспекторов плановые проверки охватывают лишь небольшую часть жилого фонда, а внеплановые проверки часто инициируются только по жалобам.
• Бюрократизация: процедуры согласования проверок с прокуратурой, составление планов и отчётов занимают значительное время.
• Недостаточная ответственность: штрафы для граждан и должностных лиц за нарушения жилищного законодательства часто невелики и не стимулируют к устранению нарушений.

Перспективы развития

В последние годы наметилась тенденция к цифровизации муниципального контроля. Внедрение автоматизированных систем учёта обращений, электронных сервисов для подачи жалоб и мониторинга состояния жилья позволяет повысить оперативность реагирования. Также обсуждается возможность расширения полномочий органов местного самоуправления в части самостоятельного наложения штрафов за отдельные виды нарушений.