Налог на доходы от сдачи квартиры в аренду¶

Налог на доходы от сдачи квартиры в аренду — обязательный платёж в бюджет Российской Федерации, взимаемый с физических и юридических лиц, получающих доход от передачи жилого помещения во временное пользование по договору найма или аренды. Обязанность по уплате налога возникает независимо от того, заключён ли договор в письменной форме, однако отсутствие документа значительно повышает риски налоговых санкций.

¶Правовая основа и ставки

Порядок налогообложения регулируется Налоговым кодексом РФ. Для физических лиц, сдающих квартиру, применяются следующие режимы:

• НДФЛ (13 %) — стандартная ставка для резидентов РФ. Для нерезидентов ставка составляет 30 %. Налог уплачивается с суммы полученной арендной платы.
• Налог на профессиональный доход (НПД, 4–6 %) — специальный режим для самозанятых. Ставка 4 % применяется при сдаче жилья физическим лицам, 6 % — юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.
• Упрощённая система налогообложения (УСН) — доступна индивидуальным предпринимателям. Ставка составляет 6 % от доходов (или 15 % от разницы между доходами и расходами).
• Патентная система — для ИП, ставка зависит от потенциально возможного дохода, установленного региональным законодательством.

Для юридических лиц, сдающих квартиры, применяется общая система налогообложения с налогом на прибыль (20 %) или специальные режимы.

¶Декларирование и уплата

Физические лица, не зарегистрированные как ИП или самозанятые, обязаны ежегодно подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Срок подачи — до 30 апреля года, следующего за отчётным. Уплата налога производится до 15 июля.

Самозанятые освобождены от подачи декларации — налог рассчитывается автоматически в приложении «Мой налог» на основании зарегистрированных доходов. Уплата производится ежемесячно, не позднее 28-го числа.

ИП на УСН и патентной системе также освобождены от декларации по НДФЛ, однако обязаны вести книгу учёта доходов.

¶Налоговые вычеты и льготы

При сдаче квартиры в аренду физические лица вправе применять стандартный налоговый вычет по НДФЛ (например, на детей), а также профессиональный вычет в размере документально подтверждённых расходов, связанных с получением дохода (коммунальные платежи, если они оплачиваются арендатором сверх арендной платы, расходы на ремонт). Однако на практике применение профессионального вычета к доходам от аренды жилья вызывает споры у налоговых органов.

Для самозанятых действует налоговый вычет в размере 10 000 рублей, который уменьшает ставку налога (до 3 % и 4 % соответственно).

¶Ответственность за неуплату

За непредставление декларации предусмотрен штраф — не менее 1 000 рублей. За неуплату налога — штраф в размере 20 % от суммы неуплаченного налога, при умышленном уклонении — 40 %. Кроме того, начисляются пени за каждый день просрочки.

При длительном уклонении от уплаты налогов в крупном размере возможна уголовная ответственность по статье 198 УК РФ. Крупным размером признаётся сумма налогов, превышающая 2,7 млн рублей за три финансовых года подряд.

¶Особенности для самозанятых

Режим НПД доступен гражданам России, а также гражданам ЕАЭС. Для перехода на НПД необходимо зарегистрироваться в приложении «Мой налог» или через банк. Ограничения: нельзя нанимать работников по трудовым договорам, доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год.

Самозанятые обязаны формировать чек при каждом получении дохода от аренды. Чек передаётся арендатору. При отсутствии чека налоговый орган может доначислить налог и оштрафовать.

¶Практические рекомендации

При заключении договора аренды рекомендуется фиксировать все платежи (банковским переводом или расписками), что позволяет подтвердить получение дохода и избежать споров с налоговыми органами. Также важно учитывать, что при сдаче квартиры посуточно налог уплачивается с каждого дня сдачи, а отсутствие договора не освобождает от обязанности платить налог.

¶Источники

• Налоговый кодекс Российской Федерации, главы 23, 26.2, 26.5.
• Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“».
• Уголовный кодекс Российской Федерации, статья 198.
• Письма Министерства финансов РФ о налогообложении доходов от аренды жилья.