Объект незавершённого строительства

Объект незавершённого строительства — это здание, строение или сооружение, строительство которого приостановлено, законсервировано или прекращено, а также объект, на котором не выполнены работы по вводу в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией. В российском законодательстве данный термин закреплён в Гражданском кодексе РФ (ст. 130) как разновидность недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации.

Правовой статус и особенности

Объект незавершённого строительства (ОНС) обладает двойственной природой: с одной стороны, это совокупность строительных материалов и конструкций (движимое имущество), с другой — прочно связанный с землёй объект, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению (недвижимость). До момента государственной регистрации права собственности на ОНС он не может быть предметом сделок купли-продажи, дарения или ипотеки.

Ключевые правовые характеристики:

• Государственная регистрация. Право собственности на ОНС возникает только после внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Для регистрации необходимо предоставить документы, подтверждающие право на земельный участок, разрешение на строительство и проектную документацию.
• Кадастровый учёт. ОНС ставится на кадастровый учёт как объект недвижимости с присвоением кадастрового номера. В техническом плане указываются степень готовности (в процентах), площадь застройки, этажность и другие характеристики.
• Налогообложение. Владельцы ОНС уплачивают налог на имущество физических или юридических лиц. Ставка налога зависит от кадастровой стоимости объекта и региона.
• Обременения. На ОНС могут быть наложены арест, залог (ипотека) или сервитут. При банкротстве застройщика ОНС включается в конкурсную массу.

Классификация

Объекты незавершённого строительства классифицируются по нескольким основаниям:

По степени готовности

• Незавершённые строительством — работы ведутся или приостановлены, объект не готов к эксплуатации.
• Законсервированные — строительство приостановлено на срок более 6 месяцев с выполнением мероприятий по сохранности конструкций и материалов.
• Заброшенные (долгострои) — строительство прекращено без перспектив возобновления, объект не охраняется и не обслуживается.

По целевому назначению

• Жилые — многоквартирные дома, индивидуальные жилые дома, таунхаусы.
• Общественные — школы, больницы, торговые центры, административные здания.
• Промышленные — заводы, цеха, склады, производственные корпуса.
• Инфраструктурные — мосты, дороги, трубопроводы, линии электропередачи.

По стадии строительства

• Нулевой цикл — выполнены земляные работы, фундамент, подземная часть.
• Возведение надземной части — стены, перекрытия, кровля.
• Отделочные работы — внутренняя и внешняя отделка, инженерные системы.
• Предэксплуатационная стадия — монтаж оборудования, благоустройство территории.

Причины возникновения

Основные факторы, приводящие к появлению ОНС:

• Экономические — банкротство застройщика, недостаток финансирования, резкое удорожание материалов или работ.
• Административные — изменение градостроительных планов, отзыв разрешения на строительство, судебные споры о правах на земельный участок.
• Технические — выявление дефектов проектной документации, необходимость перепроектирования, аварии на стройплощадке.
• Социальные — протесты местных жителей, изменение демографической ситуации, снижение спроса на объект.

В России масштабная проблема долгостроев возникла в 1990-е годы из-за экономического кризиса и разрыва хозяйственных связей. По данным Счётной палаты РФ на 2023 год, в стране насчитывалось более 7 тысяч объектов незавершённого строительства, возводимых за счёт бюджетных средств, на сумму свыше 1,5 триллиона рублей.

Учёт и инвентаризация

В России учёт ОНС ведётся в нескольких системах:

• Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — содержит сведения о зарегистрированных правах на ОНС.
• Федеральный реестр незавершённых объектов капитального строительства — создан в 2021 году для контроля за бюджетными стройками. Включает информацию о сроках, стоимости, стадии готовности и планах по завершению.
• Муниципальные реестры — ведутся органами местного самоуправления для планирования развития территорий.

Инвентаризация ОНС проводится не реже одного раза в пять лет. В ходе инвентаризации устанавливаются:

• фактическое состояние объекта;
• степень готовности (в процентах);
• наличие и состояние проектной документации;
• обоснованность дальнейшего строительства или консервации.

Способы завершения или ликвидации

Для объектов незавершённого строительства возможны следующие сценарии:

1. Достройка — возобновление строительства с привлечением нового инвестора или за счёт бюджетных средств. В России с 2019 года действует механизм «завершения долгостроев» через Фонд развития территорий (ранее — Фонд защиты прав дольщиков). Для проблемных жилых объектов применяется достройка за счёт компенсационных фондов или передача объекта новому застройщику.
2. Консервация — временное приостановление строительства с выполнением работ по защите конструкций от разрушения. Консервация оформляется актом и требует периодического осмотра (не реже одного раза в год).
3. Продажа с торгов — реализация ОНС на аукционе для погашения долгов застройщика или в рамках процедуры банкротства. Покупатель обязан завершить строительство в установленные сроки.
4. Снос — демонтаж объекта в случае невозможности или нецелесообразности завершения строительства. Снос осуществляется за счёт собственника или бюджета (для бесхозяйных объектов). После сноса земельный участок может быть использован для нового строительства или благоустройства.
5. Признание бесхозяйным — если собственник ОНС неизвестен или отказался от прав, объект может быть принят на учёт муниципалитетом и впоследствии передан в собственность публично-правового образования или снесён.

Проблемы и риски

Объекты незавершённого строительства создают ряд проблем:

• Градостроительные — нарушают архитектурный облик городов, занимают ценные земельные участки, препятствуют развитию инфраструктуры.
• Экологические — разрушающиеся конструкции загрязняют почву и грунтовые воды, создают аварийные ситуации (обрушения, пожары).
• Социальные — долгострои становятся местами скопления бездомных, наркоманов, совершения правонарушений. Для обманутых дольщиков недостроенные дома — источник многолетних судебных тяжб и финансовых потерь.
• Экономические — «замороженные» инвестиции не приносят отдачи, бюджетные средства расходуются на консервацию и охрану.

По оценкам экспертов, в России на начало 2024 года около 15% всех объектов капитального строительства, начатых за счёт бюджетов всех уровней, не были завершены в установленные сроки. Наиболее проблемными регионами считаются Московская область, Краснодарский край, Ростовская область и Республика Татарстан.

Международный опыт

В разных странах применяются различные подходы к решению проблемы ОНС:

• Германия — действует система обязательного страхования строительных рисков. При банкротстве застройщика страховая компания финансирует достройку объекта или выплачивает компенсацию дольщикам.
• Китай — с 2022 года введён механизм «специальных займов» для завершения долгостроев. Местные власти обязаны предоставить гарантии по кредитам для достройки жилых комплексов.
• США — широко распространена практика продажи недостроенных объектов на аукционах с обязательством нового владельца завершить строительство в течение 1-3 лет. В противном случае объект переходит в собственность муниципалитета.
• ОАЭ — с 2008 года действует закон, обязывающий застройщиков перечислять средства дольщиков на счета эскроу (специальные счета, с которых деньги перечисляются только после завершения строительства).

В России с 2019 года также применяется механизм счетов эскроу для строительства многоквартирных домов. Это позволило снизить количество новых долгостроев, но не решило проблему уже существующих объектов.

Источники

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 130. Недвижимые и движимые вещи.
2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
3. Постановление Правительства РФ от 28.04.2021 № 662 «Об утверждении Правил ведения федерального реестра незавершённых объектов капитального строительства».
4. Счётная палата Российской Федерации. Отчёт о результатах экспертно-аналитического мероприятия «Мониторинг незавершённого строительства объектов капитального строительства, финансируемых за счёт средств федерального бюджета» (2023).
5. Методические рекомендации по инвентаризации объектов незавершённого строительства (утв. Минстроем России, 2020).
6. Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой прав дольщиков // Верховный Суд РФ, 2022.
7. Аналитический доклад «Долгострои в России: масштабы, причины, пути решения» // НИУ ВШЭ, 2023.