Объекты капитального строительства

Объект капитального строительства (ОКС) — это здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершённого строительства), за исключением некапитальных строений и сооружений (временных построек, киосков, навесов и других подобных построек). Данное понятие является ключевым в градостроительном законодательстве Российской Федерации, поскольку именно оно определяет предмет регулирования при выдаче разрешений на строительство, проведении экспертизы проектной документации и государственном строительном надзоре.

Определение в законодательстве РФ

Основное определение объекта капитального строительства закреплено в пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ). Согласно кодексу, к ОКС относятся:

• Здания — наземные строительные системы, имеющие стены, крышу и внутреннее пространство, предназначенные для проживания или деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных.
• Строения — единичные результаты строительной деятельности, предназначенные для выполнения определённых потребительских функций. В отличие от зданий, строения могут не иметь стен или крыши (например, мачты, опоры, эстакады).
• Сооружения — объёмные, плоскостные или линейные строительные системы, состоящие из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций, предназначенные для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (например, мосты, плотины, трубопроводы, линии электропередачи).
• Объекты незавершённого строительства — объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или полностью прекращено, и которые не могут быть использованы в соответствии с проектом до завершения строительства.

Из определения исключаются некапитальные строения и сооружения — объекты, которые не имеют прочной связи с землёй и могут быть перемещены и (или) демонтированы без несоразмерного ущерба их назначению (например, торговые палатки, бытовки, сборно-разборные ангары). Также к некапитальным относятся сезонные сооружения (летние кафе, парники).

Классификация объектов капитального строительства

Объекты капитального строительства классифицируются по нескольким признакам.

По функциональному назначению

• Объекты жилого назначения: многоквартирные дома, индивидуальные жилые дома, общежития, дома маневренного фонда.
• Объекты общественного назначения: административные здания, учебные заведения (школы, вузы), медицинские учреждения (больницы, поликлиники), культурно-досуговые центры (театры, музеи), торговые центры, спортивные комплексы.
• Производственные объекты: заводы, фабрики, цеха, складские помещения, производственные корпуса.
• Транспортные и инженерные сооружения: автомобильные и железные дороги, мосты, тоннели, линии электропередачи, трубопроводы, гидротехнические сооружения (плотины, дамбы, каналы).
• Сельскохозяйственные объекты: животноводческие комплексы, зернохранилища, теплицы, элеваторы.
• Объекты специального назначения: военные объекты, объекты атомной энергетики, космодромы, объекты по обращению с радиоактивными отходами.

По степени влияния на безопасность

В соответствии с Федеральным законом № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» выделяют:

• Объекты нормального уровня ответственности — все здания и сооружения, за исключением пониженного и повышенного уровней.
• Объекты пониженного уровня ответственности — объекты, не предназначенные для постоянного проживания людей и не являющиеся особо опасными, технически сложными или уникальными (например, сезонные постройки, теплицы, склады временного хранения).
• Объекты повышенного уровня ответственности — особо опасные, технически сложные и уникальные объекты (атомные станции, гидротехнические сооружения I и II классов, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта, аэропорты, метрополитены, морские порты, объекты космической инфраструктуры, высотные здания (выше 100 м) и большепролётные сооружения).

По этажности и конструктивным особенностям

• Малоэтажные (до 3 этажей включительно).
• Многоэтажные (от 4 до 9 этажей).
• Высотные (от 10 этажей и выше, или выше 30 м).
• Подземные (метро, паркинги, переходы, бункеры).
• Линейные (трубопроводы, линии электропередачи, дороги, кабельные линии связи).

Правовой режим и регулирование

Строительство, реконструкция и капитальный ремонт объектов капитального строительства подлежат строгому государственному регулированию. Основные этапы и требования:

1. Разрешение на строительство — документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Выдаётся уполномоченными органами местного самоуправления или органами государственной власти.
2. Экспертиза проектной документации — обязательная процедура для большинства ОКС (за исключением индивидуальных жилых домов и объектов, не требующих разрешения на строительство). Проверяет соответствие проектной документации техническим регламентам, санитарно-эпидемиологическим, экологическим и иным требованиям.
3. Государственный строительный надзор — контроль за соблюдением требований проектной документации, технических регламентов и градостроительного плана в процессе строительства. Осуществляется Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор) и её территориальными органами.
4. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — документ, удостоверяющий выполнение строительства в полном объёме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией и требованиями технических регламентов. Без этого документа объект не может быть использован и поставлен на кадастровый учёт.
5. Кадастровый учёт и регистрация прав — после ввода в эксплуатацию объект капитального строительства подлежит постановке на государственный кадастровый учёт (в Единый государственный реестр недвижимости) и регистрации права собственности на него.

Отличие от некапитальных объектов

Ключевое отличие объекта капитального строительства от некапитального — наличие прочной связи с землёй. Критерии, по которым объект считается некапитальным:

• Отсутствие фундамента (или наличие сборно-разборного фундамента, не заглублённого в грунт).
• Возможность демонтажа и перемещения без разрушения или существенного повреждения конструкций.
• Срок службы, как правило, не превышает 10-15 лет (для временных построек).
• Отсутствие подключения к стационарным инженерным сетям (водопровод, канализация, отопление) или возможность автономного подключения без капитальных работ.

Примеры некапитальных объектов: строительные вагончики (бытовки), торговые павильоны, киоски, навесы, летние веранды, ограждения (заборы), парники, теплицы из лёгких конструкций.

Учёт и кадастр

Все объекты капитального строительства, право собственности на которые зарегистрировано, вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Для постановки на кадастровый учёт необходимо предоставить технический план, подготовленный кадастровым инженером. Технический план содержит сведения о местоположении объекта, его площади, этажности, материале стен, годе постройки и других характеристиках. Объекты незавершённого строительства также могут быть поставлены на кадастровый учёт и зарегистрированы как объекты недвижимости.

Источники

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 01.01.2024). Статья 1, пункт 10.
2. Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
4. Постановление Правительства РФ от 05.03.2007 № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий».
5. Постановление Правительства РФ от 01.02.2006 № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации».