Объекты недвижимости с кадастровой стоимостью как налоговой базой¶
Перечень объектов недвижимости, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость — это закреплённый законодательством список недвижимого имущества, при налогообложении которого в качестве налоговой базы используется не инвентаризационная стоимость, а кадастровая оценка. Применение кадастровой стоимости приближает расчёт налогов к рыночным значениям и является частью налоговой реформы, начатой в России в середине 2010-х годов.
¶Правовое основание
Перечень объектов установлен статьёй 378.2 Налогового кодекса РФ. В неё включены:
- Нежилые помещения в административно-деловых и торговых центрах (комплексах), а также помещения, предназначенные под размещение офисов, торговли, общепита и бытового обслуживания.
- Жилые дома и помещения, не учтённые в составе объектов жилищного фонда (например, апартаменты).
- Объекты незавершённого строительства в деловых, торговых центрах и аналогичных объектах.
- Единые недвижимые комплексы (ЕНК), в состав которых входят помещения и/или объекты незавершённого строительства делового, торгового назначения.
- Гаражи и машино-места, расположенные в торговых, административно-деловых центрах и аналогичных объектах.
Ключевой критерий отнесения объекта к перечню — вид разрешённого использования или назначение помещения (здания), а также включение объекта в утверждённый региональным законом перечень.
¶Региональные перечни
Субъекты РФ самостоятельно определяют, какие именно объекты подлежат налогообложению по кадастровой стоимости. Статья 378.2 НК РФ предусматривает два условия применения кадастровой базы:
- объекты включены в перечень, утверждаемый нормативным правовым актом субъекта РФ;
- объекты фактически используются для предпринимательской деятельности (размещения офисов, торговли, общепита, бытового обслуживания, услуг).
Перечень публикуется на официальном сайте региона. Обычно в него включают здания (помещения), кадастровая стоимость которых превышает установленный порог (например, 300 млн рублей), либо объекты, указанные в законе региона по виду использования.
¶Виды налогов
Кадастровая стоимость как налоговая база применяется в отношении:
| Налог | Плательщики | Основание |
|---|---|---|
| Налог на имущество организаций | Юридические лица | Глава 30 НК РФ |
| Налог на имущество физических лиц | Физические лица, ИП | Глава 32 НК РФ |
| Земельный налог | Собственники земельных участков | Глава 31 НК РФ |
Для земельного налога кадастровая стоимость применяется повсеместно с 2015 года (ранее использовалась балансовая стоимость). Для имущественных налогов переход к кадастровой базе носит поэтапный характер: с 2015 года — в отношении торговых и административно-деловых центров, с 2016 года — в отношении прочих объектов из перечня.
¶Порядок расчёта
Налоговая база по кадастровой стоимости определяется на 1 января налогового периода. Ставки устанавливаются региональными законами и не могут превышать:
- 2% — для имущества, включённого в перечень;
- 0,1% — для жилых домов, помещений, гаражей, машино-мест, объектов незавершённого строительства;
- 0,5% — для прочих объектов.
Для организаций предусмотрены льготы: налоговая база уменьшается на величину кадастровой стоимости 10 тыс. м² одного объекта или всех объектов, если их общая площадь превышает это значение. Для физических лиц льгота составляет 20 м² для квартир, 50 м² для жилых домов, 25 м² для комнат.
¶Оспаривание кадастровой стоимости
Собственники вправе оспорить кадастровую стоимость через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (при Росреестре) или в суде. Основания — недостоверность сведений об объекте (площадь, назначение, технические характеристики) либо установление рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости.
С 2023 года в России действует институт досудебного урегулирования споров: обращение в комиссию является обязательным условием для последующего судебного оспаривания. Положительное решение комиссии или суда приводит к пересчёту налога за все периоды, начиная с года, в котором применялась оспоренная стоимость.
¶Значение
Применение кадастровой стоимости направлено на формирование прозрачной и предсказуемой системы имущественного налогообложения, а также на увеличение налоговых поступлений в региональные и местные бюджеты. По данным Минфина России, переход на кадастровую оценку позволил существенно повысить собираемость имущественных налогов, однако одновременно вызвал волну оспариваний из-за расхождения кадастровой и рыночной стоимости.
Источники:
- Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая и вторая)
- Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
- Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
- Материалы Министерства финансов Российской Федерации
- Письма Федеральной налоговой службы Российской Федерации