Покупка земельного участка у государства¶

Покупка земельного участка у государства — приобретение земли, находящейся в федеральной или муниципальной собственности, через торги (аукцион) или в случаях, предусмотренных законодательством, без торгов. Основной нормативный акт, регулирующий порядок, — Земельный кодекс Российской Федерации (глава V.1, статьи 39.17–39.19).

¶Кто может купить

Приобрести участок у государства вправе:

• граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства (с ограничениями по видам разрешённого использования, например, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, ИЖС);
• юридические лица;
• индивидуальные предприниматели.

Иностранные граждане и лица без гражданства не могут приобретать земли сельскохозяйственного назначения, а также участки в приграничных зонах — это установлено статьёй 15 Земельного кодекса РФ.

¶Способы приобретения

¶Торги (аукцион)

Основной способ. Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, выставляется на торги по инициативе органа власти либо по заявке гражданина или юридического лица. Порядок установлен статьёй 39.18 Земельного кодекса РФ и Правилами организации и проведения торгов, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 21.01.2010 № 26.

Алгоритм:

1. Заявитель подаёт заявление в уполномоченный орган (администрация муниципального образования или орган региональной власти) с просьбой подготовить и выставить на торги участок с определёнными характеристиками.
2. Орган власти формирует участок (если он ещё не образован), ставит на кадастровый учёт и публикует извещение о торгах в официальном печатном издании и на официальном сайте.
3. Проводится аукцион. Победитель — участник, предложивший наибольшую цену.
4. С победителем заключается договор купли-продажи или аренды. Срок заключения договора — 30 дней с даты подписания протокола торгов.

Стартовая цена определяется как 15 % от кадастровой стоимости участка либо арендная плата — 1,5 % от кадастровой стоимости в год. Если участок не состоит на кадастровом учёте, цена определяется по результатам оценки.

¶Продажа без торгов

В отдельных случаях Земельный кодекс допускает продажу участка без проведения торгов (статья 39.18):

• если на участке расположен объект недвижимости, принадлежащий заявителю на праве собственности (например, дом, гараж);
• если участок предоставлен для целей, не связанных со строительством (например, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства), и находится в аренде у заявителя;
• для религиозных организаций;
• для строительства объектов недвижимости в соответствии с градостроительной документацией;
• для комплексного развития территории по инициативе застройщика.

¶Предварительное согласование

Перед подачей заявления на торги заявитель может пройти процедуру предварительного согласования предоставления земельного участка (статья 39.17). Это позволяет заранее определить параметры участка и убедиться, что на него нет иных претендентов с преимущественным правом.

¶Кадастровые работы

Часто участок, который желает приобрести гражданин, ещё не сформирован и не имеет кадастрового номера. В этом случае заявитель заказывает схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ) у кадастрового инженера. Схема подаётся в орган власти вместе с заявлением. После постановки участка на кадастровый учёт начинается подготовка к торгам.

¶Ограничения и отказ

Орган власти вправе отказать в предоставлении участка, если:

• участок изъят из оборота или зарезервирован для государственных нужд;
• на участке расположены объекты, принадлежащие другим лицам;
• участок зарезервирован для муниципальных нужд;
• участок не соответствует требованиям градостроительной документации;
• не определены границы участка (для случаев, когда это обязательно).

Отказ направляется заявителю в течение трёх рабочих дней с момента получения решения.

¶Налогообложение

Приобретённый у государства участок облагается земельным налогом на общих основаниях (глава 31 Налогового кодекса РФ). Ставки устанавливаются муниципальными образованиями в пределах, ограниченных Налоговым кодексом. Для участков, приобретённых для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства, могут применяться льготы, предусмотренные местным законодательством.

¶Практические рекомендации

• Перед участием в торгах целесообразно проверить обременения участка через публичную кадастровую карту и выписку из ЕГРН.
• Участки с подрядом (когда торги проводятся по инициативе третьих лиц) сопряжены с риском: победитель обязан купить участок по цене, превышающей стартовую не менее чем на 5 %.
• Заявление на участие в торгах подаётся не позднее чем за пять дней до даты торгов; размер задатка — 10 % от стартовой цены.

Источники:

• Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 39.17–39.19)
• Постановление Правительства РФ от 21.01.2010 № 26 «Об утверждении Правил организации и проведения торгов...»
• Налоговый кодекс РФ, глава 31
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»