Проверка квартиры на юридическую чистоту¶

Проверка квартиры на юридическую чистоту — комплекс мероприятий по изучению правового статуса жилого помещения и прав продавца на него, проводимый покупателем (или его представителем) до заключения договора купли-продажи. Цель проверки — выявить обстоятельства, которые впоследствии могут привести к оспариванию сделки, признанию её недействительной или к ограничению прав нового собственника: наследственные споры, обременения, долги, незаконные перепланировки, права третьих лиц.

¶Нормативная база

Основные источники правил, регулирующих сделки с недвижимостью в России:

• Гражданский кодекс РФ (главы 9, 30, 32, 549—558);
• Жилищный кодекс РФ;
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• Семейный кодекс РФ (ст. 34, 35 — режим совместной собственности супругов);
• Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу с 01.01.2017, но правоприменительная практика по старым сделкам сохраняет значение).

¶Основные объекты проверки

¶Выписка из ЕГРН

Ключевой документ — актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Она содержит:

• сведения о текущем собственнике (ФИО, дата регистрации права);
• вид права (собственность, долевая собственность, оперативное управление);
• количество и содержание обременений: ипотека, залог, аренда, арест, сервитут;
• кадастровый номер и площадь;
• сведения о ранее зарегистрированных правах (цепочка переходов права);
• отметку о наличии судебных споров и ограничений.

Заказать выписку можно через портал Росреестра, МФЦ или специализированные сервисы. Стоимость — от 350 рублей для физических лиц, срок предоставления — до 3 рабочих дней.

¶Проверка продавца

Для физического лица проверяют:

• паспорт (сверяют с данными ЕГРН);
• дееспособность (справка из ПНД по месту жительства — по желанию, но рекомендуется для пожилых продавцов);
• семейное положение: при наличии супруга требуется нотариально удостоверенное согласие на продажу (ст. 35 СК РФ);
• наличие детей: если в квартире зарегистрированы или имеют долю несовершеннолетние, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Для юридического лица дополнительно проверяют устав, полномочия руководителя, выписку из ЕГРЮЛ.

¶История перехода права

Цепочку сделок анализируют на предмет:

• частоты смены собственников (подозрение на «серые» схемы);
• дарения, наследования, приватизации — эти основания чаще оспариваются;
• наличия в цепочке банкротств, судебных разбирательств;
• участия в цепочке юридических лиц, ликвидированных или признанных недействительными сделками.

¶Обременения и долги

Проверяют:

• наличие ипотеки, залога (требуется погашение до сделки или согласие банка);
• аресты и запреты на регистрационные действия (выявляются в выписке ЕГРН и через банк данных ФССП);
• задолженность по ЖКУ (справка из управляющей компании, ТСЖ, ЕПД);
• долги собственника перед ФНС, что может повлечь арест имущества.

¶Техническая документация

Сверяют:

• поэтажный план БТИ с фактическим состоянием квартиры;
• отсутствие неузаконенных перепланировок (выявляется по плану БТИ и в выписке ЕГРН — отметка о несогласованных изменениях);
• соответствие кадастровой площади фактической.

¶Порядок действий при проверке

1. Запросить выписку из ЕГРН и изучить правообладателя, цепочку сделок, обременения.
2. Проверить продавца: паспорт, семейное положение, согласия супругов, разрешение опеки.
3. Запросить техническую документацию из БТИ, сверить с фактическим состоянием.
4. Проверить задолженности: ЖКУ, ФНС, ФССП.
5. При необходимости — проверить через нотариуса, риелтора или юриста, специализирующегося на недвижимости.

¶Способы минимизации рисков

• Нотариальное удостоверение сделки. Обязательно для сделок с долями в общей собственности, сделок с участием несовершеннолетних и сделок по отчужению имущества подопечных. Для прочих сделок — по желанию сторон, повышает уровень правовой защиты.
• Страхование титула. Страховка от утраты права собственности покрывает убытки при признании сделки недействительной. Стоимость — 0,3—1,5 % от суммы сделки.
• Эскроу-счет. Деньги покупателя хранятся на специальном счёте и передаются продавцу только после регистрации перехода права.
• Аккредитив. Аналогичный механизм через банк.
• Депозит нотариуса. Средства передаются нотариусу и выплачиваются продавцу после регистрации.

¶Особые случаи

¶Квартира получена по наследству

Проверяют срок принятия наследства (6 месяцев), наличие других наследников, отказов, оспаривания завещания. Рекомендуется выдержать срок исковой давности (3 года) после вступления в наследство.

¶Квартира в долевой собственности

С 2016 года сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Проверяют отказы других сособственников от преимущественного права покупки.

¶Участие несовершеннолетних

Требуется разрешение органов опеки. Проверяют, не нарушены ли права ребёнка: не выписывали ли его в никуда, не ухудшили ли жилищные условия.

¶Скрытые наследники

Наиболее частая причина оспаривания сделок — появление наследников, не знавших о смерти наследодателя. Полностью исключить риск невозможно, но снижает его покупка квартиры, находившейся в собственности более трёх лет.

¶Стоимость самостоятельной проверки

Источники:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, четвёртая)
• Жилищный кодекс Российской Федерации
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
• Семейный кодекс Российской Федерации
• Практика Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)
• Методические рекомендации нотариальных палат субъектов РФ по сделкам с недвижимостью