Ранее учтённые объекты недвижимости

Ранее учтённые объекты недвижимости — это объекты капитального строительства (здания, строения, сооружения) и земельные участки, сведения о которых были внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) до вступления в силу Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (до 1 января 2017 года), а также объекты, учтённые в государственном кадастре недвижимости (ГКН) или государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) до указанной даты. Данный термин используется в российском законодательстве для разграничения объектов, прошедших процедуру учёта по старым правилам, и объектов, поставленных на кадастровый учёт и зарегистрированных по новым, единым правилам.

Правовая основа и история возникновения

Понятие «ранее учтённые объекты недвижимости» введено в правовой оборот в связи с реформой системы государственной регистрации прав на недвижимость и кадастрового учёта. До 1 января 2017 года в России действовали два раздельных реестра: Государственный кадастр недвижимости (ГКН), где содержались технические и пространственные характеристики объектов, и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), где фиксировались права собственности и обременения. С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон № 218-ФЗ, который объединил эти два реестра в единый ЕГРН. Все объекты, сведения о которых уже были внесены в ГКН или ЕГРП до этой даты, автоматически стали считаться ранее учтёнными.

Кроме того, к ранее учтённым относятся объекты, права на которые возникли до 31 января 1998 года (даты вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Такие права признаются юридически действительными даже при отсутствии записи в ЕГРН, если они были оформлены в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством (например, договоры купли-продажи, зарегистрированные в БТИ, или свидетельства о праве собственности на землю, выданные местными администрациями).

Классификация и виды

Ранее учтённые объекты недвижимости можно разделить на несколько категорий в зависимости от источника возникновения сведений и статуса регистрации прав:

1. Объекты, учтённые в ГКН до 1 января 2017 года. Это объекты капитального строительства и земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учёт по правилам, действовавшим до реформы. Для них в ЕГРН содержатся кадастровые номера, площадь, адрес, но может отсутствовать запись о зарегистрированных правах.
2. Объекты, права на которые зарегистрированы в ЕГРП до 1 января 2017 года. В этом случае в ЕГРН есть информация о правообладателе, виде права, обременениях, но кадастровые сведения могут быть неполными или отсутствовать (например, для объектов, поставленных на учёт до 2000-х годов без точных координат границ).
3. Объекты, права на которые возникли до 31 января 1998 года. Это наиболее сложная категория, так как она включает объекты, не внесённые ни в один из современных реестров. Права на них подтверждаются документами, выданными до введения системы государственной регистрации (например, договоры приватизации, свидетельства о наследовании, решения местных советов).
4. Объекты, учтённые в техническом или государственном учёте до введения ГКН. Сюда относятся объекты, сведения о которых содержались в архивах организаций технической инвентаризации (БТИ) или в земельно-учётных документах (например, похозяйственные книги) до 2000-х годов.

Особенности и правовой статус

Ранее учтённые объекты недвижимости обладают рядом особенностей, отличающих их от объектов, поставленных на учёт после 1 января 2017 года:

• Юридическая сила. Права на ранее учтённые объекты, возникшие до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными и не требуют обязательной государственной регистрации в ЕГРН. Однако для совершения сделок с такими объектами (продажа, дарение, наследование) регистрация права собственности в ЕГРН является обязательной.
• Отсутствие точных границ. Многие ранее учтённые земельные участки не имеют установленных границ в соответствии с требованиями современного законодательства. В ЕГРН такие участки могут быть отражены с указанием площади без точных координат поворотных точек. Это создаёт риски при межевании и может приводить к спорам с соседями.
• Неполнота сведений. В ряде случаев в ЕГРН отсутствуют сведения о кадастровой стоимости, этажности, материале стен для зданий, или указаны устаревшие характеристики (например, площадь, определённая по старым методикам).
• Необходимость актуализации. Для проведения кадастровых работ, регистрации перехода прав или внесения изменений в характеристики объекта (например, перепланировка) требуется проведение межевания (для земельных участков) или технического плана (для зданий) и последующее внесение уточнённых сведений в ЕГРН.

Процедура внесения сведений о ранее учтённых объектах в ЕГРН

Включение сведений о ранее учтённых объектах в ЕГРН (так называемая «легализация» или «регистрация ранее возникшего права») осуществляется в заявительном порядке. Заявителем может быть собственник объекта, его наследник, орган местного самоуправления или иное заинтересованное лицо. Процедура включает несколько этапов:

1. Сбор документов. Необходимо предоставить документы, подтверждающие факт возникновения права до 31 января 1998 года (например, договор купли-продажи, зарегистрированный в БТИ, свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, решение исполкома местного совета). Если объект был учтён в ГКН или ЕГРП, но права не зарегистрированы, достаточно выписки из ЕГРН, подтверждающей статус ранее учтённого.
2. Подача заявления. Заявление о государственной регистрации права подаётся в территориальный орган Росреестра или через многофункциональный центр (МФЦ). С 2019 года для объектов, сведения о которых уже содержатся в ЕГРН как о ранее учтённых, регистрация права может быть проведена без проведения кадастровых работ, если границы участка или характеристики здания не требуют уточнения.
3. Проверка документов. Росреестр проводит правовую экспертизу документов на предмет их подлинности и соответствия законодательству. Если документы утрачены, собственник может обратиться в суд для установления факта владения объектом.
4. Внесение записи в ЕГРН. После положительного решения в ЕГРН вносится запись о праве собственности, и заявитель получает выписку из ЕГРН, которая является единственным документом, подтверждающим зарегистрированное право.

Значение и практическое применение

Понятие «ранее учтённые объекты недвижимости» имеет важное практическое значение для граждан, организаций и органов государственной власти. Для собственников таких объектов регистрация права в ЕГРН является обязательным условием для совершения любых сделок (продажа, дарение, залог) и получения компенсаций при изъятии земельных участков для государственных нужд. Отсутствие зарегистрированного права может затруднить оформление наследства, получение разрешения на строительство или реконструкцию, а также привести к наложению штрафов за нецелевое использование земельного участка.

Для органов местного самоуправления и Росреестра работа с ранее учтёнными объектами является частью процесса «инвентаризации» недвижимости и наполнения ЕГРН полными и достоверными сведениями. В рамках государственной программы «Национальная система пространственных данных» (2021–2030 годы) предусмотрено проведение комплексных кадастровых работ, направленных на уточнение границ ранее учтённых земельных участков и внесение сведений о зданиях, права на которые не зарегистрированы.

Проблемы и критика

Несмотря на законодательное регулирование, институт ранее учтённых объектов недвижимости сопряжён с рядом проблем. Основные из них:

• Сложность подтверждения прав. Многие документы, выданные до 1998 года, утрачены, испорчены или содержат ошибки. Восстановление документов через суд требует времени и финансовых затрат.
• Кадастровые ошибки. В сведениях о ранее учтённых объектах часто встречаются ошибки в координатах, площади или адресе, что приводит к наложениям границ и спорам между собственниками.
• Отсутствие мотивации у собственников. Многие владельцы недвижимости, особенно в сельской местности, не видят необходимости в регистрации прав, так как не планируют совершать сделки. Это создаёт «серую зону» в обороте недвижимости.
• Бюрократические барьеры. Процедура регистрации ранее возникших прав может затягиваться из-за необходимости запросов в архивы, проведения правовой экспертизы и судебных разбирательств.

Источники

• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
• Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу).
• Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости».
• Постановление Правительства РФ от 01.06.2021 № 857 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации "Национальная система пространственных данных"».
• Разъяснения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по вопросам государственной регистрации прав на ранее учтённые объекты недвижимости.