Сделки с недвижимостью

Сделка с недвижимостью — это юридически значимое действие, направленное на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении объектов недвижимого имущества (земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений). В Российской Федерации правовое регулирование сделок с недвижимостью осуществляется Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ, а также Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ). Ключевой особенностью является обязательная государственная регистрация перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), без которой сделка считается юридически несостоявшейся.

Виды сделок с недвижимостью

Сделки с недвижимостью классифицируются по различным основаниям. Основные виды включают куплю-продажу, дарение, мену, аренду, ренту, ипотеку и залог.

Купля-продажа

Наиболее распространённый вид сделки, при котором продавец обязуется передать недвижимость в собственность покупателя, а покупатель — уплатить за неё определённую денежную сумму. Договор купли-продажи заключается в простой письменной форме. Для сделок с жилыми помещениями обязательным является нотариальное удостоверение, если продаётся доля в праве общей собственности (за исключением случаев продажи всех долей одновременно) или если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу.

Дарение

Безвозмездная передача недвижимости от дарителя одаряемому. Договор дарения подлежит обязательному нотариальному удостоверению, если предметом является недвижимость. Запрещено дарение между коммерческими организациями, а также дарение государственным и муниципальным служащим в связи с их должностным положением.

Мена

Стороны обязуются передать друг другу в собственность объекты недвижимости. Если стоимость обмениваемых объектов неравноценна, сторона, получающая более дорогой объект, обязана доплатить разницу. Правила договора мены во многом аналогичны правилам купли-продажи.

Аренда

Передача недвижимости во временное владение и пользование (или только в пользование) за плату. Договор аренды здания или сооружения на срок более года подлежит государственной регистрации. Договор аренды земельного участка заключается на срок, определённый договором, но не более 49 лет (для отдельных категорий земель — иные предельные сроки). Аренда жилых помещений регулируется главой 35 ГК РФ и ЖК РФ.

Рента

Договор, по которому получатель ренты (собственник) передаёт недвижимость плательщику ренты, а последний обязуется периодически выплачивать ренту (в денежной или натуральной форме) либо предоставлять средства на содержание. Различают постоянную ренту (бессрочную), пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Ипотека и залог

Ипотека — это залог недвижимости в обеспечение исполнения обязательств (чаще всего — кредитного договора). Залогодателем может быть как собственник недвижимости, так и третье лицо. Договор ипотеки подлежит государственной регистрации. В случае неисполнения обязательств залогодержатель (кредитор) имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Участники сделки

Основными участниками сделки с недвижимостью являются:

• Продавец (даритель, арендодатель, плательщик ренты) — лицо, передающее право на недвижимость.
• Покупатель (одаряемый, арендатор, получатель ренты) — лицо, приобретающее право на недвижимость.
• Собственник — лицо, чьё право зарегистрировано в ЕГРН.
• Залогодержатель — кредитор, в пользу которого установлена ипотека (обычно банк).
• Государственные органы — Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), осуществляющий регистрацию прав, и нотариус, удостоверяющий сделку в установленных законом случаях.

Этапы совершения сделки

Процесс совершения сделки с недвижимостью включает несколько последовательных этапов.

Подготовительный этап

Включает сбор информации об объекте: получение выписки из ЕГРН (для проверки собственника, обременений, арестов), технического паспорта (при необходимости), кадастрового паспорта. Проверяется юридическая чистота объекта: отсутствие судебных споров, задолженностей по коммунальным платежам, прав третьих лиц (например, зарегистрированных жильцов). Для сделок с жильём, приобретённым в браке, требуется нотариально удостоверенное согласие супруга.

Заключение договора

Стороны согласовывают существенные условия: предмет (адрес, площадь, кадастровый номер), цену, порядок расчётов, сроки передачи, ответственность сторон. Договор составляется в письменной форме. Для отдельных видов сделок (дарение, рента, продажа долей) требуется нотариальное удостоверение.

Государственная регистрация

Стороны (или одна из сторон) подают заявление и пакет документов в территориальный орган Росреестра или через многофункциональный центр (МФЦ). Регистрация осуществляется в срок до 7 рабочих дней (при подаче через МФЦ — до 9 рабочих дней). В результате заявитель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию права собственности. С 2016 года свидетельства о государственной регистрации права не выдаются.

Расчёты

Расчёты между сторонами могут производиться наличными, безналичным переводом, с использованием банковской ячейки (депозитария) или аккредитива. Наиболее безопасным способом считается использование банковской ячейки: покупатель помещает сумму в банк, а продавец получает доступ к ней только после предоставления в банк выписки из ЕГРН о регистрации права собственности покупателя.

Правовые риски и способы их минимизации

Основные риски при совершении сделок с недвижимостью включают:

• Оспаривание сделки — например, если продавец был признан недееспособным, или сделка совершена под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы.
• Наличие скрытых обременений — например, не зарегистрированного в ЕГРН права аренды или сервитута.
• Признание сделки недействительной — в случае нарушения прав несовершеннолетних, отсутствия согласия супруга, нарушения порядка продажи доли.
• Мошенничество — подделка документов, использование фиктивных доверенностей, двойные продажи.

Для минимизации рисков рекомендуется:

• Проводить юридическую проверку объекта и продавца (due diligence).
• Использовать нотариальное удостоверение сделки (даже если оно не обязательно по закону).
• Применять безопасные формы расчётов (банковская ячейка, аккредитив).
• Проверять паспортные данные продавца, его дееспособность, наличие судимостей за мошенничество.
• Получать выписку из ЕГРН непосредственно перед сделкой (не старше 1-2 дней).

Налогообложение

При продаже недвижимости физическое лицо обязано уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% (для резидентов РФ) или 30% (для нерезидентов). Освобождение от налога наступает, если объект находился в собственности продавца в течение минимального предельного срока владения (обычно 3 или 5 лет в зависимости от даты приобретения и способа получения). Для имущества, полученного по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации или по договору ренты, срок владения составляет 3 года. Для всех остальных случаев — 5 лет.

При дарении недвижимости одаряемый (за исключением близких родственников) уплачивает НДФЛ с рыночной стоимости подарка. Даритель налог не уплачивает.

Особенности сделок с отдельными видами недвижимости

Сделки с земельными участками

Требуют проверки целевого назначения и разрешённого использования участка. Сделки с участками сельскохозяйственного назначения имеют ограничения: преимущественное право покупки у муниципального образования или субъекта РФ. При продаже участка, на котором расположен объект недвижимости, продавец обязан передать покупателю и право на земельный участок (если иное не предусмотрено законом).

Сделки с жилыми помещениями

При продаже квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние, требуется разрешение органов опеки и попечительства. Сделки с долями в праве общей собственности на квартиру требуют обязательного нотариального удостоверения. При продаже комнаты в коммунальной квартире преимущественное право покупки имеют другие собственники комнат в этой квартире.

Сделки с нежилыми помещениями

Регулируются общими нормами ГК РФ, но не подпадают под действие жилищного законодательства. Не требуется согласие органов опеки при продаже нежилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему (если оно не является единственным жильём). При аренде нежилых помещений на срок менее года государственная регистрация не требуется.

Источники

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая, вторая).
2. Жилищный кодекс Российской Федерации.
3. Земельный кодекс Российской Федерации.
4. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
5. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"».