Строительные споры

Строительные споры — это разногласия между участниками инвестиционно-строительной деятельности, возникающие на всех этапах создания объекта недвижимости: от проектирования и получения разрешительной документации до ввода в эксплуатацию и последующей эксплуатации. Предметом спора могут быть качество, сроки, стоимость работ, объёмы финансирования, а также права на земельный участок и возведённый объект. Строительные споры относятся к категории сложных арбитражных (в России — в арбитражных судах) или гражданских дел, требующих, как правило, назначения судебной строительно-технической экспертизы.

Правовая природа и классификация

Строительные споры могут быть классифицированы по нескольким основаниям.

По субъектному составу

• Споры между заказчиком и подрядчиком (генеральным подрядчиком и субподрядчиком) — наиболее распространённая категория. Включают претензии по качеству работ, срокам, оплате, объёмам.
• Споры между застройщиком и участниками долевого строительства — связаны с нарушением сроков передачи объекта, несоответствием построенного объекта проектной документации, взысканием неустоек.
• Споры между заказчиком и проектной организацией — по поводу ошибок в проектной документации, несоответствия проектных решений нормативным требованиям.
• Споры с органами государственной власти и местного самоуправления — об оспаривании отказов в выдаче разрешений на строительство, вводе объекта в эксплуатацию, о признании права собственности на самовольную постройку.
• Споры между сособственниками (соседями) — о нарушении границ земельных участков, несоблюдении отступов от границ, нарушении инсоляции, шуме и вибрации при строительстве.

По предмету спора

• Споры о качестве работ — включают недостатки (дефекты), допущенные при строительстве, реконструкции или капитальном ремонте. Часто связаны с отступлением от строительных норм и правил (СНиП, СП, ГОСТ).
• Споры о сроках — касаются нарушения промежуточных и конечных сроков выполнения работ, а также сроков передачи объекта.
• Споры о стоимости — включают разногласия по сметной стоимости, объёмам выполненных работ, порядку оплаты, взысканию неосновательного обогащения.
• Споры о правах на объект — о признании права собственности, об истребовании объекта из чужого незаконного владения, о разделе имущества, о сносе самовольной постройки.

Основные причины возникновения

Причины строительных споров многообразны и часто связаны с недостатками в организации строительного процесса, несовершенством договорных отношений и правовой неопределённостью.

Недостатки договорной работы

• Неполное или неточное описание предмета договора, объёмов и видов работ.
• Отсутствие или некачественное составление технического задания, сметной документации.
• Неопределённость в порядке приёмки работ и фиксации недостатков.
• Несогласование порядка изменения цены договора (например, при удорожании материалов).

Нарушение технологии и норм

• Отступление от проектной документации без согласования с заказчиком и проектировщиком.
• Использование некачественных материалов, не соответствующих требованиям ГОСТ и ТУ.
• Несоблюдение строительных норм и правил (СНиП, СП), что приводит к дефектам конструкций и отделки.
• Низкая квалификация рабочих и прорабов.

Финансовые разногласия

• Несвоевременное финансирование со стороны заказчика.
• Завышение подрядчиком объёмов выполненных работ (приписки).
• Разногласия по поводу удорожания материалов, работ, услуг в ходе строительства.
• Банкротство одной из сторон.

Административные и правовые барьеры

• Затягивание сроков получения разрешительной документации.
• Изменение градостроительных регламентов и правил землепользования и застройки.
• Споры о границах земельных участков, о сервитутах.
• Признание постройки самовольной и решение о её сносе.

Порядок разрешения

Строительные споры могут разрешаться в досудебном (претензионном) порядке, в судебном порядке, а также посредством альтернативных процедур (медиация, третейское разбирательство).

Досудебный порядок

Для большинства строительных споров в России обязателен претензионный порядок. Сторона, считающая свои права нарушенными, направляет другой стороне письменную претензию с изложением требований и приложением подтверждающих документов. Срок ответа на претензию обычно устанавливается договором или законом (например, 30 дней). Соблюдение претензионного порядка является обязательным условием для обращения в арбитражный суд.

Судебный порядок

Строительные споры между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями рассматриваются арбитражными судами. Споры с участием физических лиц (например, участников долевого строительства) — судами общей юрисдикции. Ключевой особенностью судебного разбирательства по строительным спорам является обязательное назначение судебной строительно-технической экспертизы. Экспертиза устанавливает:

• соответствие выполненных работ проектной документации, строительным нормам и правилам;
• наличие, характер и причины дефектов;
• объём и стоимость работ, необходимых для устранения дефектов;
• фактический объём и стоимость выполненных работ.

Альтернативные способы

• Медиация — процедура урегулирования спора с участием нейтрального посредника (медиатора). Используется для споров, где стороны заинтересованы в сохранении деловых отношений.
• Третейское разбирательство (арбитраж) — рассмотрение спора в негосударственном третейском суде (например, при Торгово-промышленной палате). Решение третейского суда обязательно для сторон и подлежит принудительному исполнению.

Судебная строительно-техническая экспертиза

Судебная строительно-техническая экспертиза (ССТЭ) является основным доказательством в строительных спорах. Она назначается судом по ходатайству одной из сторон или по собственной инициативе. Экспертиза проводится аккредитованными экспертными организациями или частными экспертами, имеющими соответствующую квалификацию.

Виды экспертиз

• Исследование качества строительных работ — выявление дефектов, их причин, классификация (критические, значительные, малозначительные).
• Исследование объёмов и стоимости выполненных работ — определение фактического объёма работ и их рыночной стоимости.
• Исследование проектной документации — проверка на соответствие нормативным требованиям, выявление ошибок.
• Исследование причин аварий и обрушений — установление технических причин и виновных лиц.

Процедура проведения

Эксперт имеет право осматривать объект, изучать проектно-сметную и исполнительную документацию, производить замеры, вскрытия конструкций, отбор проб. Результаты оформляются в виде заключения эксперта, которое содержит подробное описание проведённых исследований, выводы и ответы на вопросы, поставленные судом.

Особенности в России

В Российской Федерации строительные споры регулируются Гражданским кодексом РФ (глава 37 «Подряд», параграф 3 «Строительный подряд»), Градостроительным кодексом РФ, Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также многочисленными подзаконными актами и строительными нормами.

Долевое строительство

Споры с участием граждан — участников долевого строительства имеют особую социальную значимость. Законодательство предоставляет дольщикам дополнительные гарантии, включая:

• право на взыскание неустойки за нарушение срока передачи объекта;
• право на односторонний отказ от договора в случае существенного нарушения сроков;
• приоритетное удовлетворение требований при банкротстве застройщика.

Саморегулирование

С 2009 года в России действует система саморегулирования в строительстве. Строительные организации должны быть членами саморегулируемых организаций (СРО) и иметь компенсационный фонд для обеспечения ответственности перед заказчиками. Споры, связанные с деятельностью СРО, также являются разновидностью строительных споров.

Судебная практика

Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ (до его упразднения) неоднократно давали разъяснения по вопросам строительных споров, в частности, в постановлениях Пленума. Судебная практика выработала подходы к определению момента возникновения обязанности по оплате работ, к квалификации недостатков, к распределению бремени доказывания.

Профилактика строительных споров

Для минимизации риска возникновения строительных споров рекомендуется:

• тщательно прорабатывать договор подряда, включая чёткие условия о предмете, сроках, цене, порядке приёмки и ответственности;
• вести исполнительную документацию (акты освидетельствования скрытых работ, журналы производства работ);
• проводить строительный контроль и технический надзор;
• фиксировать все изменения в проектной документации и сметах;
• привлекать независимых экспертов для оценки качества работ на этапе приёмки.

Источники

• Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Глава 37 «Подряд».
• Градостроительный кодекс Российской Федерации.
• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
• Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
• Справочник по судебной строительно-технической экспертизе / под ред. Ю.Г. Корухова. — М.: Норма, 2018.
• Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. — М.: Юрайт, 2020.