Закладная — ценная бумага на недвижимость¶
Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая безусловное обязательство заёмщика вернуть кредитору заём (кредит) с процентами и право залогодержателя (залогодателя) получить исполнение по обязательству, обеспеченному ипотекой. Закладная является основным документом, фиксирующим ипотечные отношения, и обращается наряду с другими ценными бумагами в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
¶Правовая основа
В России порядок выпуска и обращения закладных регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также Гражданским кодексом РФ (глава 3 «Ценные бумаги»). Закладная удостоверяет одновременно:
- обязательство заёмщика перед кредитором по возврату суммы займа (кредита) и уплате процентов;
- право залогодержателя на удовлетворение требований из заложенного имущества в случае неисполнения обязательства.
До внесения изменений в законодательство (2014 год) закладная была обязательным документом при оформлении ипотеки. С 1 июля 2014 года, после вступления в силу поправок, ипотека может быть установлена на основании только кредитного договора и договора залога, без выпуска закладной. Однако выпуск закладной остаётся возможным и широко применяется, особенно при секьюритизации ипотечных кредитов.
¶Порядок оформления
Закладная составляется в письменной форме и подписывается заёмщиком (залогодателем) и кредитором (залогодержателем). В ней обязательно указываются:
- Сумма займа (кредита) и процентная ставка.
- Срок и порядок возврата суммы займа.
- Наименование и описание заложенного недвижимого имущества (адрес, площадь, кадастровый номер).
- Наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, и дата регистрации.
- Стороны обязательства: заёмщик, залогодержатель, залогодатель (если это не заёмщик).
До момента государственной регистрации ипотеки закладная подписывается, но ещё не имеет силы. После регистрации ипотеки в Росреестре закладная выдаётся залогодержателю (банку). Залогодатель вправе потребовать выдачи закладной или её дубликата после прекращения ипотеки.
¶Обращение закладной
Закладная является именной ценной бумагой, то есть права по ней принадлежат лицу, указанному в тексте документа или в реестре владельцев закладных. Передача прав по закладной осуществляется путём:
- внесения надписи (индоссамента) на самой закладной;
- передачи прав по закладной в реестре владельцев закладных (если ведётся реестр).
Индоссамент может быть именным (бланковым). Если закладная передаётся путём индоссамента, новое лицо становится залогодержателем и приобретает все права по обязательству.
¶Реестр владельцев закладных
Кредитор, выпустивший закладные, может вести реестр владельцев закладных. Ведение реестра осуществляется на основании лицензии профессионального участника рынка ценных бумаг, выданной Банком России. Реестр содержит сведения о владельцах закладных, количестве и сериях закладных, переданных каждому владельцу. Наличие реестра упрощает управление правами и позволяет выпускать закладные в электронной форме.
¶Электронная закладная
С 2018 года в России введена электронная закладная. Она выпускается в виде электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. Электронная закладная учитывается в депозитарии, что существенно упрощает процесс оформления ипотеки и снижает объём бумажного документооборота. Переход на электронные закладные закреплён поправками в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
¶Применение в ипотечном кредитовании
Основная практическая функция закладной — обеспечение оборотоспособности ипотечных кредитов. Банк, выдавший ипотечный кредит, может продать закладную (вместе с правами по кредитному договору) другому кредитору или инвестору. Это позволяет:
- привлекать средства для новых кредитов;
- передавать обслуживание ипотечных портфелей специализированным организациям;
- проводить секьюритизацию — выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.
Для заёмщика смена залогодержателя не меняет условий кредитного договора: сумма, процентная ставка и график платежей остаются прежними. Изменяется лишь получатель платежей, о чём заёмщик уведомляется.
¶Отличие закладной от кредитного договора
Кредитный договор фиксирует обязательства между банком и заёмщиком, но сам по себе не является ценной бумагой и не подлежит свободному обращению. Закладная, напротив, — оборотный документ, права по которому можно передать третьему лицу без переоформления кредитного договора. Именно поэтому закладная исторически была центральным инструментом ипотечного рынка.
¶Прекращение обязательства по закладной
Обязательство, удостоверенное закладной, прекращается при полном исполнении заёмщиком обязательств по кредитному договору. После этого заёмщик вправе потребовать выдачи закладной (или её дубликата) с надписью о прекращении ипотеки либо уничтожения закладной. Если закладная утрачена, заёмщик может обратиться в суд с заявлением о признании её утраченной и выдаче дубликата.
Источники:
- Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
- Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая, глава 3 «Ценные бумаги»
- Информация Банка России о порядке выпуска и обращения закладных
- Материалы Росреестра о государственной регистрации ипотеки