Земли населённых пунктов как категория земель¶
Земли населённых пунктов — одна из семи категорий земель по Земельному кодексу Российской Федерации (ст. 7), наряду с сельскохозяйственными землями, лесным фондом, водным фондом, промышленности, особо охраняемыми территориями и объектами и землями запаса. К этой категории относятся земли, расположенные в границах населённых пунктов (городов, посёлков городского типа, сельских населённых пунктов) и предназначенные для застройки, развития и функционирования этих населённых пунктов. Категория земель определяет допустимый вид использования участка: на землях населённых пунктов разрешены виды использования, соответствующие градостроительному регулированию, — жилищное, общественное, коммерческое строительство, инженерная и транспортная инфраструктура и другие функции городской среды.
¶Правовое регулирование
Категория земель устанавливается органами государственной власти. Для земель населённых пунктов категория присваивается при утверждении генеральных планов соответствующих населённых пунктов, проектов землеустройства и документации по планировке территории. Пересмотр категории допускается в порядке, предусмотренном ст. 7 и ст. 8 Земельного кодекса РФ, а для земель сельскохозяйственного назначения — с учётом ограничений, введённых Федеральным законом от 21.12.2004 № 174-ФЗ «Об ограничении оборота земель сельскохозяйственного назначения».
Ключевой нормативный акт для земель населённых пунктов — Градостроительный кодекс РФ (ст. 1, ст. 35–39). Именно он определяет границы населённых пунктов, зонирование территории (зоны жилой, общественно-деловой, рекреационной, инженерной и транспортной инфраструктуры, сельскохозяйственного использования, специального назначения) и правила землепользования и застройки (ПЗЗ), утверждаемые органами местного самоуправления.
¶Виды разрешённого использования
На землях населённых пунктов действует трёхуровневая система градостроительного регулирования:
- Зоны с особыми условиями использования — охранные, санитарно-защитные зоны, зоны затопления и другие ограничения.
- Виды разрешённого использования (ВРИ) — основные, условно разрешённые и вспомогательные. Устанавливаются ПЗЗ на основании классификатора видов разрешённого использования земельных участков (приказ Минэкономразвития России от 08.09.2020 № 540).
- Параметры разрешённого строительства — плотность, этажность, высота застройки.
Основные ВРИ на землях населённых пунктов включают, в частности: малоэтажная жилая застройка, среднеэтажная и многоэтажная жилая застройка, индивидуальное жилищное строительство, ведение садоводства, общественно-деловое строительство, торговля, гостиничное обслуживание, производственная деятельность, складирование, размещение инженерной и транспортной инфраструктуры.
¶Отличие от земель сельскохозяйственного назначения
Частая практическая путаница связана с тем, что за пределами границ населённого пункта участок обычно относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, даже если фактически используется под дачу или ИЖС. При расширении границ населённого пункта земли могут быть переведены в категорию земель населённых пунктов. Ключевое отличие: на землях населённых пунктов разрешено строительство объектов городской инфраструктуры и жилья в соответствии с градостроительными регламентами, тогда как на землях сельхозназначения строительство жилых домов допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом (садоводство, фермерское хозяйство и т. д.).
¶Кадастровый учёт и документы
Категория земель указывается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как обязательный характеристика участка. Сведения о категории можно проверить по кадастровому номеру через публичную кадастровую карту Росреестра или выписку из ЕГРН. Для перевода земель из одной категории в другую требуется:
- решение уполномоченного органа (для земель населённых пунктов — органа местного самоуправления);
- проект землеустройства, определяющий местоположение границ и площадь;
- заключение государственной экологической экспертизы (для отдельных случаев);
- соблюдение процедуры публичных слушаний (для земель сельхозназначения).
¶Практическое значение
Категория определяет налог на имущество физических лиц и земельный налог (для земель населённых пунктов действуют ставки, установленные нормативными правовыми актами муниципалитетов), возможность подключения к централизованным коммуникациям, требования к застройке, а также порядок изъятия земель для государственных и муниципальных нужд. Участки в границах населённых пунктов, как правило, имеют более высокую рыночную стоимость по сравнению с участками вне границ, что связано с развитой инфраструктурой и градостроительными возможностями.
Источники:
- Земельный кодекс Российской Федерации (ст. 7, 8, 88)
- Градостроительный кодекс Российской Федерации (ст. 1, 35–39)
- Федеральный закон от 21.12.2004 № 174-ФЗ «Об ограничении оборота земель сельскохозяйственного назначения»
- Приказ Минэкономразвития России от 08.09.2020 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешённого использования земельных участков»
- Публичная кадастровая карта Росреестра