Земли населённых пунктов: категория и вид разрешённого использования¶
Земли населённых пунктов — категория земель по Земельному кодексу Российской Федерации, включающая территории, в границах населённых пунктов городских и сельских поселений, предназначенные и используемые для застройки, развития и функционирования этих поселений. Отнесение земельного участка к землям населённых пунктов не тождественно индивидуальному жилищному строительству (ИЖС): категория определяет территориальную принадлежность и градостроительный режим, тогда как ИЖС — это один из возможных видов разрешённого использования (ВРИ) в пределах этой категории.
¶Правовое регулирование
Категории земель установлены статьёй 7 Земельного кодекса РФ. К землям населённых пунктов относятся территории, включённые в границы населённых пунктов и предназначенные для застройки и развития соответствующих поселений. Статья 83 ЗК РФ определяет границы земель населённых пунктов как линии, устанавливаемые в соответствии с генеральными планами поселений, городских округов и муниципальных районов.
Градостроительная деятельность на этих землях регулируется Градостроительным кодексом РФ, который устанавливает зонирование территории (правила землепользования и застройки — ПЗЗ), определяющее градостроительные регламенты для каждой зоны.
¶Категория и вид разрешённого использования: в чём разница
В российском земельном законодательстве действует двухуровневая система классификации земельных участков:
| Уровень | Что определяет | Примеры |
|---|---|---|
| Категория земель | Общее назначение территории | Земли сельскохозяйственного назначения, земли населённых пунктов, земли промышленности |
| Вид разрешённого использования (ВРИ) | Конкретное допустимое использование участка в рамках категории | ИЖС, ЛПХ, садоводство, дачное строительство, коммерческая застройка |
Категория присваивается земельному участку на уровне государства и меняется через процедуру перевода, установленную главой V.1 ЗК РФ. Вид разрешённого использования устанавливается на основании градостроительного регламента соответствующей зоны в ПЗЗ и может изменяться в упрощённом порядке по решению собственника (в случаях, предусмотренных ст. 37 ГрК РФ).
¶ИЖС как вид разрешённого использования
ИЖС — это вид разрешённого использования земельного участка, предназначенный для размещения индивидуального жилого дома (до трёх этажей, для проживания одной семьи), а также вспомогательных объектов: гаражей, бань, хозяйственных построек. ИЖС может устанавливаться только на землях населённых пунктов, поскольку градостроительные регламенты, определяющие этот ВРИ, действуют исключительно в границах населённых пунктов.
На практике это означает: если участок расположен в границах населённого пункта и в ПЗЗ для его зоны установлен ВРИ «для индивидуального жилищного строительства», то участок относится к землям населённых пунктов и одновременно имеет вид ИЖС. Однако не каждый участок земель населённых пунктов имеет ВРИ ИЖС — он может быть отнесён к другим видам: ЛПХ (личное подсобное хозяйство), садоводству, дачному строительству, общественно-деловой или коммерческой застройке.
¶ЛПХ на землях населённых пунктов
Личное подсобное хозяйство может быть установлено в двух вариантах:
- Приусадебный земельный участок — расположен в границах населённого пункта (земли населённых пунктов). На нём допускается строительство жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий и строений.
- Полевой земельный участок — расположен за пределами населённого пункта (как правило, на землях сельскохозяйственного назначения). Строительство капитальных объектов на нём не допускается.
Таким образом, ЛПХ в границах населённого пункта формально допускает строительство жилого дома, однако порядок оформления и подключения к инженерным сетям может отличаться от ИЖС.
¶Дачное строительство и садоводство
Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» разграничивает понятия:
- Садовый земельный участок — предназначен для ведения садоводства, на нём допускается размещение жилого дома (с правом регистрации) и хозяйственных построек.
- Огородный земельный участок — предназначен для выращивания сельскохозяйственных культур; размещение жилых домов на нём не предусмотрено, допускаются только некапитальные строения.
До 2019 года существовало понятие «дачный земельный участок», но с 1 января 2019 года оно упразднено: все дачные участки приравнены к садовым. Такие участки могут располагаться как на землях населённых пунктов, так и на землях сельскохозяйственного назначения (в садоводческих некоммерческих товариществах).
¶Что выбрать: ИЖС, ЛПХ или СНТ
При выборе участка для строительства жилого дома ключевое значение имеет не только категория, но и ВРИ, а также наличие инфраструктуры:
- ИЖС — участок в границах населённого пункта с подведёнными или доступными коммуникациями, адресом, почтовым индексом; допускает регистрацию по месту жительства.
- ЛПХ (приусадебный) — формально допускает строительство дома, но может не обеспечиваться муниципальными коммуникациями и услугами.
- СНТ/садоводство — участок может находиться на землях населённых пунктов или сельхозназначения; подключение к сетям и оформление дома зависят от статуса товарищества и категории земли.
¶Изменение категории и ВРИ
Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в порядке главы V.1 ЗК РФ и требует решения органа государственной власти. Изменение ВРИ в пределах одной категории, как правило, проще: если новый ВРИ предусмотрен градостроительным регламентом зоны, собственник вправе самостоятельно выбрать его, подав заявление в Росреестр через МФЦ.
Источники:
- Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 7, 83, глава V.1)
- Градостроительный кодекс Российской Федерации (статья 37)
- Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд»
- Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»