ЖСО Тула: жилищно-строительные общества¶
ЖСО (жилищно-строительное общество) — форма добровольного объединения граждан, создаваемая для строительства, приобретения или эксплуатации жилья за счёт собственных и привлечённых средств. В Туле и Тульской области аббревиатура «ЖСО» чаще всего обозначает конкретные жилищно-строительные общества и кооперативы, действовавшие в советский период и в постсоветские годы, а также организации, использующие это сокращение в названии.
¶Правовая природа
Жилищно-строительные общества возникли в СССР как разновидность жилищной кооперации. Их деятельность регулировалась общесоюзным законодательством о кооперации, а после 1991 года — Гражданским кодексом РФ и Жилищным кодексом РФ. Основные признаки ЖСО:
- добровольное членство граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
- объединение паевых взносов для финансирования строительства;
- коллективная собственность на построенный объект с последующим распределением квартир между пайщиками;
- управление через общее собрание членов и правление.
В современном российском праве близкими формами являются жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и товарищество собственников жилья (ТСЖ). ЖСО исторически предшествовало этим формам и в ряде случаев сохранилось как название уже существующих организаций.
¶История в Туле
Массовое жилищное строительство в Туле развернулось в 1950–1980-е годы, когда город активно развивался как промышленный центр. Крупные предприятия — оружейный завод, машиностроительные и металлургические производства — создавали жилищно-строительные кооперативы для обеспечения работников квартирами. Члены ЖСО вносили пай, размер которого зависел от площади и категории жилья, и после сдачи дома получали квартиру в пользование, а после полной выплаты пая — в собственность.
В Туле кооперативное строительство велось преимущественно в районах массовой застройки: в Пролетарском, Привокзальном, Центральном и Зареченском районах. Типовые панельные и кирпичные дома, возведённые ЖСК и ЖСО, составляют значительную часть жилого фонда города.
После 1991 года часть ЖСО прекратила деятельность, передав функции товариществам собственников жилья; другие продолжили работу как управляющие организации.
¶Функции и управление
ЖСО выполняет две основные группы функций:
- Строительная — привлечение средств, заказ проектной и подрядной документации, контроль за строительством, приёмка объекта.
- Эксплуатационная — содержание общего имущества, текущий и капитальный ремонт, обеспечение коммунальными услугами, ведение расчётов с ресурсоснабжающими организациями.
Высшим органом является общее собрание членов, которое избирает правление и председателя, утверждает смету, принимает решения о приёме новых членов и распоряжении общим имуществом. Решения принимаются большинством голосов; по наиболее значимым вопросам требуется квалифицированное большинство.
¶ЖСО и современное законодательство
С 2005 года в России действует Жилищный кодекс, разграничивший формы управления многоквартирными домами. Жилищно-строительные кооперативы получили статус самостоятельной организационно-правовой формы (статьи 110–134 ЖК РФ). Общества, сохранившие наименование «ЖСО», как правило, либо перерегистрировались в ЖСК или ТСЖ, либо действуют как потребительские кооперативы.
Для Тулы, как и для других городов с развитой промышленностью, характерна ситуация, когда дома, построенные в советское время ЖСО, впоследствии перешли под управление ТСЖ или управляющих компаний, а сами общества прекратили существование.
¶Практические аспекты
Для граждан, рассматривающих участие в ЖСО или ЖСК, существенны следующие моменты:
- паевые взносы не являются платой за жилищно-коммунальные услуги и регулируются отдельно;
- право собственности на квартиру возникает после полной выплаты пая;
- решения общего собрания обязательны для всех членов;
- деятельность общества подконтрольна государственному жилищному надзору.
В Тульской области функции надзора за деятельностью жилищных кооперативов и обществ выполняет региональная государственная жилищная инспекция.
¶Значение
Жилищно-строительные общества сыграли заметную роль в решении жилищной проблемы в Туле в послевоенные десятилетия, когда государственное строительство не полностью покрывало потребности растущего города. Значительная часть типовой застройки Тулы обязана своим появлением именно кооперативному движению. В настоящее время аббревиатура «ЖСО» в тульском контексте чаще встречается в названиях действующих организаций, в адресах и документах на жильё, что требует уточнения конкретного юридического статуса в каждом случае.
Источники: Жилищный кодекс РФ; Гражданский кодекс РФ; материалы по истории жилищной кооперации в СССР; публикации о застройке Тулы XX века.